栖霞区请离婚房地产纠纷律师

道华婚姻家事律师团·离婚后财产纠纷：女方未按离婚协议办理房产过户，一审法院驳回男方诉讼请求，道华律师介入二审，成功帮其拿回房产所有权

案情简介：

男方：孙某，一审原告，二审上诉人（道华律师担任其二审代理人）。

女方：林某，一审被告，二审被上诉人。

2013年1月，原、被告签订《离婚协议书》，并至南山民政局登记离婚；

《离婚协议书》约定，男方孙某名下南山区某房屋归女方林某所有，如出售该房产，所得售房款各50%；林某名下南山区住宅楼归孙某所有，如出售该房产，所得售房款各50%；

2013年3月，孙某将其名下房屋过户至林某，而林某迟迟未将住宅楼过户至孙某名下，并始终占有适使用该住宅楼；

2016年，孙某诉至法院，要求林某将住宅楼返还孙某占用并过户至孙某名下，同时要求其赔偿占用该住宅楼期间孙某的经济损失。林某向法院提交110万元的银行流水，备注为“某住宅楼购房款”，称林某向孙某购买了该住宅楼。

2017年，法院判决驳回孙某诉讼请求。

道华律师分析：

道华律师代理本案二审阶段后，即着手对本案情况进行分析：

（一）孙某可否要求林某将住宅楼过户至孙某名下？

根据我国《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（现《民法典》第208条）即不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定未经产权变更登记的并不直接发生物权变动的法律效果。因某住宅楼某房产的产权未发生变更登记，林某仍为该房产的登记产权人，其对该房产的产权尚未变动至孙某名下，孙某仅可基于债权请求权向被上诉人主张履行房屋产权变更登记的契约义务。

（二）关于林某向孙某转账110万元的银行流水。

仅凭该110万元的银行流水，该备注一栏手写内容仅能体现填写人宣称款项用途，并不能证明双方之间存在林某所称的转让住宅楼的合意。另外，据深圳市统计局网上公布的2013年南山区商品住宅二级市场平均交易价格表，该份统计数据可以证明案涉某大厦住宅楼某房产在2013年的市场价格远远高于110万元。

裁判结果：

本院认为，《离婚协议书》是双方真实意思的表示，根据原审查明的事实，双方在婚姻关系存续期间应对《离婚协议书》涉及的共同财产以及涉案两套房产的登记状况、市场价值有足够认识，双方均应遵照履行。

根据上诉人二审提交的相关银行凭证，上诉人也确有合理理由未能知晓该备注内容，故在误认为该款项为住宅楼一半售房款的认知下未对该备注内容及时提出异议。一审法院依据该凭证上加盖的银行印章认定该用途即为汇款人和收款人对该款项性质的一致理解，有失偏颇。另外，从本案两套房产的合理交易价格来分析，住宅楼建筑面积130.32平方米，某居某阁某房产建筑面积94.97平方米，参考同期同区域商品住宅二级市场平均交易价格，该两套房产当时的市场价格均应远远大于被上诉人主张的全额转让价110万元，即便比照被上诉人提交的某大厦住宅楼某房产的评估价格，该110万元也与该房产市场价格相距甚远，基于上述分析，该110万元更接近某居某阁某房产当时市场价值的一半。综合双方提交的证据以及本案查明的事实，本案离婚协议中未附加上诉人基于债权请求权向被上诉人主张履行房屋产权变更登记的契约义务的期限或条件，

现上诉人诉请确认住宅楼归其所有，要求被上诉人协助办理该房产过户手续，将该房产返还上诉人占有，确有事实和法律依据，本院予以支持。

至于上诉人主张的经济损失，因其未能举证证明其在本案起诉前曾要求被上诉人协助办理该房产过户手续，因被上诉人拒不配合导致其经济损失以及其主张的损失计算标准的合理性，本着谁主张谁举证的原则，上诉人应当承担举证不能的不利后果，对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。双方如对涉案110万元款项事宜仍存在争议，因双方在本案中未诉请处分该款项权益，本案不作处理，双方可另循法律途径解决。故判决如下：

