邀请开发商拆迁,拆迁被开发商忽悠了

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本文目录一览：

• 1、开发商拆迁前需要什么手续
• 2、关于动迁流程的问题
• 3、要拆迁了，应该怎么和开发商谈补偿
• 4、拆迁倡议书
• 5、拆迁政府可以介入帮着开发商一起拆迁么？
• 6、房屋强制拆迁的途径都有哪些

开发商拆迁前需要什么手续

开发商要想成为合法的拆迁人，就要申请领取房屋拆迁许可证，并向县级以上人民政府房屋拆迁管理部门提交下列五项材料：

1、建设项目批准文件；

2、建设用地规划许可证；

3、国有土地使用权批准文件；

4、拆迁计划和拆迁方案；

5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

扩展资料：

《拆迁条例》对拆迁的补偿规定：

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

参考资料来源：百度百科-拆迁许可证

参考资料来源：百度百科-新拆迁条例

关于动迁流程的问题

市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局(公司)，各直属单位：现将《苏州市城市房屋拆迁行政强制执行程序》印发给你们，请认真贯彻执行。 苏州市人民政府br/二○○四年三月二十五日br/苏州市城市房屋拆迁行政强制执行程序

第一条 为保证城市房屋拆迁的行政强制执行工作依法进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，结合我市的实际情况，制定本程序。

第二条 拆迁裁决当事人在房屋拆迁裁决书规定的搬迁期限内仍不搬迁，作出裁决的机关需要实施行政强制拆迁的，适用本程序。

第三条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

第四条 房屋拆迁管理部门(裁决机关)申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

第五条 裁决机关需要实施行政强制拆迁的，应当向市人民政府书面申请，并提供以下材料： 　(一)房屋拆迁许可证和拆迁公告；(二)房屋拆迁裁决书；(三)裁决书送达回执(证)； 　(四)调解通知及调解记录； (五)安置用房、周转用房权属证明或者资金证明； (六)其他证明材料。市人民政府批准后，由市政府责成执行部门会同公安、建设、行政执法等部门，依照本程序的规定实施行政强制执行。第六条 实施行政强制拆迁前，执行部门应当向被执行人发出行政强制执行决定书。行政强制执行决定书应当再次指定日期，敦促被拆迁人自动履行搬迁义务。被拆迁人逾期仍不履行搬迁义务的，由执行部门组织实施强制执行。第七条 执行部门应当将行政强制拆迁决定书同时抄送当地公安、建设、行政执法部门，并及时通知拆迁人向公证机关办理被拆除房屋的证据保全手续和其他强制执行的准备工作。第八条 行政强制执行决定书应当于执行强制拆迁前15日送达给被执行人。被执行人拒绝签收的，送达人应当邀请被执行人所在地的居民委员会或者相关单位的代表到场，说明情况，并在送达回证上记录拒收事由、日期和证明人，将行政强制执行决定书留在被执行人

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要拆迁了，应该怎么和开发商谈补偿

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拆迁倡议书

城市房屋拆迁便民手册

公开 透明

一、告拆迁户书

拆迁，事关一个城市的建设与发展；

拆迁，与普通民众的切身利益紧密相连；

拆迁，孕育了人们关于幸福与美好未来的种种期盼；

拆迁怎样进行？被拆迁人能获得多少补偿？如此林林总总的问题正成为人们关注的焦点。

“共同创造我们的幸福生活与美好未来”,是十六大报告中一句充满激情的话语，也是我们共同的心愿。为此，成都市第十次党代会明确提出将成都建设成为“中国西部创业环境最优，人居环境最佳，综合实力最强的现代化特大中心城市”的发展目标，精心打造“东方伊甸园”，再现成都——这座历史名城的迷人魅力。结合旧城改造，本手册围绕城市房屋拆迁的各种细节，解读拆迁政策，告知拆迁全程，释疑拆迁难点，力求使您多角度了解拆迁，全方位感受“阳光拆迁”，为您的幸福生活和美好未来提供有益的帮助。

