开发商回购拆迁面积,开发商回购安置房

开发商作者：绳浩穰 2022-10-22 17:39:02

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本文目录一览：

1、房屋拆迁补偿面积比例是多少
2、被拆迁户向开发商回购有什么陷阱吗，拆迁办给出每平方米的价格付钱给你，后你以同样的价格向开发商购买
3、房屋拆迁，置换面积应以什么为准
4、按现行动迁安置房政策，镇政府的回购价是多少？农民安置实得面积如何计算？
5、拆迁房屋产权
6、国有土地拆迁回购面积怎么算

房屋拆迁补偿面积比例是多少

拆迁补偿是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。

拆迁补偿计算方式如下：

1、住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。

计算公式为：房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。

2、非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为；非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。

其中，K1为容积率调整系数；K2为房屋原用途调整系数；K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0；地上物补偿价的计取按各市、地、县有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

3、住房困难户申请拆迁补偿安置必须符合以下两个条件：一是在拆迁范围外别无正式住房，二是住房困难户获得的补偿款低于规定的补偿低限。对于符合以上两个条件的住房困难户，拆迁人应当给予其拆迁安置补助费。

拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=规定补偿低限-被拆迁房屋的补偿款。其中，规定补偿低限=经济适用住房均价×规定面积标准。

4、自建房从法律性质上讲属于违章建筑，按照《新条例》的规定，拆迁时，拆迁人对违章建筑不予补偿。但由于自建房有其存在的特殊客观历史原因，如果对自建房居民不支付任何费用，可能会给社会带来不稳定因素，导致拆迁工作无法正常进行。

因此，对自建房居民按户给予带有福利性质的拆迁安置补助费十分必要。所以对拆迁范围内符合规定条件的自建房居民，拆迁人应当按照经济适用住房均价和规定面积标准给予拆迁安置补助费。拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=经济适用住房均价×规定面积标准。

5、拆迁住宅房屋，搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，市、地、县的搬家补助标准均有不同。由拆迁人出车搬迁的。不予补助。拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积×单价计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

6、因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产、停业综合补助费。

具体标准由各市、地、县房屋拆迁行政主管部门制定。属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

7、被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算。每户可得500到5000。

扩展资料：

一、补偿方式

1、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

3、产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

4、结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

二、补偿类型

1、国有土地上的房屋拆迁补偿

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过。新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元，新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，正在渐渐走向成熟。

“新条例针对补偿数额的确定有两大核心要点：

一是明确评估价“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”；

二是强调评估机构的中立性。对比实务中补偿结果，在新条例出台后，因补偿数额不合理所引起的矛盾降低不少。”杨表示。

2、集体土地上的房屋拆迁补偿

据猜测最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台，集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

参考资料来源：百度百科-房屋拆迁补偿

被拆迁户向开发商回购有什么陷阱吗，拆迁办给出每平方米的价格付钱给你，后你以同样的价格向开发商购买

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁方与被拆迁人就征收达成一致意见的，可以签订补偿安置协议，明确双方的权利义务。协议签订后一方不履行，另一方可以起诉。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

如果你担心，自己缺乏相关知识和经验，在签订协议之前，建议咨询相关法律人士，或者委托由其帮助你审查，维护自己的权益。

开发商回购拆迁面积,开发商回购安置房

房屋拆迁，置换面积应以什么为准

房屋拆迁，置换面积以产权证或者建房证为准。

一般情况下，房屋拆迁补偿，如果是商品房，是以房产证面积为准。如果没有房产证，可以查建房审批表上的具体房屋面积。如实际面积超过审批面积，超出部分属于超建。超建部分，可以协商争取；如果是农民自建房，由宅基地证和建设许可证为准。

根据2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

扩展资料：

房屋拆迁包含的法定赔偿项目：

一、被征收房屋价值的补偿

二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

参考资料：百度百科—《国有土地上房屋征收与补偿条例》

按现行动迁安置房政策，镇政府的回购价是多少？农民安置实得面积如何计算？

1、本项目原前开发某地块动迁安置房建筑面积15万平方，原计容面积的回购价是8100元/m2，现根据实测面积增加了阳台建筑面积9千平方，在原投资成本不变的情况下，按现行动迁安置房政策，镇政府的回购价是多少？农民安置实得面积如何计算？ 2、如何认定回购价？

拆迁房屋产权

摘要：近年来，房价的居高不下，引起大家广泛关注，因拆迁引起的房价上涨更是各方关注的焦点。本文通过对房屋拆迁补偿现状的分析，指出目前房屋拆迁货币补偿存在的问题，在此基础上提出了按照土地面积进行拆迁房屋产权调换补偿的必要性、合理性及设计思路，为房屋拆迁补偿方式改革提供参考。

