海曙区请房产变更律师

北京律师 关于“房产纠纷”的所需证据

《中华人民共和国民法典》

第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

(一)假借订立合同，恶意进行磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚信原则的行为。

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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上海房产律师 房产动迁律师陈博扬

陈博扬律师，电话微信：18621502342京师（上海）律师事务所执业律师，毕业于素有“五院四系”之称的西南政法大学，以名列全国前茅的成绩通过国家法律职业资格考试，具有律师资格，全国律师协会会员，上海律师协会会员，上海君斐法律咨询高级顾问，华东刑辩委员会委员、房产争议处理研习课程专属讲师、华东政法大学高级总裁班学员，一直致力于更好的为企业及个人提供有针对性的专业法律服务，在执业过程中始终秉承“正义、诚信、融合、信任”为执业理念，以最大化为客户着想的执业精神获得客户的一致好评，在业界享有较高的口碑。

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道华婚姻家事律师团·离婚后财产纠纷：女方未按离婚协议办理房产过户，一审法院驳回男方诉讼请求，道华律师介入二审，成功帮其拿回房产所有权

案情简介：

男方：孙某，一审原告，二审上诉人（道华律师担任其二审代理人）。

女方：林某，一审被告，二审被上诉人。

2013年1月，原、被告签订《离婚协议书》，并至南山民政局登记离婚；

《离婚协议书》约定，男方孙某名下南山区某房屋归女方林某所有，如出售该房产，所得售房款各50%；林某名下南山区住宅楼归孙某所有，如出售该房产，所得售房款各50%；

2013年3月，孙某将其名下房屋过户至林某，而林某迟迟未将住宅楼过户至孙某名下，并始终占有适使用该住宅楼；

2016年，孙某诉至法院，要求林某将住宅楼返还孙某占用并过户至孙某名下，同时要求其赔偿占用该住宅楼期间孙某的经济损失。林某向法院提交110万元的银行流水，备注为“某住宅楼购房款”，称林某向孙某购买了该住宅楼。

2017年，法院判决驳回孙某诉讼请求。

道华律师分析

道华律师代理本案二审阶段后，即着手对本案情况进行分析：

（一）孙某可否要求林某将住宅楼过户至孙某名下？

根据我国《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（现《民法典》第208条）即不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定未经产权变更登记的并不直接发生物权变动的法律效果。因某住宅楼某房产的产权未发生变更登记，林某仍为该房产的登记产权人，其对该房产的产权尚未变动至孙某名下，孙某仅可基于债权请求权向被上诉人主张履行房屋产权变更登记的契约义务。

（二）关于林某向孙某转账110万元的银行流水。

仅凭该110万元的银行流水，该备注一栏手写内容仅能体现填写人宣称款项用途，并不能证明双方之间存在林某所称的转让住宅楼的合意。另外，据深圳市统计局网上公布的2013年南山区商品住宅二级市场平均交易价格表，该份统计数据可以证明案涉某大厦住宅楼某房产在2013年的市场价格远远高于110万元。

裁判结果

本院认为，《离婚协议书》是双方真实意思的表示，根据原审查明的事实，双方在婚姻关系存续期间应对《离婚协议书》涉及的共同财产以及涉案两套房产的登记状况、市场价值有足够认识，双方均应遵照履行。

根据上诉人二审提交的相关银行凭证，上诉人也确有合理理由未能知晓该备注内容，故在误认为该款项为住宅楼一半售房款的认知下未对该备注内容及时提出异议。一审法院依据该凭证上加盖的银行印章认定该用途即为汇款人和收款人对该款项性质的一致理解，有失偏颇。另外，从本案两套房产的合理交易价格来分析，住宅楼建筑面积130.32平方米，某居某阁某房产建筑面积94.97平方米，参考同期同区域商品住宅二级市场平均交易价格，该两套房产当时的市场价格均应远远大于被上诉人主张的全额转让价110万元，即便比照被上诉人提交的某大厦住宅楼某房产的评估价格，该110万元也与该房产市场价格相距甚远，基于上述分析，该110万元更接近某居某阁某房产当时市场价值的一半。综合双方提交的证据以及本案查明的事实，本案离婚协议中未附加上诉人基于债权请求权向被上诉人主张履行房屋产权变更登记的契约义务的期限或条件，

现上诉人诉请确认住宅楼归其所有，要求被上诉人协助办理该房产过户手续，将该房产返还上诉人占有，确有事实和法律依据，本院予以支持。

至于上诉人主张的经济损失，因其未能举证证明其在本案起诉前曾要求被上诉人协助办理该房产过户手续，因被上诉人拒不配合导致其经济损失以及其主张的损失计算标准的合理性，本着谁主张谁举证的原则，上诉人应当承担举证不能的不利后果，对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。双方如对涉案110万元款项事宜仍存在争议，因双方在本案中未诉请处分该款项权益，本案不作处理，双方可另循法律途径解决。故判决如下：

一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1XXX1号民事判决；

二、深圳市南山区某大道路与某路交汇处住宅楼归上诉人孙某所有，被上诉人林某应在本判决生效之日其三十日内将该房产交由上诉人孙某占有使用，并协助上诉人孙某办理过户手续；

三、驳回上诉人孙某的其他诉讼请求。

道华婚姻家事律师团（编）

2020年12月16日