城中村改造拆迁政策解读会议,城中村改造动员会讲话

今天给各位分享城中村改造拆迁政策解读会议的知识，其中也会对城中村改造动员会讲话进行讲解，请看下面内容！

本文目录一览：

• 1、城中村改造国家什么补偿政策
• 2、关于城中村改造
• 3、郑州市关于城中村改造有什么优惠政策?
• 4、解读｜住建部严管城市更新大拆大建
• 5、城中村改造基本流程及拆迁政策

城中村改造国家什么补偿政策

【法律分析】

城中村改造的补偿如下：

1、房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折1日程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房，或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆汪，或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安_住房等；

4、其他补偿。

【法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对

被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值

的补偿;（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置

的补偿;（三）因征收房屋造成的停产停业损失的

补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办

法，对被征收人给予补助和奖励。

关于城中村改造

一、2008年2月20日建设部发布了《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号），对各地方的建设、规划、建委、房地管理等部门加强城中村整治、改造中的规划建设等工作提出具体指导意见。

该意见要求要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。

二、全国各省市关于城中村改造方面，都有自己的地方性法规，特别是在具体的操作过程中，一般是“一村一议”的模式。主要有以下几种模式：?

1、政府主导方式，其主要特点：

a.对村民的土地和物业实行一次性买断，关系较为单纯，操作简单易行；

b.政府需支付高昂的赎买资金和安置成本；

c.由于容易发生补偿方面的争议，政府需付出较大成本以及对异地安置的村民未来生计难有妥善解决之策，因此，这种模式通常难于获得村民的认同，政府大多是在万不得已的情况下才采用这一模式。

2、集体经济主导的企业化方式

指在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法补偿面积部分）作价入股，在自行妥善安置村民的基础上，由集体经济组织牵头逐步对城中村进行重新的统一规划建设。

3、半市场化的社区型改造方式

指以村集体企业为改造单位自行组织改造，一般利用村的空地作为周转启动地块，建设公寓式新村，迁入一部分村民（主要以建安成本价分配）；然后，对迁出后腾空的部分旧村实施拆迁、补偿，并依据修建性详规进行公寓式住宅复建，建好后再用于安置旧村内其它区域的村民；如此循环，逐步对整个旧村进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕。

4、市场化的房地产开发方式

指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。

三、全国推广的郑州市城中村改造经验

2009年3月，由国家住房和城乡建设部牵头在郑州市举行全国城中村改造经验交流大会。被誉为城中村改造的“郑州模式”。作为专题进行介绍。

1、立法成果

2003年郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知，该规定对城中村转制、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置等关键问题进行了规定。另外，该规定第二十九条规定：城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

2004年4月5日，城中村改造的配套文件《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》开始实施，对城中村改造的总体和详细性规划的编制和审批、土地权属划分管理、拆迁管理及安置等做出详细规定。

2007年，郑州市政府公布了《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》。该通知以规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、城中村改造的审批程序为主要内容，其中：

第五条明确了城中村改造的安置开发比（安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比）为1：2；

第七条确定了城中村改造的基本方针为：坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟一个，审批改造一个；以旧村改造带动配套房地产开发，配套房地产开发为城中村改造提供资金保证；

第八条规定经区人民政府批准，村（组）可以自行筹集资金进行改造，也可以通过招标、拍卖、挂牌方式，确定房地产开发商参与改造；在村（组）所有土地统一规划的前提下，可以一次性改造，也可以分步实施改造；第四十二条、四十三条规定了城中村改造的审批程序和应提供的主要资料。

2008年，郑州市政府印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》，对城中村改造所涉及的启动改造阶段、土地和规划手续办理阶段、项目建设阶段及村民回迁阶段所涉及的工作内容、负责机构、审批时限等进行了规定，使城中村改造工作更加细致化、条理化。

综上所述，郑州市在城中村改造的立法工作是系统而科学的，对城中村改造的实践操作提供了直接且细致的指引。郑州市的城中村立法值得其他城市借鉴学习。

2、政策解读

郑州城中村改造逐步形成了自己的体系即“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个、改造一个”。

郑州模式的架构体系为，由主管市长牵头成立市城中村改造工作领导小组，抽调各部门人员组成办公室，各区也建立了相应机构，并形成了以市城中村改造工作领导小组为中心，各区、街道办事处、行政村(组)等城中村改造工作领导小组为支点的上下互动体系。 ? 在这一架构体系中，建立了相应的协调机制，明确了各自职责。市领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调，各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等。郑州模式明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

