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征收补偿协议，直接决定被征收人所获取的补偿结果，因而在征收维权中占有极为重要的地位。一般来说，协议签订了，征收维权律师的代理工作即宣告结束，维权的大幕也就基本落下了。那么，征收补偿协议究竟应该长什么样呢？哪些条款、内容是一份合法的征收补偿协议所必备的呢？本文，律师为你做全面解读。
一、签订协议的主体需明确
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。据此，签订合法补偿协议的主体双方就是房屋征收部门和被征收人。房屋征收部门可以是市、县级人民政府设立的专门的房屋征收部门，也可以是房地产管理部门、建设主管部门等政府的现有机构、部门。
二、被征收房屋、附属物的情况
这项内容是任何一份征收补偿协议所必有的，是根据被征收人提供的产权证明材料，结合法律、法规及征收补偿安置方案所确定的标准，由协议双方核对对被征收房屋及其附属物的情况进行的确认。具体应包括以下信息：
1. 房屋坐落的具体地址、位置；
2. 房屋产权的明确归属状况（一人所有还是多人共有）；
3. 房屋用途（住宅、商铺店面还是工业用房）
4. 房屋的附属物情况（是否有附属建筑）
5. 被征收房屋有无设置抵押权
……
三、房屋搬迁补偿安置方式
这项也是一份协议的必有内容。根据《条例》的规定，由被征收人自愿在3种方式中任选其一：1. 货币补偿；2. 产权调换；3. 二者相结合
补偿方式一经选定，就不得随意变更。被征收人选择产权调换的，由征收部门提供安置房，双方就拟调换房屋的地点、户型、套数、面积等签订《产权调换意见书》。
四、房屋征收补偿金额
此部分内容可根据房屋的性质用途分类进行列明，区分合法建筑部分和违法、违章部分的不同补偿标准。
五、房屋附属物项目的补偿金额
该部分实行货币补偿，不作产权调换，补偿金额需根据《房屋附属物登记表》得出。
六、搬迁非住宅房屋的停产、停业补偿费
通常按每平米若干元确定标准，再计算补偿的期限。
七、房屋搬迁补助费
一次性支付，注意应当包含室内大型机械设备的迁移费用。
八、搬迁奖励措施
这是被征收人最关心，也是政府最热衷的项目，应书面列明最终奖励金额。
九、拆迁补偿费用的总和及结算方式
这里需要计算出一个补偿的总数予以列明。
十、临时安置补助费
这项在产权调换的情况下会产生，如果是纯货币补偿就不存在了。
十一、房屋搬迁期限
即被征收人应于某年月日前将房屋腾空，经征收部门确认后拆除。
十二、房屋权属保证
被征收人一方面要保证所提供的房屋权属证书及相关材料客观真实，另一方面要自行承担被征收房屋此前因转让、继承、分家析产、抵押等原因导致的纠纷责任。
十三、违约责任
如征收部门逾期支付货币补偿或交付安置房，则按补偿总额按日计罚违约金。
十四、争议处理
通常约定为协商不成向人民法院起诉。受行政协议性质的限制，一般不会约定仲裁条款。换言之，该项内容可以不做约定。
十五、协议应一式两份。
实践中被征收人看过协议后就被征收部门以审计等各种理由拿走协议的做法是明显违法的，手中无协议，则维权未结束。
对此，律师表示，实践中一些被征收人习惯于自作主张签订补偿协议，签完后才发现协议存在各种法律问题，可能导致其征收权益无法实现。此时再向律师求助，往往造成很大的维权困难。因此，对于协议的签订被征收人一定要慎之又慎，先咨询律师而不是寄希望于事后补救。没有上述内容的过于简单的补偿协议，被征收人一定要警惕起来，慎重签字。
这需要按照当时的拆迁协议执行，如果拆迁协议没有这方面的规定，一般是这样增加生活过渡费为标准，如超过三年不能安置，需要按照安置面积，每平米每月补偿18元进行补偿。
开发商要想成为合法的拆迁人，就要申请领取房屋拆迁许可证，并向县级以上人民政府房屋拆迁管理部门提交下列五项材料：
1、建设项目批准文件；
2、建设用地规划许可证；
3、国有土地使用权批准文件；
4、拆迁计划和拆迁方案；
5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
扩展资料：
《拆迁条例》对拆迁的补偿规定：
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
参考资料来源：百度百科-拆迁许可证
参考资料来源：百度百科-新拆迁条例
现在开发商征收个人房屋这种说法是不正确的也是不合法的，征收只能是政府行为，其它任何部门和单位都没有资格说征收个人房屋。在国务院590号令执行之前开发商可以取得政府的拆迁许可证后就取得了拆迁人资格，房屋产权人是被拆迁人。拆迁人和被拆迁人属于两个平等的民事主体通过协商达成协议进行房屋拆迁与补偿安置。如果达不成协议政府职能部门作出裁决，政府可以行政强拆被拆迁人的房屋。现在这种做法已经不合法了，政府也没有权利强拆别人的房屋了。你与开发商这种拆迁行为违反现行国家政策法规，因此签订的房屋拆合同属于无效合同。
如果开发商现在要你拆迁实际上是开发商收购你的房屋，是一种房屋买卖关系，就必须按照房屋买卖程序办理比较安全可靠，一般房屋买卖是到当地存量房交易中心去交易，这个交易中心是政府部门认可的机构，一般律属于产权登记部门下设的一个企业性质的中介机构，交易时买卖双方达成房屋买卖协议，产权人将产权证交到交易中心验证没抵押没纠纷，房屋购买人将购房款全部打到交易中心账户后，登记部门才进行产权过户，完成交易。这种方法交易对双方都没有风险，而且合法。如果双方是以房子换房子形式交易的，也要卖归卖，买归买，是两回事，分别签订协议，不可合起来办，不能按过去的拆迁程序办理，如合起来办产生法律纠纷难以处理，因为开发商没有拆迁许可证，这种拆迁程序不合法签订的合同也没法律保障。仅供你参考。
房屋拆迁一般来说，期间更换开发商的行为是不能影响到其他人之间的权利义务的，新的开发商应当概括的继承上一个开发商的权利和义务，不能仅享受权利而不承担义务，如果新开发商存在这种行为，建议及时通过法律手段保护自己的合法权益。
法律分析
房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。拆房、搬迁、还建等过程中产生了各种各样的法律关系。由于城市规划和专项建设工程的需要，对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。但是由于土地的地上附着物凝结了原用户的资金与劳动力，并且是原用户、住户赖以生存和生产的基本物质条件，因而在再建设过程中，拆迁工作的主持者必须对原用户、住户的损失给予适当补偿，并对其进行妥善的安置。城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》 第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。
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