一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1XXX1号民事判决；

二、深圳市南山区某大道路与某路交汇处住宅楼归上诉人孙某所有，被上诉人林某应在本判决生效之日其三十日内将该房产交由上诉人孙某占有使用，并协助上诉人孙某办理过户手续；

三、驳回上诉人孙某的其他诉讼请求。

道华婚姻家事律师团（编）

2020年12月16日

道华婚姻家事律师团丨离婚房产分割纠纷丨婚后因无感情基础，婚内男方对女方施加冷、热暴力，后双方分居多年，离婚后财产分割及子女抚养应当如何处理，面对家暴又如何收集证据

案情简介：

原（女方）、被告在亲友撮合下相亲，后于××××年××月××日登记结婚，婚后育有一子陈某乙，现年14周岁，一直跟原告生活。因在婚前了解较少，感情基础薄弱，双方在亲友催促下，仓促结婚；婚后，双方因性格不合经常无法沟通，长期处于冷战状态；且男方在婚生子年幼时尚有对原告实施家暴等情形。后被告即已离家在外居住，双方自此分居至今。现原、被告感情确已破裂，无继续共同生活的可能，故原告诉至法院请求离婚并将财产予以分割，将子女抚养权判予原告。

审理过程：

被告陈某甲辩称，第一，原、被告长期分居，感情确已破裂，同意离婚；第二，婚生小孩曾由被告家人抚养，关于抚养权的归属，被告希望征求婚生子小孩的意见；第三，涉案的两套房产，现就该两套房产及另外婚内的两套房产亦要求合法分割：1.位于深圳市罗湖区罗沙路惠某花园X栋XXX房。该房产为被告婚前个人获得的安居房，后由被告独自承担银行按揭，于婚后换证，换证后登记为原、被告各占50%份额，该房产款项已付清；2.位于深圳市罗湖区翠竹路某园九州阁XXX号房产，该套房产购买于婚后，登记在被告名下，该房款已付清；3.位于深圳市罗湖区爱国西路布心南路某花园B栋X-B房，该房产购于婚后，登记在原告名下；4.位于深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房，该房产购于婚后，登记在原告名下。被告同意离婚，并请求依法分割婚后共同财产。

法院就本案相关事实情况进行审理：

1、结婚时间及生育子女情况：原、被告双方于××××年××月××日在深圳市罗湖区民政局登记结婚，于××××年××月××日生育儿子陈某乙。

2、是否存在可准予离婚的情形：被告同意离婚。

3、影响子女抚养的情形：原、被告的儿子陈某乙已经年满14周岁，其表示愿意与原告共同生活。被告表示尊重儿子的意愿。

4、影响子女抚养费的情形：原、被告的儿子陈某乙现在深圳学习生活。原告现在已经退休，每月3000多元的退休工资。被告主张其每月工资为8000多元，原告不予确认，申请调取被告的工资收入情况。被告的工作单位出具《证明》，证实被告税前收入为8925.7元。但原告对该证明不予确认。被告同意每月支付抚养费2500元。

5、属于夫妻一方所有或者共同所有的财产情况：原告主张位于深圳市罗湖区翠竹路某园九州阁XXX号房产、深圳市罗湖区罗沙路惠某花园X栋XXX房属于夫妻共同财产，被告确认深圳市罗湖区翠竹路某园九州阁XXX号房产属于夫妻共同财产，主张深圳市罗湖区罗沙路惠某花园X栋XXX房为其婚前个人财产。深圳市罗湖区翠竹路某园九州阁XXX号房产现登记在被告名下，双方确认房产现价值为1，700，000元，原告主张房屋的所有权。深圳市罗湖区罗沙路惠某花园X栋XXX房现登记在原、被告双方名下，各占50%的份额，双方确认房产现价值为2，500，000元，被告主张房屋的所有权。被告主张位于深圳市罗湖区爱国西路布心南路某花园B栋X-B房、位于深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房属于夫妻共同财产，原告确认位于深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房属于夫妻共同财产，主张深圳市罗湖区爱国西路布心南路某花园B栋X-B房为其婚前个人财产，该房产于婚前购买。深圳市罗湖区爱国西路布心南路某花园B栋X-B房、深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房现登记在原告名下。双方确认深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房现价值为2，000，000元，原告主张房屋的所有权。