二、政策视窗

1、2001年6月国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》；

2、2001年10月成都市人民政府令第88号《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》；

3、2003年10月成都市人民政府令第100号《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》；

4、2003年12月建设部建住房[2003]252号《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》；

5、2004年3月成都市房产管理局成房发[2004]54号《成都市城市房屋拆迁听证程序》（试行）；

6、2001年12月成都市房产管理局成房发[2001]101号《关于贯彻成都市城市房屋拆迁管理暂行办法有关具体问题的通知》；

7、2002年7月成都市房产管理局成房发[2002]72号《成都市房地产产管理局关于房屋拆迁管理中几个具体问题的补充通知》

8、2004年4月成都市房产管理局成房发[2004]85号《成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知》

F特别提示：有关拆迁政策法规的详细内容，请点击成都市房产管理局公众信息网（网址：）“政策法规”栏查询。

三、“阳光拆迁”流程

◆ 流程

第一步：拆迁单位申报《房屋拆迁资格证》

第二步：拆迁单位办理《房屋拆迁许可证》，登报公开邀请估价机构

第三步：拆迁现场公布《房屋拆迁公告》

第四步：召开动迁会，抽签确定房屋评估机构

第五步：评估机构在拆迁现场公布评估结果

◆ 六大“注意”事项

1、注意：熟知拆迁办公现场“十项公示”内容，充分了解拆迁政策，维护合法权益。

F“十项公示”内容如下：拆迁法规规章；房屋拆迁许可证；房屋拆迁公告；拆迁工作人员；安置房平面图；安置方案；拆迁补偿项目公示表；办公时间和办公制度；房地产评估报告；拆迁协议书格式样本。

2、注意：拆迁工作人员须佩证上岗。对未佩带拆迁工作证或佩带证件与拆迁公告规定的拆迁单位、拆迁地址、有效期限不符的，被拆迁人有权拒绝与其商谈拆迁补偿安置事宜。

3、注意：动迁会上，拆迁户可充分运用法律所赋与的权利，积极、踊跃地参加抽签，确定评估机构，维护自身的合法权益。

F特别说明：拆迁规模在十户以下的拆迁项目，可以分户评估；其评估机构的确定，可由拆迁人与被拆迁人协商或通过抽签予以确定。

4、注意：明确评估内涵。房屋拆迁评估包括分类评估和分户评估。分类评估是对被拆迁房屋和安置房屋房地产市场平均价格的评估；分户评估是对被拆迁房屋和安置房屋按户进行的房地产市场价格的评估。

5、注意：评估价格争议处理方式。

F拆迁当事人在分类评估的基础上达不成一致意见，可由拆迁当事人共同委托一家评估机构，进行“分户评估”，以分户评估的结果作为补偿标准。

F如对分户评估不满意，进入行政裁决程序后，成都市房屋拆迁管理处将对评估价进行审查，必要时请成都市房屋评估专家鉴定委员会进行价格鉴定。符合规定的，以分户评估结果作为裁决依据；不符合规定的，将责令原估价机构重新评估或另行指定估价机构评估，其费用由原估价机构承担。

6、注意：未达成补偿安置协议解决方法。

F拆迁当事人经协商，达不成补偿安置协议，或者拆迁当事人一方拒绝商谈补偿安置事宜，折迁当事人一方可申请行政裁决。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，房屋拆迁管理部门将依法申请人民法院强制拆迁。

F如果拆迁当事人对行政裁决不服，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。

四、政策“锦囊”与拆迁新政

◆ 政策“锦囊”，助民无忧

锦囊一：廉租补帖，“双困户”优先申请。

符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁人，可以申请廉租住房租金补贴，由拆迁单位统一申报，经成都市住房保障中心廉租房办公室审查批准，一次性发放5年廉租住房租金补贴。

