青浦请婚姻家事律师

道华婚姻家事律师团·离婚后财产纠纷：女方未按离婚协议办理房产过户，一审法院驳回男方诉讼请求，道华律师介入二审，成功帮其拿回房产所有权

案情简介：

男方：孙某，一审原告，二审上诉人（道华律师担任其二审代理人）。

女方：林某，一审被告，二审被上诉人。

2013年1月，原、被告签订《离婚协议书》，并至南山民政局登记离婚；

《离婚协议书》约定，男方孙某名下南山区某房屋归女方林某所有，如出售该房产，所得售房款各50%；林某名下南山区住宅楼归孙某所有，如出售该房产，所得售房款各50%；

2013年3月，孙某将其名下房屋过户至林某，而林某迟迟未将住宅楼过户至孙某名下，并始终占有适使用该住宅楼；

2016年，孙某诉至法院，要求林某将住宅楼返还孙某占用并过户至孙某名下，同时要求其赔偿占用该住宅楼期间孙某的经济损失。林某向法院提交110万元的银行流水，备注为“某住宅楼购房款”，称林某向孙某购买了该住宅楼。

2017年，法院判决驳回孙某诉讼请求。

道华律师分析

道华律师代理本案二审阶段后，即着手对本案情况进行分析：

（一）孙某可否要求林某将住宅楼过户至孙某名下？

根据我国《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（现《民法典》第208条）即不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定未经产权变更登记的并不直接发生物权变动的法律效果。因某住宅楼某房产的产权未发生变更登记，林某仍为该房产的登记产权人，其对该房产的产权尚未变动至孙某名下，孙某仅可基于债权请求权向被上诉人主张履行房屋产权变更登记的契约义务。

（二）关于林某向孙某转账110万元的银行流水。

仅凭该110万元的银行流水，该备注一栏手写内容仅能体现填写人宣称款项用途，并不能证明双方之间存在林某所称的转让住宅楼的合意。另外，据深圳市统计局网上公布的2013年南山区商品住宅二级市场平均交易价格表，该份统计数据可以证明案涉某大厦住宅楼某房产在2013年的市场价格远远高于110万元。

裁判结果

本院认为，《离婚协议书》是双方真实意思的表示，根据原审查明的事实，双方在婚姻关系存续期间应对《离婚协议书》涉及的共同财产以及涉案两套房产的登记状况、市场价值有足够认识，双方均应遵照履行。

根据上诉人二审提交的相关银行凭证，上诉人也确有合理理由未能知晓该备注内容，故在误认为该款项为住宅楼一半售房款的认知下未对该备注内容及时提出异议。一审法院依据该凭证上加盖的银行印章认定该用途即为汇款人和收款人对该款项性质的一致理解，有失偏颇。另外，从本案两套房产的合理交易价格来分析，住宅楼建筑面积130.32平方米，某居某阁某房产建筑面积94.97平方米，参考同期同区域商品住宅二级市场平均交易价格，该两套房产当时的市场价格均应远远大于被上诉人主张的全额转让价110万元，即便比照被上诉人提交的某大厦住宅楼某房产的评估价格，该110万元也与该房产市场价格相距甚远，基于上述分析，该110万元更接近某居某阁某房产当时市场价值的一半。综合双方提交的证据以及本案查明的事实，本案离婚协议中未附加上诉人基于债权请求权向被上诉人主张履行房屋产权变更登记的契约义务的期限或条件，

现上诉人诉请确认住宅楼归其所有，要求被上诉人协助办理该房产过户手续，将该房产返还上诉人占有，确有事实和法律依据，本院予以支持。

至于上诉人主张的经济损失，因其未能举证证明其在本案起诉前曾要求被上诉人协助办理该房产过户手续，因被上诉人拒不配合导致其经济损失以及其主张的损失计算标准的合理性，本着谁主张谁举证的原则，上诉人应当承担举证不能的不利后果，对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。双方如对涉案110万元款项事宜仍存在争议，因双方在本案中未诉请处分该款项权益，本案不作处理，双方可另循法律途径解决。故判决如下：

一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1XXX1号民事判决；

二、深圳市南山区某大道路与某路交汇处住宅楼归上诉人孙某所有，被上诉人林某应在本判决生效之日其三十日内将该房产交由上诉人孙某占有使用，并协助上诉人孙某办理过户手续；