关键词：房屋拆迁货币补偿房价上涨土地面积产权调换

2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），自实施以来，对规范城市房屋拆迁行为，推进旧城改造和促进房地产业发展方面发挥了重要作用，但随着房地产市场行情的变化，《条例》的个别条款规定已经不适应现实经济生活的要求。

1 房屋拆迁补偿现状

由于现在实行的房屋产权调换存在着拆迁双方当事人为安置房的地点、面积、层次、朝向反复扯皮影响拆迁工期，增加开发成本的风险问题，安置房的面积、质量、小区配套、物业管理和逾期安置等拆迁后遗症问题一并突出，所以，虽然《条例》规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，但是在实际运作过程中，因为供应问题，实物补偿比较有限。

2 房屋拆迁货币补偿存在的问题

2．1 “被动需求”增加，引发房价上涨

虽然改造危旧住宅，提高住宅成套率，有利于改善居民居住条件，但一些地方政府为了“政绩”，盲目扩大城市房屋拆迁规模，出现一部分超前的非正常住房需求。加上在实际运作中，房屋拆迁补偿坚持市场化取向，政府鼓励和推行货币化补偿，导致大量被拆迁人、房屋承租人直接进入商品房市场，而目前市场上却没有充足的符合被拆迁人??进一步攀升。为了遏制这种现象，2006年5月17日，国务院出台了旨在控制“少数大中城市房价涨幅”、调整“住房结构”、整顿“房地产市场秩序”的“国六条”。其中第三条明确规定“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”

2．2 货币补偿促进房价上涨

《条例》第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这看似合情合理的规定，实则埋下房价上涨的隐患。因为货币补偿金额是以房地产市场评估价格确定，按照规定，对拆迁房屋估价方法首选市场法，而市场法是以同期商品房价格为参照进行的，所以当同期商品房价格上涨的时候，货币补偿金额必然上涨，货币补偿金额上涨导致开发成本增加，又带动房价上涨，而房价上涨又为货币补偿金额增加找到了新的依据，从而形成恶性循环。

2．3 被拆迁人的利益受到损害

被拆迁人用所得货币补偿购买与被拆迁房屋相等面积的房屋，与原来实行产权调换的结算方式相比，所支付的差价反而增加较多。根据国务院颁布的拆迁条例规定，被拆迁人被拆除的旧房与新建的安置房实行产权调换，建筑面积相等的只需支付房屋不同结构的建安工程结构差价与成新差价，一般多层砖混结构房屋，每平方米差价额大约在100-200元左右，新建房屋为全框架结构的多层或高层房屋每平方米差价额最多也只有400-800元。而按照“新拆迁条例”规定运作结算，被拆除旧房按房地产市场价评估额与新建房屋的销售价结算差额，住宅房屋一般每平方米差价额要达到300-500元，地段好的房屋差价每平方米差价额可达到1000元以上，商业经营性房屋的差价还要比住宅房屋高出许多〔2〕。这种情况现在表现得更为突出。

2．4 被拆迁弱势群体的住房难以保障，影响和协社会建设进程

货币补偿是以市场评估的方式来对被拆迁房屋进行估价补偿，而现在的房地产市场价格是放开的，在土地紧缩的情况下，商品房和二手房的市场价格上涨很快，再加上各地商品房建设档次越来越高，被拆迁人拿到的货币补偿款要再购买一套住房，还要额外支付很大一笔费用，这对于一部分经济困难的家庭来说是不现实的。这部分人可能因拆迁而失去老房子，同时又买不起新房子，基本生存受到威胁。据不完全统计，城市房屋拆迁工作已经成为引发群众上访的主要原因之一，这明显与建设和谐社会的目标背道而驰。

2．5 房价涨势如潮，购买需要过程

《条例》规定“货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定。”建设部也在《城市房屋拆迁评估指导意见》(建住房[2003]234号)中明确提出，“拆迁货币补偿的金额，应根据房地产市场评估价格确定”。应该说自《条例》颁布实施到2003年底，全国的房地产市场价格基本稳定，这种情况下选用市场法进行房价评估是适宜的。然而自2004年下半年开始，全国房价迅速上涨，特别是近年来，几乎每天都在上涨，例如，截止6月21日，深圳楼市均价为15487元/平方米，对比一月份的10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%；在温州市区，一些房源去年10月份售价才1万元/平方米，短短10个月过后，价格已涨至2万元/平方米，甚至更高。可见，现在的房地产市场行情与制定《条例》时有着本质的区别。