锦囊二：优惠扶助，补差款有减免。

被拆迁人原房屋产权证记载建筑面积在15平方米以下（含15平方米），他处无住房，并持有“低保证”的，在实行产权调换时，安置房屋为套一型的，按有关规定结算差价时，被拆迁人按应付补差款的30%向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠），实际上减免了70%的补差款。

被拆迁人原房屋产权证记载建筑面积在15平方米以上、25平方米以下（含25平方米），他处无住房，并持有“低保证”的，在实行产权调换时，凡安置一套住房（含一套二或一套三型住房）的，结算差价时，被拆迁人按应付补差款的50%向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠），实际上减免了50%的补差款。

锦囊三：帮贫助弱，残疾人享“优惠”。

被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上，可享适当照顾；持有城市生活最低保障金领取证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，可比规定标准提高20%，；自行解决过渡房（仅针对过渡安置）确有困难的残疾人，拆迁单位应提供周转房妥善处理。

锦囊四：引入银行按揭，增强房款支付力。

拆迁户无论是选择“货币补偿”还是“产权调换”方式，都可将欲购买的二手房或拆迁安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，手续简便、快捷，且费用低。

锦囊五：入学、转学方便，免转校费。

为解决拆迁户子女入学、转学问题，市危改办与市教育局联合出台政策，规定为拆迁户子女就近上学提供便利。同时，规定城区各中小学不得以任何理由拒绝接受教育行政部门安排的拆迁户子女入学、转学，不得收取任何额外费用。

◆ 拆迁新政，广开维权之路

裁决听证

申请拆迁纠纷裁决，所在拆迁工程未达成补偿安置协议的户数超过总拆迁户数20%以上的，将进行是否受理拆迁裁决申请的听证。

在听证会举行的3个工作日前，成都市房屋拆迁管理处将听证会的举行时间、地点书面通知拆迁当事人或其代理人。听证会上，将有5至10位具有社会公信度的人士作为听证人参加。如果拆迁当事人无正当理由，在规定时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的，视为放弃陈述或申辩的权利，但不影响拆迁裁决的受理。

行政复议

拆迁当事人对行政裁决不服，除了自《裁决书》送达之日起3个月内向人民法院起诉外，还可自《裁决书》送达之日起60日内申请行政复议。

行政复议部门：成都市房产管理局法规处

特别提示：拆迁人和被拆迁人均可申请裁决。

被拆迁人申请行政裁决应提交的相关资料：裁决申请书；申请人身份证明；被拆迁房屋的权属证明；申请裁决的理由及相关证明材料；裁决机构要求提供的其他材料。

拆迁行政裁决部门：成都市房屋拆迁管理处

五、咨询、监督、举报、投诉

◆ 拆迁单位及其工作人员违规行为：

拆迁单位及其拆迁工作人员实施拆迁时，采取恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁的；违反拆迁政策，自行制定安置补偿标准的；弄虚作假，以权谋私，侵害国家、集体和个人合法权益的；当事人双方未达成拆迁补偿安置协议，不按规定程序组织强制拆迁的。

◆ 处罚力度

违规行为一经查实，房屋拆迁管理部门将对拆迁单位及其工作人员处以警告、没收违法所得、注销拆迁工作许可证、注销拆迁资格证、责令停止拆迁、处以罚款等处罚；触犯刑律的，将依法追究刑事责任。

◆ 监督、举报、投诉

1、拆迁政策咨询：成都市房屋拆迁管理处。(电话：(028)86280440;