三、驳回上诉人孙某的其他诉讼请求。

道华婚姻家事律师团（编）

2020年12月16日

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近日，上海法院判决的一起“假离婚”案在网上引起了热议。沪上一对夫妻为买学区房办理了“假离婚”，《离婚协议》约定，男方以离婚补偿款名义向女方转帐近294万用于购学区房。但没想到买好房后，妻子却不肯复婚了。丈夫一纸诉状将其告上法庭。那么双方的离婚协议是否有效？女方拿走的高额钱款又该如何处置？

法院判决

法院认定，根据双方的微信聊天记录、录音等证据显示，女方在离婚前多次与男方讨论购房政策、贷款优惠条件以及房屋置换方案。在离婚之后，女方又屡次提到“没有想过要真离婚”“因为要买房子，必须要离婚”等，可以体现出双方办理离婚是为了购买学区房。男方转给女方的294万元，是男方变卖了自己和母亲共有的一套房子而来的。最后，一审、二审判决均支持了男方的诉请，《离婚协议》中财产分割的约定无效。因男方当庭撤回要求女方返还294万元的钱款，法院也予以了准许。

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律师观点

本案的结果是，女方和男方已离婚是既成的事实，无法改变。但是《离婚协议》当中的财产分割条款无效。言下之意，就是男方还可以另案起诉女方要求返还钱款，这对于女方来说是赔了“老公”又折兵。

现实生活中有夫妻为了购房优惠政策、出国移民等目的而选择“假离婚”，签定的《离婚协议》是不是均会被法院认定为无效呢？其实不然，笔者曾经在中国裁判文书网中搜索了将近200个有关“假离婚”的真实案例，结果是大多数法院都认可“假离婚”导致真离婚的法律后果，从而认定《离婚协议》的有效性，并根据该协议内容对夫妻共同财产进行分割。其理由是：《离婚协议》中人身关系和财产关系是一个整体，需要考虑整体与局部的关系，协议中的子女抚养条款，财产分割条款之间互相影响，彼此牵连，不能将与财产相关的条款单独拿出来评价其效力问题，仅仅因为目的的违法从而否定协议内容的效力是行不通的。

但是，在特定情况下，“假离婚”的《离婚协议》财产分割条款也有被法院否定的。如夫妻双方的离婚行为是达到了某种不当目的，但是双方又另行签订了其他协议否认了《离婚协议》的效力，那么此种情况下，法院还是很有可能否认《离婚协议》中的财产分割内容的。在本案当中，虽然双方没有再另行签订了其他协议否认《离婚协议》，但是本案的证据比较充分，且男方转给女方的钱款，是男方变卖了自己和母亲共有的一套房而来的。所以，在此基础上，法院判决《离婚协议》中财产分割的约定无效。

律师建议

司法实践中，大多数法院还是会认可“假离婚”时签订的《离婚协议》的效力，并根据该协议内容对夫妻共同财产进行分割。若双方之间确已构成“假离婚”，为了防止一方假戏真做，笔者建议，可以另行对《离婚协议》的有效性进行补充约定，以此来证明双方离婚的行为是真，但财产分割是假。这样可以在某种程度上达到财产重新分割的目的，或者即便没有签订补充协议对《离婚协议》进行重新约定，至少也要对双方进行协商“假离婚”的过程保留证据，为自己挽回部分财产损失。

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如果没有赠与合同，或者赠与合同中没有明确约定房产只赠与儿子个人，那么这个房产属于儿子和儿媳的夫妻共同财产；

如果双方的赠与合同明确约定了只赠与儿子个人，排除儿子配偶共有，那么这套房产就属于儿子个人财产。

那么赠与合同应该以什么方式约定呢？

法律并没有要求赠与合同一定要以什么样的形式签署，建议以书面形式，并且最好前往公证机关将赠与合同办理公证，因为经过公证的赠与合同或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同依法不得撤销。

经过公证的赠与合同或属于道德义务性质的赠与合同，就一定不能撤销了吗？

其实不然，根据法律规定，如果受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。所以成年子女受赠房屋后，如果严重侵害父母的合法权益，或者对父母不履行赡养义务，父母是可以撤销赠与的。

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本案例中，父母对成年子女的赠与是否属于道德义务性质的赠与呢？

在本案例当中，父母对成年子女的赠与并非具有道德义务性质的赠与，因为父母对于已经独立生活的成年子女不存在任何法定的和道德的或者整个社会观念的评价之中应为之的义务。

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