6、属于夫妻一方所负或者共同所负的债务情况：原、被告确认无夫妻共同债权债务。

法院判决如下：

一、准许原告丛某与被告陈某甲离婚。

二、原、被告的婚生子陈某乙由原告丛某抚养，被告陈某甲须自本判决生效之月起每月支付小孩抚养费2500元，至小孩年满18周岁为止。

三、位于深圳市罗湖区罗沙路惠某花园X栋XXX房归被告陈某甲所有，原告丛某须自本判决生效之日起一个月内配合被告陈某甲办理过户手续。

四、位于深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房归原告丛某所有。

五、位于深圳市罗湖区翠竹路某园九州阁XXX号房产归原告丛某所有，被告陈某甲须自本判决生效之日起一个月内配合原告丛某办理过户手续。

六、原告丛某须自本判决生效之日起一个月内支付被告陈某甲房屋补偿款600，000元。

七、驳回原、被告的其他诉讼请求。

道华律师评析：

综合本案案情可确认原、被告确认夫妻感情确已破裂且被告亦同意离婚，法院通常情况会予以判决离婚。道华律师重点就离婚后抚养费及财产分割问题展开评析：

一、抚养权问题：双方的婚生子陈某乙已经年满14周岁，其表示愿意与原告共同生活。在审理抚养权纠纷时，法院会综合子女的年龄、教育事实、双方的经济情况、子女的意愿及双方父母是否有协助抚养等情况予以判定。本案中法院综合考虑了子女的意愿及教育情况，判决陈某乙由原告抚养。但，原告主张被告每月支付抚养费4000元，经法院查证，被告月工资税前收入约9000元。原告虽对被告单位出具的证明不予确认，但并未提交相反证据，因此，法院依法对该证明予以采信。而关于抚养费金额的认定，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第7条规定，子女抚育费的数额，可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定收入的，抚育费一般可按其月总收入的20-30%的比例给付。因此，法院酌定被告每月须支付抚养费2500元，至小孩年满18周岁为止，对原告请求超出的部分不予支持。

二、房产归属问题：1、原告主张深圳市罗湖区罗沙路惠某花园X栋XXX房属于夫妻共同财产，被告不予确认。道华律师认为该房产虽然是被告婚前购买，但婚后换证时已经登记在原、被告两人名下，双方各占50%的份额，因此，该房产属于夫妻共同财产，应予以分割处理。鉴于双方均确认该房产现价值为2，500，000元，而被告主张房屋的所有权，因此该房产归被告所有，但被告须支付原告房屋补偿款1，250，000元，原告应配合被告办理房屋过户手续。

2、双方确认深圳市罗湖区田贝四路某阁XXX房属于夫妻共同财产，房产现价值为2，000，000元，原告主张房屋的所有权，因此该房产归原告所有，原告须支付被告房屋补偿款1，000，000元。

3、被告主张位于深圳市罗湖区爱国西路布心南路某花园B栋X-B房为夫妻共同财产，但该房产实际为原告婚前购买，因此该房产应当归属于原告所有。

4、原、被告确认位于深圳市罗湖区翠竹路某园九州阁XXX号房产为夫妻共同财产，现价值为1，700，000元，原告主张房屋的所有权，因此该房产归原告所有，但原告须支付被告房屋补偿款850，000元，被告应配合原告办理房屋过户手续。

