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南京离婚律师：如何委托律师调查配偶名下的房产状况（钟延成律师团队）

高净值人群离婚诉讼之房产调查篇：如何委托律师调查配偶名下的房产状况？（钟延成律师团队）

房产目前已经成为了高净值人群资产的主要持有方式，特别是在中国大陆地区、一线二线城市，人们的主要财富形式就是房产。高净值人群离婚诉讼时索要面临的首要问题也是房产，那么在离婚诉讼当中如何来查询对方名下的房产信息？司法实践当中又有哪些常见的隐匿房产信息的方法？该如何应对呢？今天小编有请了江苏永衡昭辉律师事务所高级合伙人钟延成律师为大家进行讲解。钟律师是南京地区知名律师，对婚姻家事、建设工程、企业法律顾问及资本商业运作有比较深入的实践和研究。（钟延成律师团队13851758986（微信））

小编：钟律师您好！对于高净值客户群体，在司法实践中如何查询房产购置情况？

钟延成律师：一般离婚案件中，都要涉及房产的分割，因此，律师掌握房产信息查询业务，是最基本的业务能力之一。

房产购置查询的难点之一，在于当事人不知道其配偶在本地及外地的购房情况，给主张权利造成了一定的障碍。

在目前的司法查询环境之下，查询某个当事人在一个城市的房产情况还算比较现实，但是如果涉及的是其他城市的房产情况，因为房产查询系统的不联网，很难完成。律师应建议当事人，如果一点儿都不知道对方购房情况，可以先“兜圈子”，从对方资金流向上找。比如，对方的账户上在可能购房的某个时间点上有大额的资金外付，就有可能是直接付到房地产公司的。再如，对方的某个账户每个月有固定数额的资金支出，就有可能是缴纳的房屋贷款或水电物业管理费用。如果一个人在外购房，只要仔细留心其生活起居习惯，一般总能发现一些线索。如果已经分居，或者对方非常慎重敏感，不露声色，没有破绽，也可以对其行踪进行调查，经过一段时间的分析摸排，通过对其出入的可疑房产处所的调查，可得出结论。

实践中，此类情况大部分是一方知道另一方大概购买楼盘的方位，比如，某个小区，但不知道具体房屋的坐落。在这种情况下，如果不想诉至法院，通过法院的渠道调查取证，可以每家每户的敲门排查或在门口守候以逸待劳。但是，如果小区规模巨大，几百上千套房产，或者是未竣工的小区，这个办法就不好使了。怎么办呢?小区规模再大，也是通过物业管理公司来进行昝理的，因此，通过物业的口子，也可以查出对方的房屋坐落。

现在律师事务所出具的调查函往往会遭遇碰壁，《律师法》没有赋予律师调查取证的权利保障，如果被调查单位拒绝配合，律师常常也是束手无策。因此，通常律师只是手持自己律师事务所开具的介绍信或调查函，往往会吃闭门羹，碰得一鼻子灰。这不是律师的无能，而是法律保障和社会现实的问题。

当事人应当注意，实践中，对于凭借配偶方的身份证号，在某一地进行的房产信息调查其实是可以操作的，房地产管理部门在技术上现已完全可以达到，只是需要申请法院调查，由法院出具调查令等法律文件，委托律师进行查询，或者通过其他途径解决此类问题。

小编：钟律师，那常见的房产隐匿或转移的方式有哪些？面对这些转移财产的方式当事人该如何应对呢？

钟延成律师：在法院受理的离婚案件中，几乎90%以上涉及财产特别是房产的纷争。不仅对于房产分配的方式，而且对于房产价值的数额，双方的认识也可能大相径庭，造成这种分歧的原因之一，在于一方或双方对财产进行了隐匿或转移。常见房产隐匿方式有以下几种：

1、瞒天过海，私自隐匿拥有房产的信息

有些颇有心计的当事人，在面临离婚之前，就已经私下购买了另外的不动产，而另一方却不得而知。在离婚时，购房者绝口不提另有房产的事，该房产自然也不在共同财产分割之列。

由于购房手续和周期较长，在夫妻平时相处时，难免购房者可能会泄露一些购房方面的痕迹，因此，如果一方的行为诡秘或异常导致另一方怀疑另有房产，另一方应注意查找一方的票证或存款往来记录，看有没有一段时间的大额支付以及向房产公司汇款的记录，等等。如果一方行为不露声色，没有蛛丝马迹可查，就要采用推理的方式来确定一方是否购买了房产。比如，假设一方购买了他处房产，根据另一方的了解，推测一方购买的房产目的可能在何处;如果有可能会给情人居住，就可以设法调查情人住处，查到门牌号后，到房地产交易中心查询该套房屋的产权情况。如果可能会给其亲属使用，就可以先确定排查范围，然后再一一排除。一般情况下，当事人私自购房后，空着的可能性不大，即使以上调查全部落空，还要密切注意一方是否与房地产中介公司往来，也就是说，房产还可能被出租。

