物业请律师打官司后续

雄律师解读丨物业公司打官司不会输遇到这种情况还真不一定

【案情简介】

近日，某物业公司的老总吴先生带着疑惑又一次找到了雄律师，原来，吴总从网站上看到了一个新闻，说是广东东莞某小区的业主从国外旅游回来发现家中失窃，案件已经被公安机关侦破，部分物品业得到了追缴，但是业主还是以小区物业公司为被告提起了诉讼，要求物业公司承担赔偿责任。案件经过法院审理，法院判决物业公司赔偿业主三成的法律责任。吴总对这样的判决结果感到非常难以理解，“不是说物业公司和业主打官司物业公司不会输吗？”，如果业主家中失窃物业公司要承担赔偿责任的话，“那物业公司还开得下去？”

【雄律师解读】

雄律师非常理解吴总的疑惑，因为一般而言，小区内业主家中财物被盗，通常的处理程序都是业主向公安机关报案，然后由公安机关立案侦查对案件进行侦破，并对失窃物品进行追缴，物业公司在这过程中往往起到一个协助的作用，很少作为一个赔偿主体被追究法律责任，现实中有些失窃业主以物业公司为被告提起诉讼，的确也是被法院驳回的多。但是这并不意味着物业公司必然不承担法律责任，物业公司是否担责，关键要看业主家中被盗和物业公司有无法律上的因果关系。如果物业公司在履行约定的管理服务过程中存在过错，如保安人员没有依约配置或配置不足，防盗系统、监控系统不能正常工作等，如果这些过错是造成业主家中失盗的原因之一，物业公司还是应当依法承担相应的赔偿责任的。

雄律师接着和吴总一起认真研究了新闻中案例的细节，原来，法院查明案例中小区物业服务合同关于物业服务质量标准约定是这样的：“一、小区出入口24小时值勤；二、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；三、小区住宅区与商业区分开管理，商业区不进行人员来访登记管理，但可封闭管理的住宅区域对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理”。但是本案案发时，该业主所居住的小区由原先的全封闭小区被物业公司改为为半封闭式小区，虽然方便了业主的进出，但是保安措施没有跟上，大门没有设置保安亭，出入都是通过刷卡，访客不需要登记，这些状况均与物业服务合同约定的服务质量标准明显不符，并且庭审中，物业公司也未能举证证明其对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，应当承担举证不能的不利后果。因此，法院认定物业公司没有完全按照物业服务合同的约定履行义务，存在明显过错，并由此酌情认定物业公司承担了30%的责任。

听了雄律师的解读，吴总的脸上露出了笑容，因为公司以前一直认为物业服务合同不等同于保管合同，物业公司的主要义务是承担小区秩序的管理职责和保洁、绿化等工作，不形成对物业使用人家中财产的保管和赔偿责任，现在看到了这样的案例，经过了雄律师的解读，吴总对这些问题又有了更进一步的理解，表示回去后要马上开个项目经理大会，再次强调和落实小区各项安防措施，并纠正“物业公司和业主打官司不会输”的错误观点，雄律师建议吴总平时就要注意保存监控录像、保安值班记录、巡逻记录等资料，在关键时候可以提供给有关部门帮助案件的侦破，同时也可以作为物业公司依约履行合同义务的证明。吴总对雄律师的建议表示了真诚的感谢，说每次来找雄律师都能长知识，今年中秋节是9月24日星期一，刚好和周末连在一起到时约个时间一起好好聚一下，雄律师也提前预祝吴总中秋节日愉快，并通过他到时向节假日期间仍然坚守在岗位的物业人员致以节日的问候！

（雄律师简介：郭力律师，浙江雄略律师事务所首席负责人、主任）

物业把老人告上法庭了

不是法律专业，但既然题主有邀请，我给您一点建议。

首先，找一个靠谱的律师。您在知乎上再有人给您详细解答也不会比找一个律师更加靠谱。这问题明显看得出物业是理亏的。小区的治权在业委会，不在物业，物业强行停掉电梯，倾倒垃圾如果属实，是要负责任的。

其次，这个案件一里面有一点很让人疑惑，物业是如何更换的，为何刚刚上任就有这样大的分歧。因为物业的更换必须通过业委会，而如果通过业委会的话，对于小区的管理需求和物业费应该已经以合同的方式达成一致。现在出现了这样的分歧，是否是因为当时业委会签约时没有与住户沟通好，或者是这个小区没有自己的业委会，属于代管或者有特殊性质的小区？总之业委会是关键，而且这种问题应该业委会去和物业打官司的，至少应当获取业委会的支持。这一点要跟律师好好问一下。

仅供参考~

昌平区小区业主收到物业的律师函怎么办

北京金标律师事务所发现近年来，有部分昌平区居民收到了物业公司催缴物业费的消息，随着冲突升级关于小区物业被取缔的呼声愈演愈烈。其原因不外乎业主认为物业服务不到位，不愿交或不愿交物业(非管理)服务费。即使是物业公司给律师事务所寄来一封催缴物业费的信，也不是稀奇的。

于是广大业主便产生以下疑问：

物业交付后，房屋一直空着，没有接受任何服务，我能否拒绝交纳物业服务费？

购买物业时一般会签订前期物业服务协议。从理论上讲，在物业服务协议的有效期内，物业公司提供的服务，是有理由向业主收费的。

我住的房子空置着，物业服务费能减半吗？

此需根据各地有关规定，具体咨询当地房管局。

三、物业公司发来的律师函，如果我没有照上面所说的去做，真的会被列入失信黑名单吗？

第一，律师函只能发挥通知事项的作用，在通知事项中可能同时暗含了事实错误或争议的存在，本身不具有任何审判或强制作用力，而无论是律师事务所还是物业公司，都无法将个人或其他实体列入黑名单。

四、物业公司的服务没有跟上，拖延不做，我还需要全额支付物业服务费吗？

为了充分地维护业主的利益，我们应该善于发挥业主大会或业主委员会的作用。通过业主大会、业主委员会督促物业公司改善服务，比个人找物业公司协商效果要好，毕竟个别业主对于物业公司还是处于弱势。业主想减免物业费，必须拿出证据证明物业公司的服务不好，否则，一旦被物业公司起诉，业主可能会因举出证据证明物业公司没有提供服务而败诉。在证据收集上，业主可以拍摄相应的录像、照片，提供物业服务不到位的充分材料，法院会重视这些材料，并查明其真实性。

收到一封催缴物业服务费的函，可以不处理吗？

处理最好是正面的。房地产公司给业主寄去了物业费催缴函和律师函，其实质就是一份通知留证。用以证明您知道您拖欠物业费，以及您的缴纳义务。对于您暂时不缴或缓缴的合理原因，请积极回复，您也可以回复一份通知函，以达到留证目的。

六、在物业纠纷或缓交物业费期间，物业工作人员不让我进入小区和房门，给我停水停电，怎么办？

所有人对其建筑物的专有部分拥有所有权、使用权、收益权和处置权；建筑物范围内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于所有人所有。房地产公司以刷卡限制居民使用门禁系统、电梯服务等手段，严重侵害了业主的合法权益。而门禁与电梯属于住宅的一部分，所有权属于业主，无权对其设置使用障碍。如在购房合同中明确规定，房屋所在小区的物业费包括电梯使用费，而业主却没有交纳，物业公司可向法院提起诉讼。同时，禁止物业服务企业通过停止供电、供水、供热、供气等方式催缴物业费，也是《民法》明确规定的。房主被物业这样对待之后，请积极拨打110，因为这属于治安案件。

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