安置房请律师写合同有用吗

拆迁安置房买卖之合同效力篇：拆迁安置房买卖合同是否有效

答案是肯定的，拆迁安置房买卖合同（南京地区）是有效的。这里我们要区分拆迁安置房和经济适用房的问题，因为绝大多数拆迁安置房也统称了经济适用房。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

本律师结合上述经济适用房买卖合同纠纷案件，以分析经济适用房的特点及其与拆迁安置房的区别为切入点，探究案涉“经济适用房”的来源，从而认定案涉“经济适用房”的本质实为拆迁安置房，因此不存在法律或行政法规规定的“经济适用房”买卖合同无效的情形。

一、经济适用房的特点

1、申购主体

根据《经济适用住房管理办法》第二十五条：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”

2、客体要求

根据《经济适用住房管理办法》第十五条：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。”

3、土地来源

根据《经济适用住房管理办法》第七条：“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。”

二、经济适用房与拆迁安置房的区别

经济适用房与拆迁安置房的区别主要体现为：

1、取得方式不同

拆迁安置房是被拆迁人原房屋被征收补偿所得；经济适用房的申购人需符合具有当地城镇户口、低收入以及无房或住房困难等条件。同时，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，还必须经过严格的审核程序。

2、取得是否存在对价不同

拆迁安置房拆迁遵循的是补偿原则，一般都是被拆迁房屋置换所得；经济适用房具有很强的福利保障性质，政府让渡了一部分收益给申购人，申购人支付的价格远远低于市场价格。

3、处分权的范围不同

拆迁安置房所有人可以自行决定房屋是自用、出租还是买卖；经济适用房对于买卖有交易时间、交纳土地收益及政府回购等严格限制。

三、区分经济适用房与拆迁安置房的方法

结合上述经济适用房的特点及其与拆迁安置房的区别，律师作为买方代理人，在区分“经济适用房”与拆迁安置房时，应试从以下几点入手：

1、证据收集

接受委托后，本律师收集以下证据，从而探究案涉房屋的性质。

（1）向案件审理法院申请调查令，至当地住房保障和改革办公室及拆迁安置办公室等部门查验案涉房屋的性质，至卖方所在地派出所调取卖方户口证明。如登记的房屋性质为拆迁安置房、卖方户口为农村户口，那就径直推翻案涉房屋为经济适用房的本质。

（2）如果已经办理了房产证，通过房产证上房屋性质的备注可以做一定区分，但千万不要只迷信房产证的登记。笔者在代理上述案件过程中，对同一小区已取得名为“经济适用房”房产证的房屋来源调查中发现，其性质为拆迁安置房。故本案二审中，卖方提供的同一小区名为“经济适用房”的其他住户房产证，法院不予认可。

（3）因很多“经济适用房”小区多是由集体土地拆迁安置，小区内很多住户与卖方原为一个村镇或社区。可以向其他住户调查卖方房屋获得过程，必要时需要他们出具证言以及出庭作证。

（4）仔细查看双方房屋买卖合同中，是否有缴纳收益金的条款，拆迁安置房是不需缴纳收益金的。

2、庭审中互相发问

庭审互相发问阶段，应着重向卖方询问以下问题：

（1）“你是城市户口还是农村户口？”

（2）“案涉房屋是在集体土地上拆迁取得的房屋还是国有土地上？”

（3）“如果出售该房屋是否要缴纳收益金？”

四、拆迁安置房买卖合同有效

在证明上述名为“经济适用房”实为拆迁安置房买卖合同后，还需进一步说明拆迁安置房买卖合同有效，进而为买方另案起诉卖方协助办理过户打好伏笔，做好保障。

拆迁安置房是被拆迁户原有房屋置换而来，是依据《拆迁安置补偿协议》取得，拆迁强调的是补偿，被拆迁人在拆迁过程中并未享受到国家的福利保障，相反被拆迁人为了公共利益放弃了原有被拆迁房屋。拆迁安置房与原被拆迁房屋的置换属于对价性的补偿，不同于经济适用住房的保障性质，故不损害国家和公共利益。

综上，拆迁安置房买卖协议是被拆迁人处分其合法财产的行为，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害国家和公共利益，应当依法认定有效。卖方应按照房屋买卖协议的约定，协助买方办理过户。

【办案心得】

我们的行为要符合国家法律法规的要求，同时，市场经济注重契约精神。房价高涨让人性的弱点不鲜暴露的今天，我们更要坚守自己的诚信底线。同时，对于侵害我们切身利益的行为仍将寸步不让！

