农村回迁房可以买卖吗,农村回迁房可以买卖吗现在

本篇文章给大家聊聊农村回迁房可以买卖吗，以及农村回迁房可以买卖吗现在对应的知识，希望对各位有所帮助。

本文目录一览：

• 1、在本村土地上建的回迁房，土地是什么性质呢？
• 2、外村人可以购买农村回迁房吗
• 3、回迁房没下来房产证能买卖吗？
• 4、买农民的回迁楼房，能不能买？
• 5、为什么说买房千万不要买回迁房？
• 6、购买回迁房有哪些风险？

在本村土地上建的回迁房，土地是什么性质呢？

在本村土地上建的回迁房，土地是什么性质呢？

1、被拆迁土地的性质是国有划拨土地，不含土地出让金，价格相对较低。农村的回迁房一般都是乡镇产权，不能随意上市交易。安置房是征地时开发商给拆迁户补偿的房子；回迁房的概念源于拆迁，是我国特殊拆迁政策的产物。在拆迁过程中，采取货币补偿的方式。拆迁户买带补偿的商品房和普通人买商品房没有区别。都是花钱买房，购房者身份都是一样的。

2、回迁房和小产权房的区别：土地的性质不同。深圳的回迁房是旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体对拆迁户进行补偿的房子。回迁房全称“拆迁安置房”，土地性质属于国有划拨土地；但小产权房占用农村集体土地上建设的房屋，未经国家正式程序批准。产权性质不同。被拆迁房有拆迁协议，以后可以办理房产证，而小产权房没有房产证，或者其房产证是乡镇政府颁发的，不被房管局承认。能不能上市交易就不一样了。有房产证的回迁房可以和商品房一样在二手房市场交易，小产权房不行，交易有风险。能不能抵押就不一样了。有房产证的回迁房也可以像商品房一样抵押，小产权房不能在银行抵押。

3、回迁房可以买卖吗？一般来说，回迁房分为以下几种。第一种类型的搬迁房屋被称为建造和认证。本质上是动迁，但这是已经建好并认证的动迁房。这种回迁房当然可以买，但是要注意和周边商品房的差价。回迁房是无证建的，这种回迁房往往存在一些交易风险。在签订《回迁房买卖协议》时，应写明办理房屋所有权转移和房屋交付手续的具体时间或期限。另外，房款不要一次性付清，买受人要留下一定的尾款，等彻底办理过户手续后再付，尽量减少出卖人未来违约的可能性。

外村人可以购买农村回迁房吗

根据查询相关资料显示：不可以。

1、根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。

2、房屋作为不动产，是村民的合法财产，只可以出卖给本村村民，村民对宅基地只有使用权、没有所有权，不能买卖。

回迁房没下来房产证能买卖吗？

通常不可以，通常没有房产证，无法进行房屋过户，因此不能进行房屋买卖的。

回迁房买卖注意事项

回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险

买农民的回迁楼房，能不能买？

农民的回迁房如果是没有齐全的房屋产权证明，最好不要购买这类房子。判断回迁房是否能够购买主要有两个因素，一方面要看该房屋是否已经成功办理了房屋所有权证，下面就是要考虑该房屋的性质是否允许转让，这样才可以降低购买此类房子的风险。

为何要买回迁房？具有什么优势？

现如今很多购房者在买房的时候比较看重房屋的价格，毕竟回迁房与普通的商品房而言比较便宜，所以备受大众的关注，有很多购房者也会选择购买此类房子已减少额外的预算。如果你购买的是回迁房，那么会有以下几点风险，首先就是无法办理房屋产权证明，也不能将房屋过户到自己的名下。

购买回迁房有哪些后顾之忧？

物价上涨的时候，如果出卖人后悔了，或者是擅作主张违背了合同，那么购买者也没有任何办法。如果两个人无法达成一致的认定，那么就容易发生法律纠纷，所以购买回迁房具有很多后顾之忧。

回迁房可以购买，但要记住这两个准则

看完这篇文章之后我们就可以判断出来回迁房能否买卖主要有两个因素，一方面是要看该房屋是否已经成功办理了房屋所有权证。一方面是要看一看这个房屋是否允许其转让，只有这样才可以降低购买回迁房的风险。

有很多人辛苦了一辈子，最终买了一套回迁房之后，总是面临很多棘手的问题，这时也会给自己找很多麻烦。建议大家在购买之前，可以找一个可靠的途径，千万不要轻而易举的就将钱转交给那些居心叵测的人。大家有没有意向购买回迁房呢？在购买的过程中你注意过这些问题吗？毕竟能买一套房子实属不易，要多注意这些问题。

为什么说买房千万不要买回迁房？

从事房地产中介的朋友告诉我，千万不要购买回迁房，当时可能会省点钱，但是后面只有后悔的份儿。

前几年的时候，由于公司整个搬迁，所以工作的地方一下离家就很远，于是经过再三考虑，决定去公司附近买一套新房子，和我一样有此想法的就是我们的同事小张，于是我们两个人经常去那附近看房子，碰巧的事，那附近的小区还挺多的，房源也很多，所以还有很大的概率可以找到合适的房子。