已经成交的商品房交易价格在当时的市场行情下可能是合理的，但时过境迁，也许过几个月，甚至几个星期之后，这个交易价格在新的市场行情下就难以购买到相同品质的商品房了。对于选择货币补偿的被拆迁人，其重新购买住房的价格则是现行房地产市场的价格。再加上，房屋价值量大，购买时需要考虑的因素多，购买者往往需要花费一定的时间进行选择，而房价上涨的脚步不会因为购买者的犹豫而停止，因此，按照房地产市场评估价格确定拆迁货币补偿金额的方法，不少城市中等偏低或低收入户的被拆迁人拿到拆迁补偿费以后，往往无法选择到适宜的住房或者无力支付高涨的房价，最终难以重新购房，以致激发社会矛盾，影响拆迁进程。

2．6 用市场评估确定拆迁货币补偿额的合理性、可行性值得商榷

2．6．1 政府干预下形成的市场评估价格的合理性值得推敲

现在一些地方的拆迁评估价并不是真正意义上的市场评估价。而是在政府干预市场的条件下人为规定的“市场价”。目前一些地方的拆迁评估，基本沿用如下一种模式：由政府制定拆迁补偿指导价，交由评估机构进行区位、建筑面积、地段差别的套算，从而得出“评估价”，这样的“市场价”不仅难以符合市场法评估中的时点原则及公平市场原则，而且使“政府”深陷其中，既是裁判员又是运动员。

2．6．2 评估机构监督不够，难以保证中立和公正

拆迁评估机构作为中介组织，必须合法、公平、客观公正地出具评估报告，但目前，拆迁评估均由拆迁人委托并承担评估费用，在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些评估机构为了与拆迁人建立长期合作关系，往往会用过低估价的方法来迎合拆迁人控制拆迁成本的要求。此外，由于缺乏科学、严密的市场监督等配套制度，现行房地产评估按照评估标的价值高低收取评估费的方式，难以保证评估机构作出公正、客观的评估。

2．6．3 增加的拆迁成本最终必然转嫁给购房者

用市场评估确定拆迁货币补偿额，肯定要增加拆迁成本，但作为开发商来说，其不会承担这笔额外的费用，最终这笔费用还是被打入开发成本中去，商品房价随之上涨，由被拆迁人和广大的购房户来承担。

3 按照土地面积进行拆迁房屋产权调换补偿的必要性及合理性

如果说在《条例》制定之初是为了推进旧城改造、促进房地产业发展的话，那么现在的房地产业已经被促进“火”过了头，到该对其进行降温的时候了。目前，对于房地产行业的平均利润率，还没有一个权威统一的数据，但不少调查机构的结论是房地产业平均利润率在30％－40％之间，而笔者认为，这个数据大概为20％多，而目前，各行业的平均利润约为7％。然而，因为拆迁补偿标准低，大量的被拆户难以重新购买新房，要么过着居无定所的租房生活，要么过着月月供奉房贷的“房奴”生活。由于拆迁双方当事人所获得的利益悬殊巨大，从而引发大量社会矛盾、群众集体上访也就是意料之中的事了。从公平、合理以及建设社会主义和谐社会的角度出发，必须立即改变这种以牺牲被拆迁人利益为代价，让开发商和地方政府以“旧城改造”为名赚得盆满钵满的不合理现象。

《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权（以下简称“住宅用地权”）期间届满的，自动续期。”可见，“住宅用地权”是长期的（甚至是无限期的），市民不但不能因为开发商的开发行为失去可以长期享受的“住宅用地权”，而且还应该在不失去这种权利的同时获得住房条件的改善，否则，市民宁愿保持原状。作为开发商，要想进行开发获利，可以参照《条例》第十三条规定，与市民签订“住宅用地权”置换协议后进行开发建设（这一点与后期向政府交纳土地使用权出让金并不矛盾。土地是一个立体空间，包括地下、地面和地上部分，开发商只是置换了市民手中的地面部分“住宅用地权”，要想建设高层住宅，增加容积率，还必须向政府购买地上部分的“建设用地使用权”，如果要改变用途还必须交纳改变用途后的差价。以建成的房屋产权置换市民的“住宅用地权”，不仅解决了目前房地产开发前期资金（拆迁补偿）投入量大的问题，同时分散了经营风险（产权置换的权”的面积大小与开发商获利的多寡直接相关，故以“住宅用地权”的面积为标准进行拆迁房屋产权调换补偿是非常合理的。