综上，对于夫妻共有的财产，一方主张归其所有，则应当补偿对方所占份额。故，原、被告互相须支付的房屋补偿款相抵扣后，原告仍须向被告支付房屋补偿款600，000元。

三、关于本案中原告所称有家暴情况，但并未能提交证据，故而无法举证证明有家暴事实发生。

律师提醒：

遭遇家暴时，应及时用法律的武器捍卫自己的权利，积极保留证据，必要时报警处理，警方的立案凭据也可作为证据使用，并保留相关诊断记录。

南京离婚律师：如何委托律师调查配偶名下的房产状况（钟延成律师团队）

高净值人群离婚诉讼之房产调查篇：如何委托律师调查配偶名下的房产状况？（钟延成律师团队）

房产目前已经成为了高净值人群资产的主要持有方式，特别是在中国大陆地区、一线二线城市，人们的主要财富形式就是房产。高净值人群离婚诉讼时索要面临的首要问题也是房产，那么在离婚诉讼当中如何来查询对方名下的房产信息？司法实践当中又有哪些常见的隐匿房产信息的方法？该如何应对呢？今天小编有请了江苏永衡昭辉律师事务所高级合伙人钟延成律师为大家进行讲解。钟律师是南京地区知名律师，对婚姻家事、建设工程、企业法律顾问及资本商业运作有比较深入的实践和研究。（钟延成律师团队13851758986（微信））

小编：钟律师您好！对于高净值客户群体，在司法实践中如何查询房产购置情况？

钟延成律师：一般离婚案件中，都要涉及房产的分割，因此，律师掌握房产信息查询业务，是最基本的业务能力之一。

房产购置查询的难点之一，在于当事人不知道其配偶在本地及外地的购房情况，给主张权利造成了一定的障碍。

在目前的司法查询环境之下，查询某个当事人在一个城市的房产情况还算比较现实，但是如果涉及的是其他城市的房产情况，因为房产查询系统的不联网，很难完成。律师应建议当事人，如果一点儿都不知道对方购房情况，可以先“兜圈子”，从对方资金流向上找。比如，对方的账户上在可能购房的某个时间点上有大额的资金外付，就有可能是直接付到房地产公司的。再如，对方的某个账户每个月有固定数额的资金支出，就有可能是缴纳的房屋贷款或水电物业管理费用。如果一个人在外购房，只要仔细留心其生活起居习惯，一般总能发现一些线索。如果已经分居，或者对方非常慎重敏感，不露声色，没有破绽，也可以对其行踪进行调查，经过一段时间的分析摸排，通过对其出入的可疑房产处所的调查，可得出结论。

实践中，此类情况大部分是一方知道另一方大概购买楼盘的方位，比如，某个小区，但不知道具体房屋的坐落。在这种情况下，如果不想诉至法院，通过法院的渠道调查取证，可以每家每户的敲门排查或在门口守候以逸待劳。但是，如果小区规模巨大，几百上千套房产，或者是未竣工的小区，这个办法就不好使了。怎么办呢?小区规模再大，也是通过物业管理公司来进行昝理的，因此，通过物业的口子，也可以查出对方的房屋坐落。

现在律师事务所出具的调查函往往会遭遇碰壁，《律师法》没有赋予律师调查取证的权利保障，如果被调查单位拒绝配合，律师常常也是束手无策。因此，通常律师只是手持自己律师事务所开具的介绍信或调查函，往往会吃闭门羹，碰得一鼻子灰。这不是律师的无能，而是法律保障和社会现实的问题。

当事人应当注意，实践中，对于凭借配偶方的身份证号，在某一地进行的房产信息调查其实是可以操作的，房地产管理部门在技术上现已完全可以达到，只是需要申请法院调查，由法院出具调查令等法律文件，委托律师进行查询，或者通过其他途径解决此类问题。

小编：钟律师，那常见的房产隐匿或转移的方式有哪些？面对这些转移财产的方式当事人该如何应对呢？

钟延成律师：在法院受理的离婚案件中，几乎90%以上涉及财产特别是房产的纷争。不仅对于房产分配的方式，而且对于房产价值的数额，双方的认识也可能大相径庭，造成这种分歧的原因之一，在于一方或双方对财产进行了隐匿或转移。常见房产隐匿方式有以下几种：

