开发商拆迁谈判5轮,拆迁怎么和开发商谈

开发商作者：步琬琰 2022-10-31 17:54:03

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本文目录一览：

1、拆迁组内部人员谈判技巧
2、开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意，我们应该如何维权？
3、房子拆迁需要怎么和开发商谈条件？

拆迁组内部人员谈判技巧

被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁?对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。下面我整理了拆迁组内部人员谈判技巧，供你阅读参考。

钉子户的措施

1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。

2撤：面对官府和暴力机关、医院120-殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字(当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。)，拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。尤其在我们江苏，公正的那一天为期不远了。

3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀!

4 访：一去上级机关或者直接北京去上访。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据;希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。

5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪(不违法乱纪，怎么搞拆迁)后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。

拆迁组内部人员谈判技巧

谈判技巧之第1阶段公告阶段

当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑;背后鼓动。

谈判技巧之第2阶段商谈、协议阶段

房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令(2002年7月1日起施行)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，(3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗，拆迁资金是否到位

此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~;要沉住气~，让他们急~!!!!!不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价;你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了!能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给;小闹小给;不闹不给的方针。团结就是力量!这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢?拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价;满足就签。

谈判技巧之第3阶段听证调解、行政裁决阶段

1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的!

2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住!这是你的权利!拿不出就有问题，不能拆!五项文件为：(一)建设项目批准文件;一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附红线图);一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件;一般由地方土地行政主管部门颁发。((四)拆迁计划和拆迁方案;是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见(国办发[2004]46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》)。

不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的

开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意，我们应该如何维权？

我觉得是个媒体就得去反应一下，当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛，不知道当地是否有那种民生节目，但是凭个人经验，开发商如果想压这些事的话，凭几家联合去找电视媒体是没效果的，他们都不会理会，只要这件事闹的比较大，规模和影响都很严重的话，电视媒体才可能出动，所以向媒体反应的时候最好拿出来非常确凿的证据，以及可以得到大部分人的支持，然后多次与媒体联系，必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全，强制拆迁的事已经不是一件两件了。

为了在经济发展中追求公平正义，公民需依法理性维权，基于各地拆迁维权的经验和教训，略作简要总结如下：

一、公民合法的私有财产不受侵犯

自己的房子自己做主。商业开发者和被拆迁者是平等主体间的民事法律关系，双方谈判，达成一致意见房屋产权转移，不能达成一致意见就不能进行拆迁。

为了公共利益的需要，政府可以强制征收，但必须依照法定程序，并给与公正补偿。目前，什么是公共利益、强制征收的程序、赔偿的标准都有争议，旧拆迁条例很不公平，新的征收条例仍在制定中。根据新的征收条例草案，公共利益有明确的列举，为了公共利益政府作为征收主体，拆迁补偿按照市场化标准，即土地使用权的拍卖价格。

在法律不明确，尤其是对于农村集体土地上的房屋拆迁法律不明确的情况下，强制剥夺公民房屋财产的政府行为应当推定是为了公共利益的征收，应当经过规划、价格评估、颁发拆迁许可证、裁决、强制执行等程序。未经过这些程序的强制拆迁属于非法。

二、违法的拆迁

各地出台一些拆迁政策也许是善意的，但的确违法。经村民代表大会(而不是村民大会)同意就强制拆迁村民的房屋，即所谓“村民自愿腾退改造”的拆迁模式，违反了村民委员会组织法，也违反了宪法和物权法。没有具体的建设项目规划就获得拆迁许可证甚至没有拆迁许可证就强制拆迁的“土地储备”拆迁模式，违反了城乡规划法。未经规划、价格评估、颁发拆迁许可证等法定程序就强制拆迁的所谓“绿化隔离带”拆迁模式，违反了宪法和物权法。

三、公正的补偿——有权利分享土地增值

征收补偿应当采用市场化标准，即土地公开拍卖的价格。当然，由于地价上升是城市发展的结果，不应当把全部收入归房屋原所有人，国家可以通过税收拿走一部分归公，剩下的归房屋所有人。

房屋拆迁土地开发通常意味着巨额利润，目前这些利润大部分被政府和开发商拿走了，给房屋原产权人分享太少，这是各地拆迁矛盾的直接原因。考虑到中国国情，被拆迁者在拆迁项目的利润中分享三分之一是合理的，有些地方采取“拆一补二”或拆一补三——即拆除一平米，在原地补偿二或三平米的模式也是比较合理的。

四、面对不公正的强拆

没有法律程序，或者虽按照法律程序但补偿明显不公正的拆迁，公民有理由依法理性维权。房屋拆迁维权是防守行为，核心在于一个字——拖。不要轻易被搬迁奖励诱惑，各地一个基本教训是，不公正的拆迁中，搬走的越早越吃亏，北京有大量为此追悔莫及的居民。如果拆迁方答应回迁安置，要等到回迁房可以入住，并且经过质量鉴定之后才同意搬迁，切莫在回迁房建好之前就签字搬走，否则可能遭遇无法回迁或者回迁房质量差等问题。

第一，团结。拆迁方可能想尽办法威逼利诱分化瓦解被拆迁者，只有团结才能维护共同的权益。团结的方式包括召集热心公益的村民举行会议，选举有公信力的维权代表，大家捐款成立维权基金，组织村民讨论、整理共同的合理要求，公布张贴这些合理要求，等等。

第二，不合作。如果没有完备法律手续，或者赔偿没有达到大家共同的合理要求，就不予合作，被动的不合作比如丈量房屋面积不开门不理会，要求签字不理会。主动地不合作，比如主动诉诸法律。针对拆迁方贴出的公告提起诉讼，依法上访等。不被动等待，而是主动拿起法律武器质疑对方违法之处。可以考虑有组织分批上访，一直坚持下去。如果拆迁方通过工作单位施加压力，也要联合起来诉诸法律。

第三，记录并曝光违法犯罪行为。很多地方拆迁方使用黑恶势力。黑恶势力最怕曝光。准备好摄像机、微型录像录音设备，随时记录黑恶势力骚扰、打人、砸玻璃等违法犯罪行为。记录的目的一方面是为了报案，更重要的是为了曝光。视频和图片对真相传播非常重要，利用图片制造新闻点，比如重庆钉子户的图片很具有新闻冲击力。充分利用网络，建立博客，注册论坛，建立微博、twitter账号，常更新内容，曝光违法行为，放大公民的呼吁。公布自己的联系方式，向网友们求助。

第四，集体行动和行为艺术。如果已经有部分房子被拆迁，可以考虑在原地搭帐篷，帐篷可以很有特色，本身也是言论表达。在房屋周围贴标语，比如“私有财产不可侵犯”、“要人权要生存”等。集体上访时可以穿上印有统一字样的衣服。在自己村庄或者小区举办烛光晚会、集会等，把经过的图片视频发到网上。遭遇黑恶势力野蛮暴力投诉无门也可以适当举行集会示威，但一定要和平有序。

第五，理性谈判。做好充分的防守工作，温和理性，执着坚守。以恰当的方式拖延足够长的时间，或者在抗争过程中，拆迁方可能会找来谈判。谈判要价要合理，谈判代表态度要温和，不跟任何人吵架，但要坚定;该妥协的时候要妥协，要考虑大局，考虑发展和建设，切莫得理不饶人。通过理性谈判达到合理补偿，实现社会公正与和谐。

最后说一句，一人力薄，只有在大部分拆迁户达成一致，形成统一战线的情况下，才会给开发商以震慑的威力，否则以现在开发商的策略，他们都是冷处理，这样就很被动了。