在郑州模式中，充分遵循和发挥了市场之手的力量。政府充分放权，充分依靠村(组)和房地产企业，在政策范围内，由村(组)和开发商谈初步协商改造条件，包括拆迁安置补偿方式，而政府的角色，则主要是监管，调动各方积极性，负责把土地规划定下来，进行督察和催办，帮助协调出现的问题。

在利益分配上，政府采取了充分让利的原则，除了上缴少部分规费外，郑州市本级财政几乎一分不留，将土地出让金和相应的费用全部用于村民拆迁安置，保障村民利益并兼顾开发商收益。市政府的目的，是把城中村改造作为完善城市基础设施、提高城市配套服务功能的一个重要途径来考虑。

郑州模式内涵的核心，无疑是政府主导下的“市场主推”式改造，倡导科学改造与和谐改造。这一模式，需要政府主导相关政策，平衡多方诉求，既要爱护村民利益，又要给开发商合理的利润空间，同时让政府、周边城区甚至整个城市受益。

就目前而言，这种充分发挥市场力量的模式无疑是成功的。 ? 而政府在城中村改造中，也有获益——土地储备。郑州模式中城中村改造的安置开发比为1∶2，开发商拿到城中村改造权后不能随意开发，使城中村改造更加规范和有序。而安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备。

如此，郑州模式实现了村民、开发商、政府的多赢格局。

郑州市关于城中村改造有什么优惠政策?

关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知

各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:

现将《进一步规范城中村改造的若干规定》印发给你们,请认真遵照执行。

二○○七年六月十二日

进一步规范城中村改造的若干规定

第一章 总则

第一条 为保证我市城中村改造依法、健康、有序的进行,加快城市化进程,提升城市形象,根据有关法律、法规规定,结合我市实际情况,制定本规定。

第二条 本规定所称城中村是指在本市建成区范围内(不含郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区)使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条 本规定所称村(组)是指改造范围内的行政村、享有对集体资产处置权的村民组(自然村)或转制后的股份制公司;本规定所称村民,是指我市户籍改革前在册的农业人口。

第四条 本规定所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准,区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村(组)办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。

第五条 城中村改造的安置开发比为1:2。本规定所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。

第六条 城中村改造的基本目标:通过城中村改造,把原农民聚居村落变成现代化城市社区。

第七条 城中村改造的基本方针:坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案,条件成熟一个,审批改造一个;以旧村改造带动配套房地产开发,配套房地产开发为城中村改造提供资金保证。

第八条 城中村改造的方式:经区人民政府批准,村(组)可以自行筹集资金进行改造;也可以通过招标、拍卖、挂牌方式确定房地产开发企业参与改造;条件成熟的,也可由区政府会同有关部门统一拆迁改造。在村(组)所有土地统一规划的前提下,可以一次性改造,也可以分步实施改造。自行改造的村(组)应成立全资集体性质或全体村民合股性质的房地产开发企业,经村民(股东)大会或代表大会授权具体运作本村(组)改造的相关事宜,严格依法履行相应的权利和义务。

第九条 市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下,具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。市规划、国土资源、建设、市政、房产、公安、发展改革、财政、城市管理行政执法、人防、土地储备、文物、电力、通讯等有关部门和单位应在各自的职责范围内,做好城中村改造的管理和服务工作,按法定程序办理城中村改造的各种手续。

第十条 城中村改造应按照统一政策、统一规划、因地制宜、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、分步实施的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护村(组)及村民的合法权益,统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益,达到村民、开发企业、政府“三满意”。

第二章 规划管理

第十一条 城中村改造的范围为市人民政府公布的建成区范围内的村(组)。

第十二条 有多个村民组的自然村,应以自然村或村民组为改造单位;村(组)或自然村内的所有土地,应统一规划、统一改造;土地面积不足改造需要的村(组)可对周边旧城区进行连片改造,但应统一规划、统一改造。