后来我们转了很多个小区，觉得两个小区还挺好，都是这两年新盖的小区，很多房子才刚刚两年，虽然是二手房，但是却和新房没有什么区别，唯一的区别就是两个小区不太一样，一个是商品房小区，另一个是回迁房小区，两个小区是紧挨着的，所以到公司的方便程度是差不多，而且户型也差不多，都是比较紧凑的小户型，100平米左右的三居室。

另外就是价格，同样的面积，回迁房小区这价格要比商品房小区的价格低了不少，虽然回迁房小区想要买卖，需要额外缴纳税款，但是即便这样算下来，价格依然比商品房小区要低不少，于是我便和家里人商量，看看不然就买回迁房的小区，面积都差不多，看了看环境也还行。妻子让我去问问朋友，因为他知道我有一个从事房地产中介的朋友，有没有什么办法能够再便宜点，妻子的话点醒了我，于是我便去找那个朋友咨询，看看怎么买比较合适。

找到那个朋友，那个朋友却对我说，千万不要买回迁房的小区，虽然看起来是要比商品房小区便宜不少，但那只是当时便宜一点，但是后来住进去，慢慢的全是麻烦事，因为回迁房小区的质量实在是不敢恭维，仅仅也就是达到了最低标准而已，所以住的一旦时间长了，回迁房就会变得非常破败。然后朋友又带我去了几个回迁楼的小区，那几个小区的时间比较长了，但是也不是很长，也就建成了五六年左右的样子，但是房子的墙面已经出现了很严重的脱落，而且小区内的设施也已经破败不开，看起来环境也确实很差了。听完朋友的话，我还是决心要买商品房小区，尽管虽然贵了一些。

后来我和同时小张也说了这个事情，让他也不要买回迁房的小区，不然以后住的不舒心。但是小张却对我说，囊中羞涩，回迁房便宜的那些钱对他来说，也确实能解一下燃眉之急，所以他最终他决定还是买回迁房小区，而且他觉得，房地产中介朋友说的话有些过于武断了，所以最终小张还是买了回迁房，最终花的钱，也确实要比我花的少很多。

后来我和小张都搬进入住了，最开始我们聊天儿，小张告诉我，没感觉住回迁房和住商品房有什么区别，我也去过小张的小区看，也去过小张的家里，感觉也确实如此，我也有点觉得是当时朋友想的过于严重了，但是既然已经买了，也就这样。就这样几年过去了，两个小区的变化用肉眼都可以看得出来，我们这个商品房小区才刚刚6年，仍然和新房没有什么区别，设施什么的更换的也比较勤快，维修也好，绿化和服务也都挺好。

而小张的那个回迁房小区问题就比较大，外墙磨损的非常严重，更为关键的是，小区的秩序非常混乱，一个现代化的小区里面居然有很多的违建，让小区变得非常的拥挤，甚至还有人在小区里养鸡，而且由于小区的单元门常年不闭，还遭了小偷，小张也是很后悔当时买了回迁房，想要卖出去再重新买一套，但是没想到房子挂上了一年多，都没有卖出去，剩下的只有后悔了。所以说，不要购买回迁房这个说法还是很有道理的。

回迁房的概念其实很简单，就是在征收土地，拆迁的过程中，给原来的住户补偿性的住房，这种的房子就叫回迁房，当然有时候是给的住房，有的时候是给的补偿款，然后用补偿款来购买特定的住宅，这样的住宅也可以叫做回迁房，总之，回迁房的最重要的定义就是，供那些被拆迁被征用土地的人们居住 ，所以属于一种类似政策性的房子，因此和商品房还是有一定区别的。

如果是拆迁户的话，回前方的购买是不受到任何限制，所要履行的程序和购买普通的房子是一样的。但是如果要购买会签房二手房的话，就会有很大的差别，首先回迁房和商品房是有区别的，购买回迁房的话是要交纳土地出让金的，说白了也就是让会先发变成商品房的性质，然后再进行买卖过户。 另外还有一种非常特殊的情况，很多回迁房是没有房产证的，住户的手中只有回签协议，要知道只有房产证才能够完成过户，所以购买那种有房产证的回迁房才有保障，如果是购买那种只有回签协议的回迁房，那就要十分慎重了。

对于一般的购房者来说，购买回迁房的好处其实也就只有一个，那就是回迁房小区要比同地段的商品房小区价格低上不少，而且回前方小区往往是比较紧凑的小户型，五六十平米的小两居，八九十平米的小三居都是有的， 这也就意味着会有低单价低总价的情况出现，对于那些手头不太宽裕的人来说，尤其是刚工作不久的年轻人来说，也确实不失为一个好的选择， 可以用更为低廉的价格，就可以买到一个家。