一般情况下，靠另一方当事人自己的力量很难完成以上调查事宜。因此，聘请有专业经验的律师以及其他相关人员，就显得尤为重要。当然，这会产生一笔不菲的支出，但位于大城市的不动产最少也价值几十万元，相对可能得到的收入而言，支出和投入、风险和获益比就不言而喻。

2、移花接木，私自将产权交易过户到他人名下

如果不动产产权是登记在夫妻二人的名下，一般情况下，必须由共有人一致同意，房地产交易中心才给办理过户手续。但对于产权证上只登记有一方的名字，就不能排除一方将房产擅自过户到他人名下，并套取、转移现金的可能。

采用这种方式隐匿转移财产，并不是一种很高明的处理方式。因为对于交易过程及交易对象，整个线索流程在房地产交易中心一查即知。如果一方仍采用这种方式隐匿转移财产，其目的可能在于先套取现金，然后找消费理由进行脱身。不能不说，这是一种虽然笨拙但仍然有效的转移方式。

一般来说，一方在离婚时，会发现另一方擅自过户的事实。因此，应该到房地产交易中心，查询交易的时间以及交易的对象。确定变易时间，是为了收集证据和抗辩另一方可能提出卖房款已消耗殆尽的事由。确定交易对象，是要看交易的相对方是否具有恶意，即是否知道或应当知道交易的产权为共同财产的事实。虽然物权适用“善意取得”制度，但如果交易的相对方是一方的父母，法院仍然有可能判决交易行为无效，从根本上保障另一方的权益。

3、金蝉脱壳，以他人名义购买房产

在夫妻关系存续期间，一方以他人的名义购买房产，但自己却是实际房产的拥有者。等到离婚之后，再将该房产过户到自己名下。此种方式最为“高超”，但成本也较大，因为多次支付交易契税。一般适用于夫妻感情长期不和，离婚已是必然，而一方收入又较为丰厚的情况。

律师应注意，对于这种情况，查找的突破口在以下几点：

(1)所谓的产权人有无泄露真相的可能。因为房产价值巨大，一般当事人不会将该房产以一般朋友的名义购买，而最常见的是以父母兄妹的名义购买。因此，如果一方并不宽裕的父母或兄妹拥有巨额的房产，就有可能存在这种情况。根据不同的人采用不同的调查的策略及方式，就可能会有所收获。

(2)从交易时间上摸查出资线索。一方根据购房付款的时间，回忆另一方在此期间资金上有无重大支出或异常;有条件的，还可以查询另一方银行稃折上的资金流向;在确有把握的情况下，查询向房地产公司汇款的具体银行，也可能获得意外的收获。

4、以逸待劳，婚前双方出资购房登记在一人名下

由于不愿意失去购房机会，在还没有领取结婚证的情况下，双方出资购房，但在办理购房手续时，“精明”的一方，以“贷款不便”、“没有领结婚证就不能共有房屋”等为借口，将房产办在自己一方名下，而等到面临离婚时，却矢口否认共同出资的事实，任凭另一方痛心和流泪，却笑将全部房产权利收纳，甚至借助于法院之手，达到上述目的。

处理此类纠纷时应注意：(1)注意查询出资汇款银行记录，或信用卡刷卡记录，以证明有出资事实;(2)婚前购房出资切记，要将自己名字写入产证，或与另一方达成出资协议。

(三)离婚过程中，一方擅自转让房产的处理和应对

很多律师可能会在处理离婚纠纷中，面对另一方当事人擅自转卖房产的问题。那么，律师遇到此类纠纷时，应如何处理呢?

司法实践中，一般对于一方擅自转让房产处理遵循“保护不动产善意取得方利益”的原则。所谓“不动产的善意取得”，是指在登记错误的情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人处确定取得物权的制度。由于夫妻之间的特殊关系，对于一方擅自出卖房屋的防范、救济和惩罚的途径，实践中还给一些人以可乘之机。对于一方可能转让的房产，如果经济实力允许，律师还是应该建议当事人申请法院进行财产保全。但律师应注意，虽然在诉讼期间法院可以冻结查封该房产，但如果一审法院不予判离，冻结查封解除后，对方当事人仍然有可能转卖房产，因此，在一审中，律师应制订庭审方案和策略，杜绝和预防这种事情的发生。

有些法官认为，适用善意取得制度，必须以受让人实际占有标的物或者取得标的物所有权为前提。相对人在与无处分权的夫妻一方就某项夫妻共同财产的转让达成协议后，在标的物尚未交付或者转移所有权之前，若夫妻另一方发现并拒绝追以转让行为，则相对人即使是善意的、无过失的，也无法适用善意取得制度获得保护。

