拆迁开发商偷面积,开发商偷建筑面积

开发商作者：尔叶丰 2022-11-04 02:32:02

今天给各位分享拆迁开发商偷面积的知识，其中也会对开发商偷建筑面积进行讲解，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文目录一览：

1、购房知识：开发商“送面积” 购房者要小心
2、为什么要偷面积
3、求助开发商为什么要偷面积
4、70平米商品房,产权证上为何只有15平米？
5、开发商偷面积有什么好处
6、房地产偷面积什么意思

购房知识：开发商“送面积” 购房者要小心

根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》），大幅度赠送面积的行为已经不被允许。但记者近日走访发现，许多楼盘推出的新项目，仍有大幅度赠送面积的现象。据业内人士介绍，如果这些项目是赶在去年7月1日之前通过了规划审批的，则属于合法，否则就是违法行为，购买这类房屋存在法律风险，消费者买房前要注意户型是否通过审批。

调查

开发商“送面积”层出不穷

记者近期踩盘时发现，尽管去年起大幅度赠送面积已属违规，但目前不少楼盘仍然存在这种现象。比如位于白云区的一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个位于增城的别墅产品，也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定，净高超过2.1米的地下空间，必须算全部面积。

除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在政策风险。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾经面临因为N+1户型，业主都面临要拆墙的问题。业内人士表示，遇到这样的情况主要是该开发商不够专业导致。据了解，一般来讲，许多N+1户型在未通过规划验收时是不封闭的，完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后，交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙，安装玻璃等。这样，交付给业主使用时，原来的阳台已经俨然成为卧室了。而富通雅苑在申请规划验收前，在规划局眼皮下就封闭了阳台，不可避免地被定性为擅自违建了。

政策

买房注意户型是否通过审批

据记者了解，自去年7月1日起正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》以后，买房房屋面积不能随便送了。业内人士表示，目前市场上还存在的赠送面积行为，很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。而在这个时间之后，所有的项目规划就必须按照规范来实施，无法打擦边球。但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批，若未通过，则属于开发商的不合法行为，可以向相关部门进行举报。

内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

大飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。

提醒

公共“赠送面积”无保障

业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。合生有关负责人也告诉记者，如今广州的楼盘收取物业管理费都是以房产证的面积为准。

不过，方圆地产市场分析师邓浩志表示，一般情况下，只要在新规范出来之前报批通过了，那“送”面积的事实也就被确立了下来，以后不会有太多问题。需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。

此外，安居客律师称，买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

市民心态

不知风险青睐“偷面积”产品

不少市民告诉记者，自己非常钟情会“偷面积”的开发商楼盘产品，比如阳光书房、入户花园，很多这些类型产品只需要算一半面积的价格，另一半面积纯碎是赠送，并没有担心这种类型会出现什么问题。记者在踩盘过程中也发现，不少看楼客对N+1户型、入户花园等能多多赠送的面积产品非常青睐。

早前在金沙洲买了某楼盘的陈先生告诉记者，当时购买的是89平米N+1户型，可以做到四房，开发商就是利用了所谓阳光阳台多隔出来了一间小房，居住了两年多，这套房已经有房产证了，从来没有担心会有什么问题。

市民陈小姐就告诉记者，虽然自己知道在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中要求开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间，将不能再以全赠送的形式出现，但是目前市场上依然有不少懂得偷面积的开发商，“很多大房企的产品面积偷得很有水平”。

链接

房屋赠送面积的几种形式

阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。

入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。

大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。

内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。

地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间（阁楼）：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

（以上回答发布于2015-07-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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为什么要偷面积

所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间（如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等），以提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。这样，开发商的房子就比没有偷面积的好卖。

求助开发商为什么要偷面积

关于“偷面积”对开发商的几点好处

随着房地产市场的快速发展，建筑设计不断推陈出新，国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1）（以下简称《规范》）对建筑面积计算内容不能涵盖新出现的许多新的建筑形式，《规范》中一些不十分严密的规定引发的问题也凸显出来，使得近年来建筑设计中的所谓“偷面积”和“赠送面积”现象愈演愈烈。从送入户花园、挑高露台开始，由此发展到到送内院、挑高卧室、挑高入户花园等，比例也越来越高。

