旧楼层漏水可以请律师吗

楼上住户漏水，楼下苦不堪言，律师教你来维权

正所谓远亲不如近邻，好的邻居关系不仅会增加生活幸福感，在遇到困难时也能相互帮助。但往往现实生活中还是会有很多麻烦事影响邻里关系，特别是很多人深受困扰的漏水问题，楼上漏水，楼下遭殃。

小王最近就因为楼上房屋漏水问题搞得觉也睡不好，楼上住户不知道因为什么原因导致漏水，水沿着墙面漏下来，导致整个电视墙被水浸湿，甚至出现泛黄。小王找漏水住户说明了这个情况，但对方一直爱搭不理，经物业、社区调解也没能解决这个问题。

谁来承担责任？

出现这种民事纠纷，如果无法调解，就只能通过法院起诉来解决问题。在去起诉前首先要搞清楚漏水原因，不同的漏水原因可能会影响楼下住户该向谁来主张权利。

（1）楼上原因导致漏水，由楼上住户承担责任

《物权法》第九十二条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

此外,不动产权利人不仅仅是楼上房屋的所有权人,还包括使用权人。

（二）保修期内质量问题，由开发商承担责任

按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定,正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是:

1、屋面防水3年；

2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、

3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

5、门窗翘裂、五金件损坏1年；

6、管道堵塞2个月；

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

8、卫生洁具1年；

9、灯具、电器开关6个月；

保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。

保修期内发生保修范围之内的非人为损坏,由房地产开发商免费维修,因商品房存在质量问题,保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响,购买人可以要求开发商承担赔偿责任。

（2）物业公司需履行管理义务

《物业管理条例》第五十三条规定:业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的,应当及时报请相关行政部门依法处理。

如果业主遇到了此类问题,应首先向物业公司反映,物业公司如果没有尽到上述义务,就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。

如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。

二、楼下住户应当及时取证

根据《民事诉讼法》第63条的规定，民事证据有以下七种：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、鉴定结论、勘验笔录。这里所指的证据种类是指作为证据资料的不同表现形式。

如果楼上漏水导致房屋受损的，建议住户采取拍照、录像等方式记录房屋受损情况，用于证明房屋受损的原因以及房屋受损的具体位置和情况。

或者申请公证机关公证，邀请有关人员进行现场公证。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。

本期观点律师：北京衡宁律师事务所巩志芳律师

一般情形下，由双方协商解决是最便捷的方法，如果协商解决不了的只能通过法院起诉解决，一方面请求对方及时修缮，停止侵害行为。另一方面可以请求对方赔偿因为漏水而造成的财产损失。

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楼上漏水，楼下如何维权律师来支招

近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权？在索赔时，该注意哪些要素呢?

案情回顾

原告是某小区202房的业主，被告是楼上302房的业主。302房漏水导致202房的卫生间天花和墙体出现水迹并且发生霉变，社区居委会等机构自2020年4月起多次组织双方协商调解。双方初步达成协议，委托某装修公司作出《鉴定建议及维修方案报价》，明确302房的厨房及卫生间有水迹渗漏现象，且在202房的房间发现墙体天花有霉变及损坏现象，是由302房排污管管壁四周水迹渗漏引起，加上302房装修时间年限长久，防水层失效的原因造成渗水至202房导致霉变等情况，并作出维修方案及费用报价。告知被告费用后，被告表示费用太高。双方未能达成最终调解协议，原告提起诉讼。

法院判决

法院经审理后认为，原、被告是上下相邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。202房出现渗水并造成天花、墙体霉变的损害确实与302房排污管渗漏存在因果关系。被告作为302房的所有权人应当及时对其房屋的漏水部位进行修复，以排除对202房造成的损害，且自行承担相关费用。被告亦应对原告房屋的受损后果承担民事赔偿责任。终法院判定被告赔偿原告房屋的修复费用为7860元。

发现漏水后，应该怎么处理？

1、首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。

2、进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

3、若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。等待有关手续完毕后，再向法院起诉为妥。

楼上造成漏水的情况却不肯赔偿，怎么办？

如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法典》第二百八十八条、第一千一百六十七条之规定将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。

《民法典》第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗？

我国《物业管理条例》第五十二条规定，业主需要装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?

《民法典》第二百八十八条规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。

由于房屋渗漏成因的多样性，决定了法律关系的不同，法律关系不同，法律关系不同，又决定承担责任主体的不同。因此，解决房屋渗漏引起的纠纷，如果选择诉讼途径维权，必须选择适当的法律关系。

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