2、办理房屋产权及产权、面积争议，询成都市房屋产权监理处。(电话：(028)86280434

3、房改房事宜，询成都市住房公积金中心。(电话：(028)86279276

4、住房贷款，询成都市住房置业担保公司。(电话：(028)86280288

5、申请廉租房补贴，询成都市住房保障中心廉租办。(电话：(028)86280015

6、办理二手房交易手续，询成都市房地产交易中心。(电话：(028)86279488

7、违章建筑事宜，询成都市规划管理局违监处。(电话：(028)83234084

8、农村征地拆迁，询成都市国土资源局。(电话：（028）87050010

9、扬尘、噪音问题，询成都市环境保护局。(电话：12369

10、停电问题，询成都市电业局。(电话：（028）86668999

11、停水问题，询成都市自来水公司。(电话：（028）87763122

12、停气问题，询成都市天燃气公司。(电话：（028）87777343

13、子女入学、转学问题，询成都市教育局。(电话：(028)86115639

14、电话移机，询成都市电信局。(电话：10000

15、四川锦耀律师事务所(电话：（028）87735239

16、申请行政复议,询成都市房产管理局法规处。(电话：（028）86279773

六、拆迁政策解答

1.问：拆迁中，是以什么标准来决定安置房屋大小的？

答：拆迁安置房屋的面积参照被拆迁房屋产权证中记载的建筑面积。

如果被折迁房屋或安置房屋实际面积与产权证上记载的面积不符，产权人有权申请房屋产权产籍部门复丈并出具认定书。

2.问：我的房屋周边还有一些搭建，拆迁时搭建部分能否获得补偿？

答：根据国务院305号令第二十二条第二款及市政府88号令第四十一条的规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

根据市房产管理局成房发[2004]85号《成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知》规定，单位自建并由职工居住的宿舍、具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁，以1981年11月25日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规、经拆迁单位审查后，可参照有证房屋进行拆迁补偿；在此之后修建的，拆迁单位可酌情给予工料补偿（规划行政部门认定的违法违章建筑除外）。

3、问：房改房产权记载面积与实际面积不符怎么办？

答：拆迁房改住房，被拆迁房屋的产权登记面积与实际面积不符的，根据被拆迁人的要求，可由拆迁人统一向房屋产权产籍主管部门申请复核，复核面积超过原登记面积的部分，房改购房人按拆迁时的房改成本价向原房改售房单位补足房价款后，拆迁人可凭房改售房补充合同和补款收据办理增加面积的拆迁补偿安置手续。

4.问：我的房屋产权证上记载的用途是住宅，但是一直用于营业。拆迁中能否作为营业房屋进行补偿安置？

答：如果被拆迁房屋产权证上的用途是住宅，但是实际用于营业，可在交验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业房屋进行补偿安置。

5.问：动迁会后，评估机构对被拆迁房屋作出了分类评估报告。我的房屋是否只能按照分类评估的价格进行补偿？

答：拆迁范围确定后，评估机构对被拆迁房屋做出的分类评估价格是拆迁当事人双方协商的基础。

6、问：我的房屋要求分户评估，评估费用由谁支付？

答：根据成都市人民政府令第100号《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》第26条的规定，被拆迁房屋的分户评估费用，由拆迁当事人协商，协商不成的，由拆迁人与被拆迁人平均分担。

7.问：安置房屋的质量不符合国家标准，我有权拒绝接受吗？

答：你有权拒绝接受。根据国务院305号令及成都市人民政府88号令的规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

8.问：搬家补助费的标准是多少？

答：如果被拆迁房屋是住房时，按户计算，每次300元；实行过渡安置的，按2次发给；非住宅由拆迁当事人自行协商解决，协商不成的，由拆迁人负责搬迁。

9、问：我原房屋住了3家人，拆迁时安置了3套房屋，搬家费能否按3户发放？

答：搬家补助费按户计算，也就是以产权证为准，即一个产权证为一户，每次300元，实行过渡安置的，按2次发给。

10、问：实行货币补偿的营业房，从业人员怎么计算？45天停产停业损失费怎么发放？

答：从业人员以工商行政管理部门核准的从业人数为准。

对选择货币补偿方式的被拆迁人给予45天停产停业损失费，计算公式是：五城区内以市统计部门公布的上年度城区职工平均工资收入×工商行政管理部门核准的从业人数×发放时间1.5月（45日）。