（本文原创，仅作学习探讨之用，相关观点不可作为对案件结果的承诺）

文章作者：北京市中银（南京）律师事务所合伙人、律师董昊18761888276

拆迁安置房买卖之合同效力篇：拆迁安置房买卖合同是否有效（南京房产律师钟延成律师团队）

拆迁安置房买卖之合同效力篇：拆迁安置房买卖合同是否有效？（南京房产律师钟延成律师团队）

最近，我的团队及我们律所的其他律师代理了大量的拆迁安置房买卖案件，特别是最近南京市江宁区、建邺区、栖霞区的几个比较大的拆迁安置房政府陆续办理了产权证（不动产证）之后，导致我所的咨询量激增，我们团队每天都能接到七八个关于拆迁安置房买卖卖方违约咨询，买方咨询应该怎么办？或者卖方不愿意过户应该怎么处理的法律问题。也导致了最近拆迁安置房交易市场上面的矛盾比较大。关于拆迁安置房买卖未满五年合同效力的问题？到底是有效还是无效？

答案是肯定的，肯定是有效的。这里我们要区分拆迁安置房和经济适用房的问题，因为绝大多数拆迁安置房也统称了经济适用房。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

要特别说明的是，就从我们司法实践来讲，2016年之前司法实践当中未区分拆迁安置房和经济适用房，未满五年统一确认合同无效，自2016年年底江苏省高级人民法院内部培训纪要上开始承认拆迁安置房买卖的效力，直至2017年8月份江苏省高级人民法院正式发文，确认拆迁安置房买卖的效力。所以，从法律规定以及目前的司法实践来看，目前的拆迁安置房买卖合同的效力是法律所认可的，这也就为买方的权益建立了初步的保障。（江苏永衡昭辉律师事务所钟延成房产律师团队）

南京房产律师团队13851758986（微信）

浩硕律师偿安置协议一旦签订就绝对有效不要搞笑了

补偿安置协议一旦签订就绝对有效？不要搞笑了！

“家里大人都出门有事，只留有十岁的儿子在家看门，征收方用玩具哄了哄孩子，就让孩子签订了补偿安置协议……”

“就因为我没有签安置补偿协议，就找了社会上的小混混把我关在一个小黑屋里，我为了出来，没办法就签了协议……”

“房子写的我名字，又不是我妹妹的名字，凭什么我妹妹签了补偿安置协议，就要拆我的房子，要拆就拆她家的啊……”

随着现在城镇化进程的不断发展，征地拆迁行为也热火朝天的进行，然而由于征地拆迁行为涉及的利益颇多，容易引发各类纠纷，其中征收补偿协议也是纠纷发生的一个重要导火索。很多人认为一旦签订了征收补偿协议，拆迁就迫在眉睫，不能再反悔了，今天浩硕律师就带着大家识别几种即使签订了也没有效力的征收补偿协议。

案例一：限制民事行为能力人签订协议

家住安徽省某市的纪先生拥有一套房屋，和家里人一起居住了几十年，现在房屋被列入征收范围了，但是纪先生和征收方一直没有就补偿内容达成一致。7月某天，纪先生一家出门有事，只留下已经放暑假在家的十岁儿子在家看门，结果当天就和十岁的儿子签订了征收补偿协议，后来拿着协议就要拆房。

纪先生找到了浩硕律师询问是否可以向司法机关申请认定签订的协议无效，浩硕律师给出的答案是肯定的。根据《民法总则》的相关规定可知，协议双方必须是具有相应民事行为能力人，然而在本案中，纪先生十岁的儿子由于缺乏有效完全的缔约、履约能力而缺乏能够签订合同的有效主体资格，所以其签订的合同属于效力待定的合同，此类合同只有经过法定代理人的追认后，才能产生效力。

案例二：以威胁、胁迫方式逼签协议

家住山西省的陈先生，在本市拥有一套房屋，房屋被列入征收范围内，虽然双方就协议内容达成一致，但是陈先生觉得等等就没关系，就一直拖着没有签协议，虽然征收方几次来劝他签协议，他还是以各种理由推脱了。2018年10月的某天，突然有一群社会小混混冲进他们家，架着他就跑，把他关进一个小黑屋里，胁迫他签订补偿协议，不然就不放他回去。陈先生没有办法，就硬着头皮签订了协议。

虽然在本案中双方就补偿协议的内容已经达成了一致，且签订的安置补偿协议在形式上符合法律的相关规定，但此协议的签订并不是出于陈先生的真实意愿。根据我国《合同法》的相关规定，征收方不得以欺诈、胁迫甚至限制人身自由的方式，在违背对方真实意愿的情况下，强迫对方签订协议。在此情况下签订的协议，被征收方可以请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。

案例三：无处分权人签订协议

李小姐是河北省某市某村的村民，拥有一套房屋，父母在去世后，立遗嘱将房屋留给了李小姐，而没有留给李小姐的妹妹。这套房屋在征收拆迁时，由于李小姐一直不在本地，征收方就直接和李小姐的妹妹签订了征收拆迁补偿协议，李小姐通过邻居知道了这件事，向法院申请撤销该协议。

本案的关键在于认定李小姐妹妹和征收方签订的协议是否有效。由于李小姐的妹妹并不是房屋所有权人，法院最终根据《合同法》第五十一条内容进行裁判，即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中李小姐并没有进行追认，因此该安置补偿协议无效。