也有些法官认为，夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，夫妻双方对房屋的产权性质应当清楚，而购房时由于某种原因产权证名字只写一人，则产权登记的房屋权利状态与真实的房屋权利状态不相符，对这一登记异议化现象一般夫妻双方均应当知晓。处理此类纠纷时，应考虑到中国家庭观念对夫妻行为的影响，不能简单认为未登记名字的一方未及时对产权登记情况提出异议，其对房屋的权利就要让位于登记公信力对第三人的保护。对于这类纠纷如何妥当地适用登记公信力，首先，需考察当夫妻关系显著恶化时，未登记姓名一方是否及时对共有房屋的登记情况提出异议(如与配偶协商向登记机关申请变更登记，或单独向登记机关提出异议登记)。若夫妻关系恶化了已有较长时间，而未登记名字的一方仍未采取任何措施，则其只能为自己的懈怠行为承受可能的不利后果。实践中，夫妻因矛盾而分居或一方提起离婚诉讼均可作为判定夫妻关系显著恶化的时间点。其次，还应考察未登记姓名一方对其配偶出售共有房屋是否知情，及知情后是否及时提出异议。

律师应提醒当事人积极地表达和行使对共有财产可能被对方转移的担心和疑虑，并采取相关行为，并有固定证据的意识，以便争取到对自己有利的裁决结果。

有些地区对房地产登记规定了异议登记制度。比如根据《上海市房地产登记管理条例》，如果另一方可能出卖房屋，且产权证为另一方一人名下，一方可以持结婚证到房地产交易中心办理异议登记，可以保证在3个月内房产信息中有自己对该套房产的权利异议登记，但如果买家执意要买，虽不能阻止房产的交易，但可以为以后打宣告该交易行为无效的官司或追究另一方擅自转移共同财产的官司提供有力的证据，花费也不多，50元而已，因此，律师还是建议当事人去登记一下。

还有些地方，如浙江温州，一方可以凭结婚证向房地产管理部门提出异议，限制配偶进行房产转让。律师应该根据本地实际情况，了解和掌握本地房地产管理部门的做法，争取更多的手段保护委托人的合法权益。

钟延成律师认为，目前司法实践当中比较普遍的做法是看转让的价格是否明显低于市场价，如果转让的价格是明显低于市场价的，在这种情况下，转移资产的一方有可能会被认定为恶意以低于市场的价格转移夫妻共同财产，一般会少分或者不分财产。另一方甚至可以另案提起撤销之诉，来撤销恶意的财产转让行为。但是如果转移的价格并没有明显低于市场价，在这种情况下，法院只能就目前的转让价款来进行分割。所以转让价款所表现出来的“善意”或者“恶意”是相对比较客观公平的评判方法。

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离婚诉讼中可以主张哪些权利呢？

除了大家都知道的共同财产分割、共同债务清偿的权利，要求子女抚养权归属的权利外，只要符合条件，还有以下几个权利可以主张：

1、请求家务补偿金的权利。根据《民法典》第1088条规定：夫妻一方在家带孩子、照顾老人、协助另一方工作等负担了较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿。这条法律在今年实施后已经有判例支持。

2、请求过错损害赔偿的权利。对于重婚的，与他人同居的，家暴的，虐待、遗弃家庭成员的等重大过错的，无过错方可以在离婚时要求对方给损害赔偿金。

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3、请求多分财产或者要求对方不分财产的权利。根据，《民法典》第1092条的规定，夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。另外，如果夫妻一方对离婚存在重婚、虐待、遗弃等过错的，也可适当多分给无错方一些财产或者给予无过错方优先选择的权利。

4、请求离婚经济帮助的权利。根据《民法典》第1090条规定：离婚时，如果一方依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平，或者没有住房的情况下，有负担能力的另一方应当给予适当经济帮助。生活困难的可以要求对方经济帮助，或者是提供住房等其他物质上的帮助，双方协商不成的话，由法院判决。

赣州律师--公仁婚姻家事团队，是赣州市率先成立的一支婚姻家事律师团队。业务范围涵盖婚姻，继承，离婚后财产纠纷，分家析产，夫妻债权债务处理，子女抚养、探望，私人财富管理及传承等。

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委托律师前一定要面谈，从律师的谈吐、对案件的分析综合判断律师是否靠谱。谨防三种不靠谱律师：

1.保证胜诉型。任何案件都有风险，要看事实说话，并不是律师说怎样就怎样。

2.私自接受委托、收取费用的律师。这样一旦发生纠纷你就失去了通过律所维权的权利。

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