安徽临泉买房请律师

“最惨购房人”女子买房不成还倒赔近500万，委托律师：或将申请再审

来源：红星新闻

首付745万的房没了，还要倒赔近500万……1月21日，“最惨购房人”的相关话题持续在社交媒体上发酵。

红星资本局注意到，裁判文书网日前披露了一起房屋买卖合同纠纷案。2020年5月，伍某某计划以1550万元的总价，在上海市黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的她，被卖方告上法庭。

最终，法院判决伍某某败诉，她不仅要归还房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计490万元。

面对这一结果，买方委托律师汪思伟1月21日在接受红星资本局采访时透露：“目前还没确定下一步的具体计划，我们会根据当事人的意见，可能会向二审法院的上级法院申请再审。”

资料图图据视觉中国

买方两次发生支付逾期

卖方催告无果告上法庭

2020年5月，范某、应某某和伍某某签订了房地产买卖协议，前者两人将上海市黄浦区一套房屋转让给伍某某，转让价格1550万元。

双方约定，范某和应某某同意提前交房，伍某某在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给卖方，剩余贷款745万元由银行放款给卖方。

然而，伍某某先期支付了100万元定金和400万元的购房款后，却未能按期补足首付余下的245万元。双方不得不在2020年7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给卖方利息损失。

此外，补充条款还规定，伍某某须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍某某应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿卖方原有的装修损失180万元。

随后，伍某某将该部分逾期付款利息支付给了范某和应某某。截至2020年7月13日，范某和应某某收到支付房款共计745万元。

根据裁判文书，范某和应某某实际于2020年6月左右即将该房屋交付于伍某某使用。双方合同约定于2020年8月30日前过户，伍某某应于过户前付清全款。

不过，伍某某申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）也发生了延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。

在此期间，范某和应某某于2020年9月15日以律师函方式告知和催告伍某某，让其在3日内将钱付清。同年9月30日，二人又向伍某某发出解除买卖合同通知书一份，明确伍某某在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此行使合同约定解除权，并要求其搬离并归还涉案房屋，偿付房款总价20%的违约金和房屋装修损失180万元等。同时，范某和应某某将伍某某告至上海市黄浦区人民法院。

法院：违约责任无法免除

买方没了房子还倒赔490万元

庭审中，法院指出，现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，伍某某选择的系银行贷款方式，同时约定如逾期则应及时在申请产权过户之前向中介或范某和应某某用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，有权解约并请求赔偿。而房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，审理中，伍某某提供的相关证据证明，其最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期。

法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定的情况下，伍某某却未及时履行其付款义务，在最终并未能取得本案原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某某是无法免除的。

最终，法院一审判决双方解除买卖合同，伍某某应搬离并归还范某、应某某房屋。此外，伍某某应于判决生效之日起十日内一次性偿付范某、应某某违约金310万元和房屋整修费损失180万元。

不过，三人均不服一审判决，上诉至上海市第二中级人民法院。2021年12月1日，二审判决结果已出，维持原判。

律师：签订合同要慎重，切勿侥幸违约

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善结合该案件告诉红星资本局，本案中，双方签订的合同，涉及到违约金确实比较高，但是合法合规，合同本身也没有任何问题。另外，从法院的判决来看，综合考虑整个案情，是合法合理的。

那么，买方能否要求银行赔偿损失呢？赵良善律师认为：“这起违约与贷款时间无关，即与银行无关，所以该名女子不能要求银行赔偿损失。”

赵良善提醒，买方在签订购房合同以及后期的补充协议时一定要慎重，如果认为约定的违约金过高，当即就要提出修改意见，尽量降低违约金标准。在约定付款期限时，要考虑各方面因素，尽量放宽付款期限。

如果欲将付款期限与银行贷款期限关联在一起，也要在合同中明确约定，待贷款下发后再付尾款，而不是直接约定具体的付款日期。同时，作为买方，既然与卖方签订了合同，就应严格执行合同条款，切勿抱着侥幸心理违约，否则，将得不偿失。

红星新闻记者李伟铭李晨

编辑余冬梅

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房子不想买了，王瑞律师帮助陈先生解除合同，追回全部购房款

一、案情介绍

2020年9月份，陈先生在房地产公司购买了商品房一套。陈先生为了凑齐首付款，把自己老家房屋卖了还借了不少外债，支付了35%的首付款，正等着银行的贷款下来，就可以还贷款了，但是陈先生等来的却是银行不予发放贷款的通知：因陈先生之前有过房屋贷款手续，因此无法办理首套房贷款审批，需要将首付款比例提高至65%方能办理贷款。这增加的30%的首付款，使陈先生陷入了困境。

今年4月份陈先生找到北京市信之源律所。

二、律师介入

北京市信之源律师事务所接受了当事人陈先生委托后，遂指派王瑞律师为委托代理人。

承办律师

陈先生告诉王律师，实在没钱再支付这增加的一百多万，希望能和房地产公司解除合同，要求房地产公司把已经支付的首付款全部退还。

三、办案难点

那么陈先生的诉求是否能完全实现，有无相应的风险呢？

理论上来说，要解除一个房屋买卖合同，又没有法定的和约定的解除合同事由是相当困难的。因此，在接案后，王律师首先对陈先生的案件进行了先期取证，后期调解，最后诉讼的拆分。

根据陈先生所述，其之前已经明确将自己不是首套房屋告知过开发商，而开发商说因为已经还完了贷款，所以可以做首套房的贷款。同时，开发商合作银行在要求陈先生提交贷款申请手续时候未要求陈先生提交征信记录，反而在提交手续半年才通知陈先生无法放贷。

王律师认为，作为开发商明知陈先生并非首套房，为促成交易而做首套房合同签署属于不诚信行为，对于陈先生现在无法支付首付款有明显的恶意；作为开发商的合作银行，在办理是否能够放贷的审批手续之时，应当要求贷款申请人提交征信记录或者自行查询申请人的征信记录，而本案中银行在陈先生签署合同之前并未要求陈先生提供征信记录，且其不予放贷的通知时间也明显不符合常规审批时间。基于陈先生所描述的上述事实，王律师代表陈先生向开发商发送了《协商函》，明确了开发商及其合作银行在陈先生房屋买卖交易过程中的不诚信行为，要求开发商退还全部款项。

开发商利用合同约定对其有利的便利并不同意调解，而对《协商函》未做任何反馈。陈先生无奈诉讼至法院，在法院送达我方提交的证据之后，开发商认清了自己的劣势，双方最终达成了调解：解除了房屋买卖合同，开发商仅扣除了两万元的成本费用，将陈先生剩余的款项全部予以返还。

四、办案结果

五、律师提醒

关于房屋买卖的政策非常多，除了陈先生关于房屋贷款政策的要求外，近期关于学区房政策变更又引发了诸多的退房事件。律师提醒买卖双方，在购房之前应当多了解房屋买卖的政策，严格依据政策实事求是签署房屋买卖合同，以免造成后续的隐患。

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盐城房产律师：买房时遇房主毁约怎么办?买房纠纷应该找谁解决

导读：

房产的纠纷在我们的日常生活中那已经是一件很普遍的事情了，纠纷的双方争执不下，但是问题还是要解决的，解决纠纷该找哪个部门呢？商量好的价钱，房主毁约了，怎么办？请看下文。

买房时遇房主毁约怎么办

一、首先，要先确定买卖双方是否已签订

房屋买卖

双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

二、固定卖方违约的

固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

三、起诉要求继续履行

《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

买房纠纷找哪个部门

解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。

(1)协商解决。

(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。

(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房

纠纷诉讼

有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事

庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。