11、问：我是拆迁范围的住户能否要求不拆迁？

答：不行。拆迁人具备相关的批准文件和材料，经市房屋拆迁管理处审核颁发了《房屋拆迁许可证》，同意拆迁人在规划红线范围内实施拆迁。这就是说，在规划红线范围内的房屋必须拆除，被拆迁人无可选择。但是，拆迁人与被拆迁人可以就补偿金额及安置方式进行协商。

12、问：我是营业房的承租人，租期未到，拆迁中能得到什么补偿？

答：对于营业房的承租人，如果租期未到，说明承租人与产权人的租赁关系合法存续。因此，首先由产权人与承租人协商解除租赁关系，或者由产权人对承租人进行安置。如果产权人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。也就是，房屋承租人的使用权受到相应的保护。

13.问：我是低保户，我的被拆迁房屋不足15平方米。拆迁中可以享受哪些优惠政策？

答：拆迁私有自住房屋，被拆迁人原房屋建筑面积在15平方米以下，他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的，在实行产权调换时，安置房屋为套一的，结算价差时，被拆迁人只需按应付补差款的30％向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠）。

14、问：我是残疾人，拆迁有什么优惠政策？

答：因城市建设规划需要拆迁残疾人房屋时，应当本着方便生活的原则在安置房楼层上予以适当照顾。支付临时安置补助费和搬家费时，对领取城市最低生活保障金的贫困残疾人应当比规定标准提高20%。

15、问：我是华侨，拆迁有什么优惠政策？

答：拆迁归侨、侨眷在中华人民共和国成立后用侨汇购建的私有房屋，进行产权调换的，可就近安置，并在同等条件下，给予被拆迁人选择楼房层次和朝向的照顾。被拆迁人不要求产权交换的，拆迁人应当根据不同地段原房建筑面积重置价加10%给予补偿。

16.问：拆迁纠纷为什么要听证？

答：根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》及成房发[2004]54号《成都市城市房屋拆迁听证程序（试行）》规定，为了保证拆迁裁决和行政强制拆迁合法、公正，维护拆迁当事人的合法权益，房屋拆迁管理部门在受理拆迁裁决申请或申请行政强制拆迁前，以听证的形式，听取拆迁当事人和听证人员对申请事项的意见或建议。

17.问：哪些情形应当举行听证？

答：第一、申请拆迁裁决，所在拆迁工程未达成补偿安置协议的户数超过总拆迁户数20%以上的；

第二、申请行政强制拆迁的。

18、问：我是被拆迁人，我如何知道参加听证会？

答：房屋拆迁管理部门在听证会举行的3个工作日前，应将举行听证会的时间、地点书面通知拆迁当事人或其代理人。

19、问：被拆迁人或承租人是否必须参加听证会？

答：未作硬性规定。但拆迁当事人无正当理由，在规定的时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的，视为放弃陈述或申辩的权利，但不影响拆迁裁决申请的受理或行政强制拆迁的申请。

20.问：拆迁过程中哪种情况下可以申请房屋拆迁管理部门进行行政裁决？

答：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人因搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

21.问：房屋拆迁管理部门作出行政裁决是什么性质的行为？

答：是房屋拆迁管理部门依法做出的一个具体行政行为。

22.问：2004年3月1日以后，作为拆迁当事人在行政裁决过程中，如果对被拆迁房屋的分户评估结果有异议怎么办？

答：根据建设部252号文的规定，拆迁当事人对评估结果有异议的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的评估结果作为裁决依据。

23.问：2004年3月1日以后，行政裁决规定的搬迁期限是多久？

答：根据建设部252号文的规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。

24.问：我是被拆迁人，行政裁决过程中，我害怕对己不利，不想进行申辩。我的顾虑正确吗？

答：根据建设部252号文的规定，房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。所以你的顾虑是完全没有必要的。

25.问：我发现行政裁决工作人员与另一方当事人有利害关系，我该怎么办？

答：根据建设部252号文规定，行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的应当回避。所以你可以申请其回避。

