东台请房产律师

房产纠纷应该怎么找律师

根据你的问题，我们可以知道你是想找房产纠纷方面的律师，那么你一定要知道这类案件不同于简单的民事或刑事，不能随便找个律师就好了，需要找专业擅长房产纠纷的律师，全中国律师那么多，优秀律师也很多，那么怎么才能从中多优秀律师中找到适合自己的呢？你要知道优秀律师有哪些特征：

1、告知你案件风险的律师

我相信很多人都是第一次找律师，大家可能会碰到这类律师：满口给你打包票，不管案件细节。很多人可能碰到他们很开心觉得柳暗花明了，其实这是不靠谱律师的管用技俩，先用一大堆漂亮话吸引你来，让你有绝处逢生的感觉，然后再想办法让你花钱。你要明白：即使是律龄20年的律师都不敢打包票，他们只会根据你的案件情况合理分析利弊，如果胜率大会尽力帮你搜集证据以及在法院尽力辩论。

2、费用公开透明的律师

特别是你这种房产纠纷类的案件，原本涉及的金额可能就比较庞大，那么在律师收费上就一定要格外注意，那些心里有坏水的律师就会想尽办法狮子大开口提高价格。你一定要多放对比选择各方面都满意的律师。

3、专业处理案件类型的律师

虽然大家都叫律师，但各自擅长的领域都不同，你最好选择一名专业处理房产纠纷的律师，你一定要警惕一类律师：万金油律师，他啥都会，各个领域都有所涉及，看似靠谱，实际上肚子里没几分墨宝。

4、会谈时间久的律师

如果你去找律师，他10分钟就跟你讲谈完了，那绝对是肚子里有坏水，因为真正专业的律师会仔细分析你的案件情况给出一个合理有效的解决方案，而不是草草了事。

希望我的回答能帮助你早日找到合适的律师，如果关于找律师还有其他问题，可以发消息给我，我为您解答。

盐城房产律师：目前房屋租赁市场当中的热点问题汇总（江苏永衡昭辉律师事务所 ?钟延成律师团队）

转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。

对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：

（1）属于《消防法》第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。

（2）《消防法》第11条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。

业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。

对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。

对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应当予以回购。

开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。

道华房产律师团房屋买卖合同纠纷道华律师分析借名买房隐藏的法律风险——房屋能否顺利过户，登记人和实际出资人谁是真正的房主

各地限购令的出台，部分有购房需求的人失去了购房资格，虽购买人仍可签订商品房买卖合同，但却也无法交易过户。在此情况下，购房者采用了"借名买房"的方式，这种做法法律上并不鼓励，“借名买房”的做法在实践中出现了各种纠纷，例如：名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的纠纷；也出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷等等。“借名买房”一开始是“限购令出台”的对策，而后延伸作为避税，贿赂，掩盖非法目的等不良目的的手段，因此实践中“借名买房”的纠纷愈演愈烈，此做法也风险重重。

在“借名买房”的案例中，不缺乏有出名人因房价上涨而主张与实际购房人系借贷关系，或者否认由实际购房者出资购买，而不动产的权利归属采“公示公信原则”，即在法律上房屋的产权确实归属于名义购房人。一般而言实际购买人会寻找具备购房资格的亲属或朋友，这往往是纠纷的根源，基于亲情和信任，双方关系密切，往往并不会签署书面协议。这种做法对实际购房人十分不利，一旦出现出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任即“谁主张谁举证”的规定，实际购房人需要证明双方之间的借名购房关系存在，而实际购房人若未能妥善保存相关的证据，将承担举证不能的不利后果责任，那么将难以取得房屋产权，势必面临“钱房两空”的局面。

房产登记具有公示公信效力，名义购房人为实际登记人，其处分房产的行为属于有权处分，一旦房屋完成过户登记，买方则继受取得该房产。届时，名义购房人“卷款潜逃”，则实际购房人又将会“钱房两空”

房产登记在出名人名下，当出名人对外负债无法清偿，法院对其强制执行时，房产会面临查封、甚至是拍卖，实际购房人需要证明对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，而实践中因缺乏证据而导致出现异议不成立，无法阻止房产被强制执行的情况并不少见。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，十分严格把握该条适用的前提条件，因此，房产不在自身名下，一旦出名人涉诉，实际购房人也会增加诉累。

道华律师提示：

“借名买房”看似为购买房产的“绿色通道”，但实际上却“暗藏刀光”，应当尽量避免采用该做法。如确需以借名方式购买房产，应当注意签订协议、保留证据。

注：本文系结合法律法规、政府官网、中国裁判文书网及互联网相关知识整合

2019.7.31