第十三条 城中村改造总体规划的编制及审批。市规划部门应会同市国土资源、建设、市政、土地储备等部门及区人民政府,依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制城中村改造总体规划,报经市人民政府批准后,作为指导全市城中村改造的依据。

第十四条 城中村改造详细规划的编制及审批。

(一)各区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和城中村控制性详细规划设计条件,以片(区)、村(组)为单位,组织编制控制性详细规划,报市规划部门审核批准后,作为城中村改造分期实施的依据。

(二)区人民政府应组织承担安置房建设的开发企业,委托有相应设计资质的规划设计单位,充分听取村民意见,以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划,报市规划部门审核批准后实施。

第十五条 城中村改造规划编制的要求。

(一)规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。

(二)总体规划的编制应从实际出发,根据城市发展的需要,对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

(三)控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》要求的内容进行编制,除依据国家规定的强制性内容外,还应明确以下内容:

1.城中村改造的用地范围;

2.根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素,合理确定的拆迁安置用地性质和规模,核定村民安置用地、配套开发用地的面积;

3.根据城市总体规划要求,合理确定的其余用地(含政府储备土地)的土地位置、用地性质和规模;

4.根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

第十六条 城中村修建性详细规划的编制,应以控制性详细规划为依据,注意与开发建设项目相结合,要达到国家规定的规划编制深度要求。城中村改造的配套开发商品房,应严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)套型面积控制比例的规定执行。

第十七条 城中村改造安置房和配套开发商品房的规划设计审批,在充分考虑改造城中村具体情况的基础上,本着积极推进、可操作性强的原则,合理确定城中村改造用地的各项指标,并按照国家有关规范要求合理配套公共服务设施和市政基础设施。

第十八条 城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目,应严格按照经批准的城中村改造控制性和修建性详细规划进行

第十九条 城市管理行政执法部门和区人民政府应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度,保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

第三章 土地管理

第二十条 村(组)使用的土地,经村民(股东)大会或代表大会同意,区人民政府审核确认,按土地利用现状依照法定程序转为国有后,依法确认国有划拨土地使用权,办理国有土地使用证。村(组)使用的土地,应当以村(组)为单位,一次性全部按《土地登记规则》规定的程序办理申请和登记发证手续。

第二十一条 安置房和规定安置开发比以内的配套开发商品房用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。规定安置开发比以外的土地,纳入市人民政府统一收购储备,收益由市、区两级人民政府分成,比例由市人民政府另行确定。

第二十二条 凡未转为国有的城中村土地,有关部门不得为其办理规划、建设手续,并不得转让、出租、抵押;未经批准私自进行开发改造的,按违法用地查处。已登记发证的城中村土地或已经依法办理出让的城中村土地,在安置房未完成之前,未经村民(股东)大会或代表大会同意,不得转让、出租、抵押。

第二十三条 土地偏少的村(组)可由区人民政府协调与有富余土地的村(组)联合进行改造。

第四章 建设和拆迁安置

第二十四条 对违反本规定开工建设的,规划、建设、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村(组)应当予以制止,并由建设和城市管理行政执法部门按违法建设工程予以查处。

第二十五条 城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第二十六条 实施拆迁前,拆迁人与被拆迁人应按照村民(股东)大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。

第二十七条 城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆除住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择。

第二十八条 原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的,原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

第二十九条 对村(组)合法的办公用房、砖混结构的集体经济组织经营用房和其他用房进行拆迁,以建筑面积为依据按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

第三十条 拆除城中村房屋以外其他附着物的补偿安置,应按照市人民政府现行国家建设征收土地补偿安置标准执行。

第三十一条 城中村改造涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照本市相关规定执行。

第三十二条 2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿安置。

第三十三条 城中村改造中连片改造的旧城区拆迁,应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续,制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第三十四条 在旧村实施拆迁之前,区人民政府应组织对被拆迁人的房屋所有权证登记造册、统一收集整理,到市房管部门备案;拆迁后及时到市房管部门办理房屋所有权证的注销手续。

第三十五条 安置房和配套开发商品房建设用地、政府储备用地应纳入本市年度房地产开发供应计划。

第三十六条 城中村改造应优先进行安置房的建设,自行改造的村(组),安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划,第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。房地产开发企业参与改造的,原则上应将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内;确需对安置房分期进行建设的,应该在前两期建设计划内全部建成,第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%,其商品房销售款及按揭抵押贷款应优先用于第二期安置房的建设。