1、瞒天过海，私自隐匿拥有房产的信息

有些颇有心计的当事人，在面临离婚之前，就已经私下购买了另外的不动产，而另一方却不得而知。在离婚时，购房者绝口不提另有房产的事，该房产自然也不在共同财产分割之列。

由于购房手续和周期较长，在夫妻平时相处时，难免购房者可能会泄露一些购房方面的痕迹，因此，如果一方的行为诡秘或异常导致另一方怀疑另有房产，另一方应注意查找一方的票证或存款往来记录，看有没有一段时间的大额支付以及向房产公司汇款的记录，等等。如果一方行为不露声色，没有蛛丝马迹可查，就要采用推理的方式来确定一方是否购买了房产。比如，假设一方购买了他处房产，根据另一方的了解，推测一方购买的房产目的可能在何处;如果有可能会给情人居住，就可以设法调查情人住处，查到门牌号后，到房地产交易中心查询该套房屋的产权情况。如果可能会给其亲属使用，就可以先确定排查范围，然后再一一排除。一般情况下，当事人私自购房后，空着的可能性不大，即使以上调查全部落空，还要密切注意一方是否与房地产中介公司往来，也就是说，房产还可能被出租。

一般情况下，靠另一方当事人自己的力量很难完成以上调查事宜。因此，聘请有专业经验的律师以及其他相关人员，就显得尤为重要。当然，这会产生一笔不菲的支出，但位于大城市的不动产最少也价值几十万元，相对可能得到的收入而言，支出和投入、风险和获益比就不言而喻。

2、移花接木，私自将产权交易过户到他人名下

如果不动产产权是登记在夫妻二人的名下，一般情况下，必须由共有人一致同意，房地产交易中心才给办理过户手续。但对于产权证上只登记有一方的名字，就不能排除一方将房产擅自过户到他人名下，并套取、转移现金的可能。

采用这种方式隐匿转移财产，并不是一种很高明的处理方式。因为对于交易过程及交易对象，整个线索流程在房地产交易中心一查即知。如果一方仍采用这种方式隐匿转移财产，其目的可能在于先套取现金，然后找消费理由进行脱身。不能不说，这是一种虽然笨拙但仍然有效的转移方式。

一般来说，一方在离婚时，会发现另一方擅自过户的事实。因此，应该到房地产交易中心，查询交易的时间以及交易的对象。确定变易时间，是为了收集证据和抗辩另一方可能提出卖房款已消耗殆尽的事由。确定交易对象，是要看交易的相对方是否具有恶意，即是否知道或应当知道交易的产权为共同财产的事实。虽然物权适用“善意取得”制度，但如果交易的相对方是一方的父母，法院仍然有可能判决交易行为无效，从根本上保障另一方的权益。

3、金蝉脱壳，以他人名义购买房产

在夫妻关系存续期间，一方以他人的名义购买房产，但自己却是实际房产的拥有者。等到离婚之后，再将该房产过户到自己名下。此种方式最为“高超”，但成本也较大，因为多次支付交易契税。一般适用于夫妻感情长期不和，离婚已是必然，而一方收入又较为丰厚的情况。

律师应注意，对于这种情况，查找的突破口在以下几点：

(1)所谓的产权人有无泄露真相的可能。因为房产价值巨大，一般当事人不会将该房产以一般朋友的名义购买，而最常见的是以父母兄妹的名义购买。因此，如果一方并不宽裕的父母或兄妹拥有巨额的房产，就有可能存在这种情况。根据不同的人采用不同的调查的策略及方式，就可能会有所收获。

(2)从交易时间上摸查出资线索。一方根据购房付款的时间，回忆另一方在此期间资金上有无重大支出或异常;有条件的，还可以查询另一方银行稃折上的资金流向;在确有把握的情况下，查询向房地产公司汇款的具体银行，也可能获得意外的收获。

4、以逸待劳，婚前双方出资购房登记在一人名下

由于不愿意失去购房机会，在还没有领取结婚证的情况下，双方出资购房，但在办理购房手续时，“精明”的一方，以“贷款不便”、“没有领结婚证就不能共有房屋”等为借口，将房产办在自己一方名下，而等到面临离婚时，却矢口否认共同出资的事实，任凭另一方痛心和流泪，却笑将全部房产权利收纳，甚至借助于法院之手，达到上述目的。

处理此类纠纷时应注意：(1)注意查询出资汇款银行记录，或信用卡刷卡记录，以证明有出资事实;(2)婚前购房出资切记，要将自己名字写入产证，或与另一方达成出资协议。

(三)离婚过程中，一方擅自转让房产的处理和应对

很多律师可能会在处理离婚纠纷中，面对另一方当事人擅自转卖房产的问题。那么，律师遇到此类纠纷时，应如何处理呢?