4 实行房屋拆迁产权调换补偿方式的设计思路

根据以上分析，拆迁货币补偿方式已经与现阶段的房地产市场状况不适应了，应该认真考虑对拆迁，实行产权调换补偿方式。具体思路如下：

4．1 严格区分拆迁类型

以房屋拆迁后政府供地的方式为标准将房屋拆迁分为纯商业利益拆迁（以下简称“商业拆迁”）和为公共利益拆迁（以下简称“公益拆迁”）两种类型：若以出让方式供地，那就是商业拆迁；若以划拨方式供地，那就是公益拆迁。

商业拆迁是以获得被拆人“住宅用地权”进行以谋取利润为目的的房地产开发的拆迁，对于商业拆迁的补偿，不仅要对被拆迁房屋重置价（不含土地价值）的残值进行补偿，而且要对被拆迁人合法的“住宅用地权”进行补偿。拆迁当事人之间是民事关系，从保障被拆迁人利益的角度出发，必须先签订安置协议后实施拆迁。

公益拆迁是指以获得被拆人“住宅用地权”进行基础设施和公益事业建设的拆迁，《物权法》第四十二条规定“征收个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”因此对公益拆迁，补偿内容同商业拆迁补偿内容相同，不同的是，公益拆迁当事人之间是行政征用和被征用关系，为了保证施工进度，可以按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。

4．2 严格区分并妥善处理拆迁问题和非拆迁问题

不管何种类型的拆迁，不能“把动拆迁当作筐，什么事情都由它装”，否则，不仅不利于拆迁政策的制定和实施，而且还会影响拆迁工作的顺利开展。为此，必须首先区分哪些是拆迁问题，哪些不是拆迁问题。与绝大多数被拆迁人利益密切相关的问题是拆迁问题，如确定安置房位置的方法、产权调换面积计算方式、房屋残值计算标准以及搬迁补助费和临时安置补助费发放办法等。只与极少数被拆迁人相关的问题不是拆迁问题，如被拆迁人中孤老、孤残、孤幼；享有社会救助领取证和低保的；列入大病医保的；完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的；已离退休的市级以上劳模及烈属家庭等特殊对象的优抚问题。

对于商业拆迁问题，必须在动迁前解决，做到不留“尾巴”，否则不能进行动迁；对于非拆迁问题，应及时移交相关部门进行处理，如上文提到的特殊对象的优抚问题在动迁前应将优抚对象名单提交给民政部门，由民政部门来解决。

4．3 建立灵活多样的安置方式

4．3．1 对商业拆迁安置

以往产权调换的补偿方式是为了确保被拆迁人能够有房可住。因为补偿标准低，如果拆迁安置房屋建设质量高，区位选择优越，补偿款将不足以支付购买拆迁安置房屋的费用，所以拆迁安置房屋大部分属于区位环境差、工程质量差、住宅小区规划设计水平不高、公建配套设施不齐、物业管理水平落后和售后服务质量有待提高的房屋。这些有问题的房屋已严重影响被拆迁人的生活质量，甚至危及到他们的生命财产安全。为了彻底改变这种状况，对商业拆迁安置原则上实行原地安置，具体办法如下：

4．3．1．1 确定安置房屋具体位置

在有关部门的监督下，用“摇号”的办法确定被拆迁人安置房的具体位置。这样不但解决了以往拆迁双方当事人为安置房的地点、层次、朝向反复扯皮影响拆迁工期，增加开发成本的风险问题，而且解决了安置房的质量、小区配套、物业管理等拆迁后遗症问题，将被拆迁人的利益和拆迁人的利益紧紧捆绑在一起。

4．3．1．2 计算安置面积和房屋残值

对被拆迁人的安置补偿面积，在参考拆迁区域内房屋容积率的基础上，按照不低于被拆迁户实际占有土地面积的一定倍数确定安置补偿面积，实行“一把尺子量到底”，而对被拆迁户房屋的残值补偿可按如下公式计算：房屋残值=（建筑材料成本+建造人工成本）×房屋成新。这就解决了以往按户和建筑面积进行补偿，在拆迁公告发布以后，出现的以“突击建房”、“分家析房”、甚至假离婚等手段套取住房补偿的问题。既预防了浪费资源，又保证了拆迁过程中的社会稳定。

4．3．1．3 发放过渡费

过渡费按被拆除的合法居住房屋建筑面积计算，由拆迁实施单位一次性支付给被拆迁人，并实行封顶政策，即每户过渡费超过最高数额的，按最高数额支付。

4．3．1．4 安置面积差额“多退少补”