“偷面积”的出现, 是开发商在国家的规定范围内合理设计，既不违背政策，又降低首付的要求，还解决了开发商的销售问题，是市场“逼”出来的一举三得的绝妙解决方法。

2006年6月，国家为了调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称“国六条”的意见，要求“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”，这一政策被称为“90/70”政策。并且强调，“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”。

拆迁开发商偷面积,开发商偷建筑面积

70平米商品房,产权证上为何只有15平米？

大家都知道的是，房子的建筑面积是套内面积+公摊面积，虽然你交了钱买了房，但最终的面积并不是你合同上写的面积，而是交房时候再重新测量后确定的面积。问题就出在这里，目前绝大多数最终测量的面积都是偏大的，换句话说，你要补多出来的面积差价。真是悲剧，税要补交，房产面积也要补交，套内面积一般大小是固定的，但这个公摊面积嘛，嘿嘿，你懂的。

但是天下之大无奇不有，网络上就有一房主发帖称自己购买的70平米商品房，产权证上却只有15平米。附录的建筑图上，也标明15平米是住宅，其他的都是赠送的“装饰性阳台

其实这个事情简单来说就是，开发商在赚取规划面积和实际建筑面积的利差。有网友总结了一个较为主流的思路，实际上要更复杂。

假设开放商在规划里报了N亩地，按照容积率只能造1万平方米的住房，100㎡一套的话，就是100套。那么开发商的收入上限应该是这1万平方米面积乘以这个地段的房屋均价。假设开盘后本地均价一万/平米，开放商这个楼盘100套房产总收入就是一个亿。但是开放商把这批房子每套都造得小，实际使用面积多造点送给业主，这样规划面积内就可以造更多房子。那么，每套房子最终成交价由于使用价值远超过房产证上的面积。那么卖价也超过当地楼盘均价。这样开放商就白赚了超过均价的那部分溢价收入。而付出的成本，不过就是建筑上的楼板价而已。谁都知道现在楼盘的主要成本是上缴的国家土地收入和税收，楼板价快要忽略不计了。

表面看来是皆大欢喜的。那么有利当然也会有弊啦！

首先，你以为合同面积小了总价就能便宜么？开发商那边算价格从来不是按单价算的，是按单户总价算的，这样算下来不会便宜多少。期房比新房便宜1/3这种事是非常不正常的！如果期房开盘销售时是大面积开盘，还有比周边大幅便宜的价格，基本就是开发商拿钱停工跑路坑你到死的节奏了。

这一问题一定注意去看房地产销售许可证（注意记下其编号上网查询有效性），没有这个证就卖的房子，其购买合同是没有法律保障的，很有可能无法办房产证。现阶段土建没有完成80%这个销售许可证是不能发的，所以16年期房现在卖，99%是不靠谱的。

其次，这样高比例的阳台，几乎不可能通过审批，这意味着这个楼盘的建设工程施工许可证可能没有拿到，这意味着这个楼盘算是违建，政府高兴的话可以随时拆掉，到时才不会有人补偿你呢……而且连施工许可证都没有的项目是绝无可能有销售许可证的。

再次，即使这样做拿到三证（还有上面没提到的土地使用证，这个拿地就有了，一般不是问题）可以合法销售，也是有一定风险的。因为销售面积在预售后出房产证的时候是要经过国土、规划、建设局再次检查的，如果销售面积超过原有控规的容积率则会面临高额罚款，如果开发商不交这笔罚款，意味着违建拆除或者没有房产证

开发商偷面积有什么好处

关于“偷面积”对开发商的几点好处

房地产偷面积什么意思

按照房产测量规范，住宅有些部分是不计入购房面积的，这就吸引了一部分购房的客户，比如阳台部分超过一定限高就不算面积了，等于白送，再比如公共走廊部分，开发商故意设计成可以让业主后期改造的玄关，这也不用业主花钱，包括很多夹层、地下室部分。。。对于开发商来说，偷面积在报规的时候可以少报点，按低的容积率上报规划局，这样所上缴的税款就少，总之，对于购房者来说，这是好事。

关于拆迁开发商偷面积和开发商偷建筑面积的介绍到此就结束了？如果你还想了解更多这方面的信息，可咨询本站律师一对一在线咨询。

拆迁开发商偷面积,开发商偷建筑面积

购房知识：开发商“送面积” 购房者要小心

为什么要偷面积

求助开发商为什么要偷面积

70平米商品房,产权证上为何只有15平米？

开发商偷面积有什么好处

房地产偷面积什么意思

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