司法实践中，一般对于一方擅自转让房产处理遵循“保护不动产善意取得方利益”的原则。所谓“不动产的善意取得”，是指在登记错误的情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人处确定取得物权的制度。由于夫妻之间的特殊关系，对于一方擅自出卖房屋的防范、救济和惩罚的途径，实践中还给一些人以可乘之机。对于一方可能转让的房产，如果经济实力允许，律师还是应该建议当事人申请法院进行财产保全。但律师应注意，虽然在诉讼期间法院可以冻结查封该房产，但如果一审法院不予判离，冻结查封解除后，对方当事人仍然有可能转卖房产，因此，在一审中，律师应制订庭审方案和策略，杜绝和预防这种事情的发生。

有些法官认为，适用善意取得制度，必须以受让人实际占有标的物或者取得标的物所有权为前提。相对人在与无处分权的夫妻一方就某项夫妻共同财产的转让达成协议后，在标的物尚未交付或者转移所有权之前，若夫妻另一方发现并拒绝追以转让行为，则相对人即使是善意的、无过失的，也无法适用善意取得制度获得保护。

也有些法官认为，夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，夫妻双方对房屋的产权性质应当清楚，而购房时由于某种原因产权证名字只写一人，则产权登记的房屋权利状态与真实的房屋权利状态不相符，对这一登记异议化现象一般夫妻双方均应当知晓。处理此类纠纷时，应考虑到中国家庭观念对夫妻行为的影响，不能简单认为未登记名字的一方未及时对产权登记情况提出异议，其对房屋的权利就要让位于登记公信力对第三人的保护。对于这类纠纷如何妥当地适用登记公信力，首先，需考察当夫妻关系显著恶化时，未登记姓名一方是否及时对共有房屋的登记情况提出异议(如与配偶协商向登记机关申请变更登记，或单独向登记机关提出异议登记)。若夫妻关系恶化了已有较长时间，而未登记名字的一方仍未采取任何措施，则其只能为自己的懈怠行为承受可能的不利后果。实践中，夫妻因矛盾而分居或一方提起离婚诉讼均可作为判定夫妻关系显著恶化的时间点。其次，还应考察未登记姓名一方对其配偶出售共有房屋是否知情，及知情后是否及时提出异议。

律师应提醒当事人积极地表达和行使对共有财产可能被对方转移的担心和疑虑，并采取相关行为，并有固定证据的意识，以便争取到对自己有利的裁决结果。

有些地区对房地产登记规定了异议登记制度。比如根据《上海市房地产登记管理条例》，如果另一方可能出卖房屋，且产权证为另一方一人名下，一方可以持结婚证到房地产交易中心办理异议登记，可以保证在3个月内房产信息中有自己对该套房产的权利异议登记，但如果买家执意要买，虽不能阻止房产的交易，但可以为以后打宣告该交易行为无效的官司或追究另一方擅自转移共同财产的官司提供有力的证据，花费也不多，50元而已，因此，律师还是建议当事人去登记一下。

还有些地方，如浙江温州，一方可以凭结婚证向房地产管理部门提出异议，限制配偶进行房产转让。律师应该根据本地实际情况，了解和掌握本地房地产管理部门的做法，争取更多的手段保护委托人的合法权益。

钟延成律师认为，目前司法实践当中比较普遍的做法是看转让的价格是否明显低于市场价，如果转让的价格是明显低于市场价的，在这种情况下，转移资产的一方有可能会被认定为恶意以低于市场的价格转移夫妻共同财产，一般会少分或者不分财产。另一方甚至可以另案提起撤销之诉，来撤销恶意的财产转让行为。但是如果转移的价格并没有明显低于市场价，在这种情况下，法院只能就目前的转让价款来进行分割。所以转让价款所表现出来的“善意”或者“恶意”是相对比较客观公平的评判方法。