被拆迁户获得补偿面积小于一套安置房面积的，其既可以选择按照拆迁地新建楼盘的开盘价补齐不足的面积差价，也可以选择由开发商按照开盘价对被拆迁户获得的补偿面积进行回购，被拆迁户获得补偿面积在置换多套安置房后，仍有余额的（不足一套安置房面积），由开发商按照开盘价的一定折扣予以回购。这样不仅平衡了拆迁双方的利益，而且最主要的是对稳定房价也起到一定的促进作用。

4．3．1．5 扶持中小套型住房建设

原居住在中心城区的居民，住房面积一般都比较小。为了防止出现大多数被拆迁人获得的补偿面积与一套安置房面积相差过大，被拆迁人没有经济能力承担补齐剩余房价款，影响安置的问题。必须严格执行国办发[2006]37号，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”的政策，同时在出让土地的时候，结合拆迁区的实际情况，规定开发商必须建设一定数量的大小适宜安置拆迁户的商品房（套型标准在60平方米左右）。这不但减轻了被拆迁人在安置房上的经济负担，而且节约集约利用了土地。

4．3．2 为公益的拆迁安置

对于公益拆迁安置，如果在拆迁原址进行房地产开发建设的（如经济适用房、廉租房建设），则在拆迁原址进行安置，如果在拆迁原址不进行房地产开发建设的，可由政府另行选址建造经济适用房来安置或者通过购买房地产开发商已建成的商品房进行安置。

无论那种拆迁类型，对于被拆迁人来讲，其付出的都是“房屋所有权”和“住宅用地权”。为了公平起见，对公益拆迁安置，其安置房具体位置的确定、安置面积和房屋残值的计算方法以及发放过渡费的标准等方面都应与商业拆迁安置相同，不同的只是在安置面积差额处理方面。

公益拆迁被拆迁户获得补偿面积小于一套安置房面积的，既可以选择按照市场价补齐剩余房价款，也可以选择申请廉租住房，同时按照市场价将其获得补偿面积折算成资金，作为廉租住房若干年租赁权和支付房租、物业管理费的担保；被拆迁户获得补偿面积在置换多套安置房后，仍有余额的（不足一套面积），由政府按照市场价进行回购。这就解决了中等偏低或低收入家庭被拆迁人的安置住房问题。

4．3．3 扶持经济适用住房、救济房和廉租住房开发建设，满足各方住房安置需要

严格贯彻执行国发〔2007〕24号文件的有关规定，落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地，积极筹措廉租住房保障资金。根据经济发展水平和群众生活水平，新建经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。同时在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建廉租住房，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购，也可以考虑相对集中建设。

对选择由开发商回购补偿面积进行货币补偿的被拆迁人，根据补偿资金的数量和其经济能力，可以选择申请购买经济适用住房，也可以选择交纳一定的资金，作为廉租住房若干年租赁权和支付房租、物业管理费的担保，申请廉租住房。对极少数失去工作能力，没有收入来源的特殊困难动迁家庭，由政府参照人均最低住房标准无偿提供救济房，确保不因旧城改造增加一个新的住房困难户。同时对接受“经济适用住房、救济房和廉租住房”安置的被拆迁人名单张榜公布，接受社会监督，对发现弄虚作假的被拆迁人及时进行处理，达到安置公平的目的。

4．4 坚持依法拆迁，规范解决拆迁矛盾

虽然，以土地面积为标准进行拆迁房屋产权调换的补偿方式相比以往的补偿方式在解决社会矛盾方面有很大的进步，但是，正如“没有包治百病的灵丹妙药”一样，面对千差万别的实际情况，以这种方式进行的补偿也难免会产生一些社会矛盾。

如果拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，应严格依照《条例》和建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）的规定通过行政裁决来确立拆迁补偿的具体事项。首先必须组织当事人进行调解。对拆迁当事人拒绝调解的，主管部门应依法作出裁决。经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，主管部门应当作出书面裁决。同时为了保证行政裁决的公正性、权威性，要避免在行政裁决中存在重实体，轻程序的倾向。裁决送达时必须向当事人表明身份、履行送达的签字手续，并告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限等。如果“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”。

被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，同时在货币补偿资金已经到位，安置房或周转过渡房已经落实的情况下可以依法申请人民法院强制拆迁。但应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。同时组织街道办事处（居??明人，委托专业评估机构进行评估，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

5 结束语

旧城改造是各个国家在发展过程中都会遇到的问题，为了保证旧城改造工作顺利进行，必须时刻以“三个代表”和“以民为本”的思想作为各级房屋拆迁管理部门的行动指南，将绝大多数动迁户的利益放在第一位。为确保绝大多数人拥护旧城改造工作，必须将改善居民居住条件放在首位，实现居者有其屋，继而推动拆迁工作顺利进行。 ◆

（作者单位：南京农业大学公共管理学院）