拆迁业主与开发商博弈,拆迁是开发商还是政府行为

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本文目录一览：

• 1、存量城拆安置房长年空置问题影响
• 2、房产纠纷法律咨询
• 3、开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意，我们应该如何维权？

存量城拆安置房长年空置问题影响

灯火通明的夜晚，北京芍药居北里几栋楼上千套住房却是黑灯熄火，成为人们眼中神秘的“空置楼盘”。在北京楼市供应相对紧张、房价居高不下的情况下，北京东北四环内的成熟社区出现大量房屋空置，无疑显得十分“奢侈”。

人们对芍药居地区这几栋楼房屋空置的缘由仍然不甚清楚，难下定论。相关部门摸清空置房的来由、合理分配和使用这些空置房屋应是当务之急。

如果该区域的房屋属于回迁安置房，那么相关部门无疑应当尽快与安置户达成补偿协议。在这方面，相关部门需要尽快出台统一、明确和具体的补偿方案，明确被拆迁业主的预期，避免被拆迁业主因不合理的预期，不断要求提高补偿标准，最终影响安置进度。在目前缺乏明确安置标准的情况下，被拆迁业主会加剧与政府和开发商的博弈，延缓安置进度，最终提高拆迁成本，并造成了房屋长时间的闲置。

房产纠纷法律咨询

一、一般质量问题，开发商应保修

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。

三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。

也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：

1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;

2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;

3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;

4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。

四、配套设施迟延或者不能交付

配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。

销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

五、装饰和设备不合约定

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。

六、房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能七、房屋负担其他权利或产权瑕疵

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。

房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

八、规划、设计变更应告知购房者

规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。

房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

九、前期物业纠纷

物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

十、交纳税费纠纷

出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：

1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;

2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;

、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。

3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。

在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：

1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。

2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。

房屋纠纷的诉讼

一、起诉要件及内容

起诉必须符合下列条件:

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。

当事人必须依法正确地行使诉讼权利，按法院的要求提供必须提供的诉讼材料。

二、举证指南证明等

诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张

或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。

(一)房屋纠纷的共同证据

当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。

(二)房屋买卖纠纷的证据

1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。

2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。

(三)房屋腾退的证明

房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。

(四)房屋租赁纠纷的证据

房屋产权证或公有住房使用证，房屋租赁合同。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。

(五)房屋回迁安置纠纷的证据

原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的"住户迁出通知"、"准住通知"、及"回迁安置协议书";属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;拆迁人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。

(六)房屋居住权纠纷的证据

争议房屋共同居住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。

(七)房屋确权纠纷的证据

提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。

三、地域管辖

因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

四、诉讼时效

一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

房屋纠纷的处理办法

凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼

开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意，我们应该如何维权？

我觉得是个媒体就得去反应一下，当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛，不知道当地是否有那种民生节目，但是凭个人经验，开发商如果想压这些事的话，凭几家联合去找电视媒体是没效果的，他们都不会理会，只要这件事闹的比较大，规模和影响都很严重的话，电视媒体才可能出动，所以向媒体反应的时候最好拿出来非常确凿的证据，以及可以得到大部分人的支持，然后多次与媒体联系，必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全，强制拆迁的事已经不是一件两件了。

为了在经济发展中追求公平正义，公民需依法理性维权，基于各地拆迁维权的经验和教训，略作简要总结如下：

一、公民合法的私有财产不受侵犯

自己的房子自己做主。商业开发者和被拆迁者是平等主体间的民事法律关系，双方谈判，达成一致意见房屋产权转移，不能达成一致意见就不能进行拆迁。

为了公共利益的需要，政府可以强制征收，但必须依照法定程序，并给与公正补偿。目前，什么是公共利益、强制征收的程序、赔偿的标准都有争议，旧拆迁条例很不公平，新的征收条例仍在制定中。根据新的征收条例草案，公共利益有明确的列举，为了公共利益政府作为征收主体，拆迁补偿按照市场化标准，即土地使用权的拍卖价格。

在法律不明确，尤其是对于农村集体土地上的房屋拆迁法律不明确的情况下，强制剥夺公民房屋财产的政府行为应当推定是为了公共利益的征收，应当经过规划、价格评估、颁发拆迁许可证、裁决、强制执行等程序。未经过这些程序的强制拆迁属于非法。

二、违法的拆迁

各地出台一些拆迁政策也许是善意的，但的确违法。经村民代表大会(而不是村民大会)同意就强制拆迁村民的房屋，即所谓“村民自愿腾退改造”的拆迁模式，违反了村民委员会组织法，也违反了宪法和物权法。没有具体的建设项目规划就获得拆迁许可证甚至没有拆迁许可证就强制拆迁的“土地储备”拆迁模式，违反了城乡规划法。未经规划、价格评估、颁发拆迁许可证等法定程序就强制拆迁的所谓“绿化隔离带”拆迁模式，违反了宪法和物权法。