第三十七条 城中村改造采取先安置后拆迁方式的,在安置房竣工验收分配后,被安置人应在3个月内搬迁入住,原有住房应及时拆除。

第三十八条 安置房未竣工而出售的商品房销售款及按揭抵押贷款应进入专用帐户,与市人民政府拨付的补贴资金一并由区人民政府严格进行监管。

第五章 优惠政策

第三十九条 建设安置房享受以下优惠政策。

(一)除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。

(二)市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

第四十条 村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。

第四十一条 规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策。

(一)所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。

(二)建设安置房的规费减、免政策。

第六章 城中村改造的审批程序

第四十二条 改造条件成熟的村(组),应以文件形式向所在乡(镇)、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府应按照市政府统一要求,组织对该村的基本情况进行调查,会同市土地储备部门与村(组)协商后,拟定城中村改造方案和土地储备方案,经村民(股东)大会或代表大会形成决议,在村(组)予以公示,以文件形式向市人民政府呈报。经市人民政府组织审核后,批准该城中村改造享受本规定优惠政策。

第四十三条 申报、审批城中村改造应提供的资料:

(一)经属地公安派出所或乡(镇)、街道办事处审定的村民详细统计资料。

(二)村(组)范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料。

(三)经村民(股东)大会或代表大会讨论通过的村(组)的改造方案、土地储备方案等资料。改造方案中应包括村(组)改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析。

(四)村民(股东)大会或代表会议做出的对本村、组进行改造的决议。

第四十四条 区人民政府应组织调查认定村民详细统计资料、各类建、构筑物统计资料和安置房的建筑面积及所需用的土地面积,公示核准后,市人民政府有关部门按有关程序核算出规定安置开发比内土地使用权出让金和有关规费的数额,报市人民政府批准后,执行补贴拨付和有关规费的减、免。

第四十五条 在办理国有土地、规划、房管、建设等有关手续时,均需所在区人民政府出具文字报告,上报市人民政府有关部门审核办理。

第四十六条 市、区城中村改造工作机构具体负责城中村改造的政策咨询、资料审核、督促指导、监督检查等相关工作。

第四十七条 在城中村改造工作中,相关工作人员及村(组)干部有弄虚作假、依权谋私等违规、违纪行为的,依党纪、政纪予以处理;触犯法律的,移交司法部门依法处理。参与城中村改造的房地产开发企业有违法行为的,依国家有关法律、法规予以处理,五年内不得参与郑州市政府投资项目建设;触犯法律的,移交司法部门依法处理。被拆迁人采取围攻、漫骂、殴打工作人员,无理阻挠拆迁工作正常进行的,由司法部门依法处理。

第四十八条 本规定自下发之日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的,按本规定执行。

第四十九条 郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本区实际情况,另行制定政策上报市人民政府批准后实施。

《进一步规范城中村改造的若干规定》的解读说明

郑政〔2003〕32号、郑政〔2004〕35号文件对城中村改造中有关优惠政策没有做出具体的规定,对城中村改造的审批程序没能予以明确,对可能产生的风险没有规避的措施,该规定在两个文件的基础上做了细化和补充。

第五条、第四十四条

为使优惠政策便于操作,加快工作进度、提高村(组)和开发商的积极性,参照珠海市城中村改造的优惠政策实行“拆一免二至三”的经验,设定了安置开发比;并就落实优惠政策的程序做出了设定。

第十一条、第四十九条

郑政〔2004〕35号文件中规定的城中村改造范围是郑州市区建成区内的城中村,包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。为保持政策连续性,继续执行该规定,鉴于郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区的特殊性,该三区域不适用本规定。建议:已经纳入城中村改造计划的47个村(组)和等待批准实施城中村改造,开发商前期投入巨大的村(组),继续按照郑政〔2003〕32号、郑政〔2004〕35号文件实施改造,以保持政策的连续性;落实有关法规,明确执法主题,强力制止城中村和边缘村的村民私搭乱建、村(组)违法建设的行为,为以后实施城中村改造创造优良的改造环境。