26.问：我对房屋拆迁管理部门做出的行政裁决不服，可以向法院起诉吗？

答：根据建设部252号文的规定，当事人对行政裁决不服的，可以在裁决书送达之日起六十日内向上级主管行政部门申请行政复议或在裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。

拆迁政府可以介入帮着开发商一起拆迁么？

国家2011年的时候就出规定了，开发商不得参与拆迁。现在土地开发之前的拆迁都是地方政府成立拆迁小组在组织拆迁。如果地方政府没有任何手续就强拆房子，你们可以设法留下证据，比如买家用摄像机拍下来，然后上网、上微博找专门从事拆迁方面的大律师，向他们求助。现在这个时代，上访是没用的，耗时耗力还解决不了问题，搞不好还要被“劳教”。记住，要查清你们家所属拆迁地块将来是属于商业开发还是公共利益？！就是属于公共利益，现在法院也不得参与强制拆迁了，公安那就更加没有资格了。国家早就有此类规定了。

房屋强制拆迁的途径都有哪些

强制拆迁条件有哪些

关于行政强制拆迁的条件，《城市房屋拆迁管理条例》的规定并不明确，在实践中适用比较混乱。2003年12月30日，建设部颁布《城市房屋拆迁行政裁决规程》，对行政强制方式拆迁城市房屋的规定才逐步完善起来。综合相关的法律法规，小编认为，适用行政强制程序进行城市房屋拆迁之前应具备以下条件：

1、拆迁当事人向行政机关申请行政裁决

行政强制拆迁的依据是生效的行政裁决，所以适用行政强制手段拆迁的前提条件是拆迁当事人向行政机关提出了行政裁决的申请。只有在当事人将纠纷提请行政机关来解决，行政机关依法做出强制拆迁的决定之后，行政强制拆迁才可能发生。按照上述条例和规程的规定，拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的，经当事人申请，可以请求行政机关进行行政裁决。尽管立法没有明确是否允许当事人通过申请行政裁决以外的途径来寻求解决，但按照当事人意思自治的原则，如果当事人未申请行政裁决而选择仲裁或者诉讼的，应当尊重当事人的选择。

2、行政机关受理当事人的申请并依法进行了调解

当事人向行政机关申请裁决的，应当递交《城市房屋拆迁行政裁决规程》第5条和第6条规定的相关资料，并经行政机关审查决定受理以后，进行调解。调解是行政机关作出行政裁决的必要程序，这表明房屋拆迁纠纷从本质上来说还是属于民事纠纷，只是由于此纠纷与房屋管理部门的管理行为密切相关才为行政权力所介入。行政机关在调解中要充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核;对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。行政调解的作用是进一步化解拆迁当事人之间的矛盾，缩小行政强制的适用范围。

3、已经落实了补偿安置

《城市房屋拆迁行政裁决规程》第19条规定，“拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。”相对《城市房屋拆迁管理条例》第15条“拆迁补偿安置协议订立以后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行”来说，这一规定对保护被拆迁人的利益无疑具有十分重要的意义。

4、已经依法组织了听证

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。由此可见，只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。

5、强制拆迁的裁决已经通知被拆迁人，被拆迁人拒绝自行搬迁

依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员拆迁人自行搬迁。这里的15日可以视为行政机关给予被拆迁人的最后搬迁期限，也可以视为被拆迁人进行复议或诉讼的期限。

6、已经进行了现场公证和证据保全

行政强制拆迁应当严格依法进行，强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。由于房屋拆除后，房屋及房屋内的财产状况都无法确定，如果引发诉讼将无据可查，所以进行现场公证和证据保全是十分必要的。美中不足的是，立法仍未明确不进行公证和证据保全的法律后果。笔者认为，应明确现场公证和证据保全是拆迁人的法定义务，相关的费用由拆迁人负担，不按规定进行公证和证据保全的，应适用举证责任倒置规则，由拆迁人承担不利后果。这样才能充分保护被拆迁人的利益，制现实中某些开发商粗暴拆迁，先拆后补的做法。

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