一是房屋质量问题。 回迁房的房屋质量与商品房房屋质量相比，确实是差了一些，因为回迁房本质上是一种政策的房子，所以开发商在建筑的时候，没有足够的利润作为吸引，因此在用料的建筑的时候，并不会用最好的料子和最好的施工方式，因此这样建造出来的回迁房，质量是肯定不如商品房，这也就是为什么很多回迁房小区会出现外墙磨损严重的问题。 不过也不用太担心，虽然说回迁房的质量不如商品房，但是也是达到验收标准的，所以用来正常居住，是不会有危险的。

二是管理混乱。 一般来说，回迁房小区的物业管理都是比较混乱的，肯定相比起来商品房小区，服务质量要差得很远，所以很多回迁房的小区无论是从绿化还是设施的维护，都不是那么的及时，而且小区里的垃圾有时候清运的也不及时， 经常还会有各种私搭乱建的现象，各种违章建筑，这就让小区显得更为混乱，秩序就不太好。

三是生活习惯不好。 一般就是在回迁房小区的，都是被拆迁的拆迁户，而大部分拆迁户，都来自于农村，本身的生活习惯就和城市人的生活习惯不太一样，比如喜欢三五成群的聊天，比如喜欢门洞大开，比如喜欢将一些东西堆起来等等，很多回迁房小区都有业主私搭乱建，还有占用公共场所对方自己的东西， 甚至还有人在小区内种菜养鸡之类的，而且由于说话声音很大，环境也就会比较嘈杂，这就让居住的体验感不是那么的友好。

四是卖出困难。 一般来说，回迁房小区的房子想要出售，要比商品房小区出售困难一些，因为大家还都是愿意购买商品房的，所以如果想要出售的话，就没有那么多人关注，像是我的同事小张想要卖出自己的回迁房，花了一年都没有卖出去，而且像是小张的回迁房，还是已经缴纳过土地出让金的，价格应该是更低，依然没有卖出去，可想而知其他回迁房也是很难卖出的。

回迁房作为一种比较特殊的房屋性质，是有着自己本身的使命的，也解决了很多人的住房问题，但是回迁房的质量以及小区的环境也确实是个问题，但是回迁房本身价格也确实比较低廉一些，所以如果手头紧的话，也确实可以考虑， 但是如果有足够的预算，还是购买比较踏实的商品房就好，起码以后住着舒心，毕竟还是要住很长时间的，如果总是因为住的事情窝火，那就不太好了。

近几年的拆迁主要有两种形式，一是地方政府根据城市建设规划，有计划的迁移一部分空间，建设政府需要的项目，在其它地方建设住房，安置拆迁户。二是中央政府的棚户区改造项目，中央的要求是先安置后拆迁，到了基层，好经就念歪了，成了先拆迁后安置。

这两类项目都是政府当业主，招标后由各公司承建。回迁房在设计和建设以前就已经签订完合同了，是已经交了定金的产品，并且大部分合同中没有退货或中止合同的条款，这些房子根本不担心销售。所以，房子质量全凭唯利是图的开发商们的良心。

因此，回迁房的质量一直饱受诟病，同样价格时，尽量别买。

购买回迁房有哪些风险？

回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。

因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。

判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。

只是很遗憾，能够同时满足上面两个条件的回迁房太少，甚至能办下产权证的回迁房都少得可怜。所以很公平，回迁房出售时都很便宜。某种程度上讲购买回迁房就是一场赌博，你要赌所购房屋在遥远的未来能办下证来，你要赌卖给你房子的房主纯洁善良不会因房价疯涨有丝毫心动，还要赌房屋过户时国家不会出台什么特别的政策征你一个高额的税。

简单讲一下回迁房无法办理产权证的原因

大多回迁房为征收农村集体土地后，补偿给被拆迁农民的拆迁补偿安置用房，常见的包括城中村改造、绿化隔离带工程等。不要认为农民和集体土地离我们很远，北京的三环内现在仍有未完成征收的农村集体土地，更不要提通州、昌平、大兴、房山这些所谓的「新城」了。农民被征土地后，得到的补偿就是一家五六套回迁房，中国的拆迁是一件多么神奇的事，几番战争和博弈之后，被拆迁人和政府都接受了这个结果，房屋数量尽量满足被拆迁人，但是不给这些房屋办证。当然更重要的原因是，这些房屋在兴建的过程中很多都是没有经过合法规划、审批手续的，残酷一点说，这些房屋都是违章建设，这样的房屋如果都允许办证，社会还会和谐吗。

当然，有些回迁房的建设是符合相关规定的，这些房屋可以办理房屋产权证，只是国家不想让它们像商品房一样任意流通，所以这些房屋会被加上一些特殊的标签，如：「经济适用房」、「按经济适用房管理」等。具备这些特殊性质的回迁房在转让时是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能顺利转让。

此外，也存在没有任何瑕疵，能够办理房屋产权证，房屋性质为「商品房」的回迁房，这种房屋可以放心购买。只是这并不是我们讨论的狭义上的典型回迁房，它更接近商品房范畴。

简单讲一下购买回迁房的风险：

1.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2.在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。

3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。

4.物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。

5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。

（以上回答发布于2017-05-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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