三、公正的补偿——有权利分享土地增值

征收补偿应当采用市场化标准，即土地公开拍卖的价格。当然，由于地价上升是城市发展的结果，不应当把全部收入归房屋原所有人，国家可以通过税收拿走一部分归公，剩下的归房屋所有人。

房屋拆迁土地开发通常意味着巨额利润，目前这些利润大部分被政府和开发商拿走了，给房屋原产权人分享太少，这是各地拆迁矛盾的直接原因。考虑到中国国情，被拆迁者在拆迁项目的利润中分享三分之一是合理的，有些地方采取“拆一补二”或拆一补三——即拆除一平米，在原地补偿二或三平米的模式也是比较合理的。

四、面对不公正的强拆

没有法律程序，或者虽按照法律程序但补偿明显不公正的拆迁，公民有理由依法理性维权。房屋拆迁维权是防守行为，核心在于一个字——拖。不要轻易被搬迁奖励诱惑，各地一个基本教训是，不公正的拆迁中，搬走的越早越吃亏，北京有大量为此追悔莫及的居民。如果拆迁方答应回迁安置，要等到回迁房可以入住，并且经过质量鉴定之后才同意搬迁，切莫在回迁房建好之前就签字搬走，否则可能遭遇无法回迁或者回迁房质量差等问题。

第一，团结。拆迁方可能想尽办法威逼利诱分化瓦解被拆迁者，只有团结才能维护共同的权益。团结的方式包括召集热心公益的村民举行会议，选举有公信力的维权代表，大家捐款成立维权基金，组织村民讨论、整理共同的合理要求，公布张贴这些合理要求，等等。

第二，不合作。如果没有完备法律手续，或者赔偿没有达到大家共同的合理要求，就不予合作，被动的不合作比如丈量房屋面积不开门不理会，要求签字不理会。主动地不合作，比如主动诉诸法律。针对拆迁方贴出的公告提起诉讼，依法上访等。不被动等待，而是主动拿起法律武器质疑对方违法之处。可以考虑有组织分批上访，一直坚持下去。如果拆迁方通过工作单位施加压力，也要联合起来诉诸法律。

第三，记录并曝光违法犯罪行为。很多地方拆迁方使用黑恶势力。黑恶势力最怕曝光。准备好摄像机、微型录像录音设备，随时记录黑恶势力骚扰、打人、砸玻璃等违法犯罪行为。记录的目的一方面是为了报案，更重要的是为了曝光。视频和图片对真相传播非常重要，利用图片制造新闻点，比如重庆钉子户的图片很具有新闻冲击力。充分利用网络，建立博客，注册论坛，建立微博、twitter账号，常更新内容，曝光违法行为，放大公民的呼吁。公布自己的联系方式，向网友们求助。

第四，集体行动和行为艺术。如果已经有部分房子被拆迁，可以考虑在原地搭帐篷，帐篷可以很有特色，本身也是言论表达。在房屋周围贴标语，比如“私有财产不可侵犯”、“要人权要生存”等。集体上访时可以穿上印有统一字样的衣服。在自己村庄或者小区举办烛光晚会、集会等，把经过的图片视频发到网上。遭遇黑恶势力野蛮暴力投诉无门也可以适当举行集会示威，但一定要和平有序。

第五，理性谈判。做好充分的防守工作，温和理性，执着坚守。以恰当的方式拖延足够长的时间，或者在抗争过程中，拆迁方可能会找来谈判。谈判要价要合理，谈判代表态度要温和，不跟任何人吵架，但要坚定;该妥协的时候要妥协，要考虑大局，考虑发展和建设，切莫得理不饶人。通过理性谈判达到合理补偿，实现社会公正与和谐。

最后说一句，一人力薄，只有在大部分拆迁户达成一致，形成统一战线的情况下，才会给开发商以震慑的威力，否则以现在开发商的策略，他们都是冷处理，这样就很被动了。

我觉得是个媒体就得去反应一下，当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛，不知道当地是否有那种民生节目，但是凭个人经验，开发商如果想压这些事的话，凭几家联合去找电视媒体是没效果的，他们都不会理会，只要这件事闹的比较大，规模和影响都很严重的话，电视媒体才可能出动，所以向媒体反应的时候最好拿出来非常确凿的证据，以及可以得到大部分人的支持，然后多次与媒体联系，必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全，强制拆迁的事已经不是一件两件了。

遇到拆迁业主与开发商博弈和拆迁是开发商还是政府行为的问题应该立即联系专业律师，通过律师专业的江南官方体育app下载安卓版本 和熟练的诉讼、谈判技巧，利用前期收集的证据和资料，通过法律途径维护被拆迁人的合法权益。以上内容由江南平台app 整理。