拆迁开发商怎么做账,拆迁款如何做账

本篇文章给大家谈谈拆迁开发商怎么做账，以及拆迁款如何做账对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理
• 2、拆迁还房业务房地产企业应如何进行会计处理
• 3、企业拆迁补偿款怎么做会计分录
• 4、收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理？
• 5、咨询一下：公司遇到政府拆迁房产置换的账务怎么处理？涉及哪些税收问题？这是什么税种？

收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。

对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定：

⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：

⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。

②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。

③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。

拆迁还房业务房地产企业应如何进行会计处理

一、房屋产权置换补偿方式的特性

1.房屋产权置换补偿

根据《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权置换两种。货币补偿就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人(单位或个人)即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商按照评估值确定对被拆迁人补偿的金额后以货币方式结算同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。在产权置换方式下被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。

2.房屋产权置换业务处理现状

房地产开发企业与被拆迁人在签订拆迁补偿协议后取得的被拆迁人的旧房(以下简称“拆迁房”)时房地产开发企业换出的新房(以下简称“回迁房”)尚未完工及交付使用(甚至尚未开工)不符合会计上的收入确认条件所以回迁房不能在此时确认收入。对取得拆迁房及交付回迁房应如何进行会计处理在实务中存在不同的处理方法有部分企业对取得拆迁房及交付回迁房

均不做账务处理部分企业在取得拆迁房时不进行账务处理而是在交付回迁房时进行账务处理部分企业用非货币性资产交换准则进行会计处理部分企业将其视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。

3.房屋产权置换业务会计与税务处理特性

(1)房屋产权置换业务会计处理特性房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。理由是根据会计核算基本要求各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算不做账务处理不符合真实性原则如果用非货币性资产交换进行处理收到拆迁房的时间与交付回迁房的时间必须同步显然不适用于非货币

性资产交换准则。

(2)房屋产权置换业务税务处理特性以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征“销售不动产”的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按市场售价计算营业额计征“销售不动产”的营业税对企业所得税按市场销售价格计算。

二、房屋产权置换业务的会计处理

1.房地产开发企业取得拆迁房的会计处理

房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房购置成本为回迁房的市场价计入开发成本并按以下步骤进行一是签订拆迁补偿协议拆迁房交付拆迁人时房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本计入“开发成本”由于此时尚不符合收入确认条件对应科目应确认为一项“预收账款”二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计入购入拆迁房的成本即调整增加“开发成本”及“预收账款”三是如根据拆迁补偿协议房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款支付被拆迁人差价款时因已在上述步骤1中按市场价计入成本此时应调减“预收账款”四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时应确认为一项“预收账款”五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加其会计处理同正常房地产业务处理。

2.拆迁房成本的分配

如果房地产开发公司准备分期开发需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配而不能仅由回迁房承担或其中

的某期承担。

3.交付回迁房的会计处理

回迁房交付使用应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”在转回之前确认为“预收账款”。

三、房屋产权置换的税务处理

根据相关税收法律、法规的规定产权置换业务主要涉及营业税、企业所得税和土地增值税等税种及相应发票开具等问题。具体税务处理如下

1.营业税的税务处理

根据深地税发[1999]462号《深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》规定“对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行旧城拆迁改造以土地补偿给被拆迁户的按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘转让土地使用权’的营业税。以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘销售不动产’的营业税”关于营业税计缴的时间主要有以下三个时点一是因房地产在达到预售条件取得预售许可证后方可对外销售。所以只有在达到预售条件时为产权置换面积及超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额部分预缴营业税的时点。二是在达到预售条件并收取超出产权置换面积部分的房款时为超出产权置换面积部分的房款的预缴营业税时点三是将回迁房交付被拆迁人时以上预缴的税款需转入营业税金及附加。

2.企业所得税的税务处理

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于1500具体比例由主管税务机关确定”。

3.土地增值税的税务处理

根据广州市地方税务局于2008年10月20日出台的关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知(穗地税函[2008]342号)规定“房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造以房产补偿给被拆迁方的对补偿面积相等的部分以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入对补偿面积超过拆迁面积的部分根据

国税发[2006]187号文第三条第一项规定确认房地产开发企业销售不动产收入”。

4.发票的开具

因税收征管及办理新房产权证的需要拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发[2005]89号)。我们发现在产权置换业务中房地产企业有两个不同的应税收入即营业税以成本价确认收入、所得税按视同销售以市场售价确认收入发票到底以哪个收入来开具?其实产权置换作为一项特殊的业务如按上述方法正确处理发票开具的多少已无关因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征即便是契税也是根据差额计算的为了照顾被拆迁人的利益(如果被拆迁人转让回迁房将以发票金额为取

得成本从财产转让所得中扣除)可以按市场售价开具发票。

企业拆迁补偿款怎么做会计分录

1、因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目。然后区别以下情况分别进行处理：第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目;并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，即借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。第二，属于补偿固定资产和无形资产(土地使用权)搬迁损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目。在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目;在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。第三，属于补偿搬迁后新建资产(主要为固定资产和土地使用权)的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，并作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。第四，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，应当转入资本公积中的其他资本公积明细科目，由全体股东共同享有，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。2、因非公共利益搬迁而收到政府拨给的搬迁补偿款(包括因公共利益搬迁而收到的非财政预算直接拨付的搬迁补偿款)。企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科目。然后区别以下情况分别进行处理：第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。第二，属于补偿固定资产和无形资产(土地使用权)搬迁损失的，在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目;在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。第三，属于补偿搬迁后新建资产(主要为固定资产和土地使用权)的，作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。第四，企业搬迁完毕，递延收益应保留与资产相关的政府补助金额，差额部分应转入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理？

因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款，企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款，机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款，用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

咨询一下：公司遇到政府拆迁房产置换的账务怎么处理？涉及哪些税收问题？这是什么税种？

一、会计分录

房屋被征用然后又给你一套新的房屋，实质是置换，会计上的处理就相当于是非货币资产交换，可按非货币资产交换处理，如果换入房屋价值大于原本房屋价值可计入营业外收入。但具体情况还要看具体的补偿措施。如果要据以上所途分录大致如下：

借：固定资产——新房屋

累计折旧

营业外支出（这是在换入房屋比旧房屋还不值钱时所做的处理）

贷：固定资产——旧房屋

营业外收入（这个是在换入房屋大于原房屋的情况下才做的）

二、涉及的税费及税种

答复机构：厦门市税务局

答复时间：2020-10-15

答： 企业房产被依法征收，选择货币补偿或房产置换涉及如下税收：

1、 增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税

……

(三十七)土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

……

根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）第三条规定：“土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

2、 土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“...... 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

3、 企业所得税：若为政策性搬迁，拆迁补偿收入在企业所得税方面根据《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》国家税务总局公告2012年第40号文件的规定执行。

4、 契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第十五条第一款规定：“根据条例第六条的规定，下列项目减征、免征契税：

（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。”

根据福建省贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》实施办法 第九条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：

......

（四）土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其重新承受土地、房屋面积的没有超出被征（占）用原有土地、房屋面积的免征，超出被征（占）用原有土地、房屋面积的，应缴纳契税。

5、 印花税： 根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条规定：条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，公司取得拆迁安置的房产，应缴纳印花税。

综上所述，增值税，土地增值税免征，契税的减征或免征由各市政府决定，企业所得税按文件规定处理净利得要缴税，两个房屋都应缴纳印花税。

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