开发商拆迁返还怎么上税,房地产税拆迁户怎么办

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本文目录一览：

• 1、收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理
• 2、我们是开发商，旧房拆迁安置需产生何种税费？
• 3、开发商给被拆迁户的"回迁房"要视同销售交税吗？如何征收

收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。

对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定：

⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：

⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。

②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。

③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。

我们是开发商，旧房拆迁安置需产生何种税费？

税费6.9：危旧房改造区内的拆迁安置补偿费用 税费内容 危旧房改造安置对象，是在危改区内有北京市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。安置危改区居民应按照以下基本原则确定补偿费用： 1.按照原住房建筑面积安置； 2.用于安置的房屋原则上只售不租； 3.安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担； 4.就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励异地安置。 纳税(费)环节 由于危旧房改造区内的拆迁安置补偿问题较为复杂，其处理方式依据不同的情况有所不同，因此无论采取就地安置、异地安置还是采取货币补偿方式，建设项目的建设单位都要进行大量的工作，根据相关规定或协议约定向被拆迁人支付安置补偿费用。 收取标准 1.在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下标准给予安置：（1)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室；（2)原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；（3)住宅建筑面积超过30平方米（含）的，对于超过部分可以比照以上标准予以分套安置或者增加居室间数；（4)按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。 2.对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的1?33倍计算。 3.对在危改区内有北京市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在本危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿，具体补偿标准由各区、县人民政府确定。有下列情况之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：（1)本人或者其配偶在危改区外国有土地上自有或承租住房的；（2)本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的；（3)本人或者其配偶在北京市近郊区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）集体土地上自有正式住房的。 4.危改区内居民应当按照以下规定购买安置房：（1)对被拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内的部分，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按照当地经济适用住房价格购买。（2)对按照房改成本价购买的成套住宅房屋，安置房建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。（3)经济适用住房价格由市政府有关主管机关核定。安置房产权按照经济适用住房产权管理。危改区居民就地安置的，一律自行解决周转用房。 5.危改区居民异地安置的，可以适当增加安置面积或者给予适当经济补偿，增加安置面积和给予经济补偿的标准由各区、县人民政府确定；危改区居民实行货币补偿的，补偿款计算公式为：补偿款＝经济适用住房均价×原建筑面积×（1＋补偿系数）。其中：（1)城区和近郊区的经济适用住房均价，由市政府有关主管机关根据北京市经济适用住房的市场供应价格确定。（2)远郊区、县的经济适用住房均价，由区、县人民政府根据当地经济适用住房的市场供应价格确定。（3)补偿系数一般不超过0?7，具体可由当地人民政府确定。（4)对被拆除私有非成套住宅房屋的所有人，按原建筑面积的重置价格结合成新给予补偿。 6.对以房改成本价购买成套住宅房屋的被拆除房屋所有人，按照届时房改成本价补偿；但是依据相关规定按原建筑面积安置并结算差价的，不予补偿。对被拆除公有住宅房屋的所有人不予补偿。 7.拆除非住宅房屋，按原房屋建筑面积予以返还，但不补差价；不能按原建筑面积返还的，应给予适当经济补偿。 8.对在危改项目安置用房中，属居民按房改价购买的面积和单位的原拆除面积部分，可按经济适用住房政策规定免收各项税费；属新增的居住用房建筑面积部分，可按经济适用住房政策规定征收有关税费，其他用房应按北京市有关规定征收有关税费。危改区内居民购买就地安置住房的税费项目、税费标准，以及交纳公共维修基金，均按北京市职工购买公有住宅楼房的有关政策执行。 9.危改区内拆除私有自住房屋，房屋所有权人就地安置的，应按规定购买安置房，所购房屋按商品房产权管理；实行货币补偿的，房屋所有权人在按规定补偿后，可以购买经济适用住房，所购房屋按商品房产权管理。 相关规定 1.在危旧房改造中拆除非成套住宅房屋，居民原住房建筑面积超过40平方米（含）的，对超过面积部分按照以下标准安置：（1)超过面积不足10平方米的，原则上不分套，有四居室户型的危改区可予安置四居室；没有四居室户型的危改区，可对超过面积部分给予货币补偿。（2)超过面积在10平方米（含）以上的，超过面积为10（含）至20平方米的，增加1套一居室；超过面积20（含）至30平方米的，增加1套二居室；超过面积30（含）至40平方米的，增加1套三居室；超过面积在40平方米（含）以上的，再比照前述规定确定安置标准。 2.危改区居民原人均住房建筑面积不足5平方米的，危改中其“原建筑面积”的认定按照以下规定执行：（1)确定居民安置标准时，“原建筑面积”按照人均5平方米认定；（2)居民按照规定购买安置房时，“原建筑面积”（即按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策的面积）按照其原住房实际建筑面积认定；（3)居民按照规定实行货币补偿的、补偿款计算公式中的“原建筑面积”按照人均5平方米认定。 3.危改区拆除居民已按照房改成本价格购买的成套住宅房屋，根据原住房建筑面积安置。其中：（1)属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，不找差价；（2)属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内的部分，按照房改成本价格购买，不享受相应的优惠政策；（3)属安置房建筑面积超过人均建筑面积15平方米的部分，按照当地经济适用住房价格购买。 4.私房所有权人就地购买的安置住房，按照商品房产权管理，其公共维修基金按照届时房改成本价格的2%缴纳。 法律依据 1.《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》；2000/03/23；京政办发（2000）19号（相关法规3.9） 2.《关于北京市城市危旧房改造有关问题的通知》；2000/11/27；京国土房管方字（2000）第484号（相关法规3.10） 3.《关于〈北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）〉执行中有关问题的通知》；2001/03/21；京政办发（2001）21号（相关法规3.11） 4.《关于危改试点项目拆迁中有关问题处理意见的通知》；2001/06/27；京国土房管拆字（2001）606号（相关法规6.28）

开发商给被拆迁户的"回迁房"要视同销售交税吗？如何征收

开发商给被拆迁户的"回迁房"要交税。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。

回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。

因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为5年;墙面、厨房和卫生间地面为5年。

《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月。

供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。

购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。

扩展资料：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十五条　营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

扣缴义务人解缴税款的期限，依照前两款的规定执行。

第十六条　营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十一条　营业税扣缴义务人：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。

第十二条　营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

第十三条　营业税由税务机关征收。

第十四条　营业税纳税地点：纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

参考资料来源：百度百科-中华人民共和国营业税暂行条例

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