第十三条、第三十五条、第四十二条、第四十三条

为便于土地储备工作的有效开展,增加了市土地储备中心参与城中村改造工作的有关内容。第二十一条为严格执行土地法律、法规,增加土地出让的透明性、公平性,安置用地和安置开发比以内的用地,采用“毛地捆绑”招、拍、挂的方式。安置开发比以外的土地由市人民政府统一收购储备。采用“毛地捆绑”招、拍、挂与上位法不衔接。

第二十三条

中心城区的村(组)因土地偏少而无法进行改造。如要进行改造应由区人民政府协调有富余土地的村(组)联合改造。

第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条

郑政〔2004〕35号文件三.(五).1.2.3.8分别规定:村民合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积228平方米以内的,按房地产市场评估价给予货币补偿或以产权调换方式予以安置;超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

2004年以来,市有关领导带领有关部门在金水区进行了城中村改造的试点,参照打通嵩山路的拆迁补偿安置标准,根据试点村(组)的现实情况,经精心测算、反复对接、艰苦工作,实行了“三层以下拆一赔一,三层以上折扣赔偿”的拆迁补偿安置标准,平均每户村民住宅安置面积约为400平方米。我市城中村改造中拆迁补偿安置不能完全执行228平方米的标准,否则会影响到村民今后的收入和生活,难以做通工作;也不能对所有的房屋都给予补偿安置,否则会刺激违法建筑的泛滥,同时会造成攀比。因此上述条款明确只对原村民宅基地上三层以下(含三层)的合法建筑给予补偿安置,对三层以上的房屋不作规定,由区人民政府根据实际情况酌定。

不同意见:1、对无合法手续的建、构筑物应有相应的规定。2、对村民原有住房进行拆迁,有合法的规划、土地、建设、房产手续和三层以下建筑物,应按拆一还一的标准予以安置。

第三十九条、第四十条、第四十一条

郑政〔2003〕32号文件中第三十一条、第三十四条分别规定:“按照规划改造城中村的,可以享受市人民政府规定的优惠政策”。“城中村改造中建设用于安置原村民的住宅用房,按建设经济适用住房享受优惠政策”。

郑州市人民政府令第146号(2005)发布的《郑州市经济适用住房建设管理办法》中第六条、第十八条分别规定:“经济适用住房建设用地按行政划拨方式供应。经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由市政府负担。对经济适用住房项目减、免城市基础设施配套费和市人民政府规定的其他行政性事业收费,减半征收市级经营服务性收费。减、免费用按有关规定程序办理”。

鉴于城中村改造的拆迁补偿安置远远超出《郑州市城市建设拆迁管理条例》的标准,比郑政〔2003〕32号文件规定的每户228平方米多出172平方米,大大增加了城中村改造的成本,挤压了开发商的利润空间。为了既充分保证村民的合法权益,又给开发商留够合理的利润空间,提高开发商参与城中村改造的积极性。以上条款提出以安置房面积为基数,将一定安置开发比以内的配套开发的商品房及需用土地也纳入享受优惠政策的范围。

不同意见:1、2007年6月1日以后列入城中村改造计划的提取廉租住房建设基金。2、所需用土地的土地出让金以市政府补贴方式拨付到区政府,用于城中村改造规定范围内所有建筑的基础设施配套建设。3、安置开发比以1:2～2.5为宜。4、与城中村连片改造的旧城区应享受城中村改造的优惠政策。

第二十四条

为保证城中村改造用地的需要,制止违法建设工程,特设定此条款。

第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十八条

为规避城中村改造中可能产生的各种风险而设定上述条款。对开发商筹措的拆迁补偿安置资金、安置房未竣工而出售的商品房销售款,由区人民政府严格进行监管,缺乏上位法的支持。不同意见:在安置房未竣工验收备案之前,村(组)或开发商办理土地使用权的出租、抵押,资金必须由各区政府予以严格监管,保证资金用于该城中村的开发建设。

解读｜住建部严管城市更新大拆大建

8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(下称《通知》)。

《通知》共计十一条，内容包括坚持划定底线，防止城市更新变形走样，要求在严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁的同时，也要确保住房租赁市场供需平稳。同时，坚持应留尽留，全力保持城市记忆，包括保留利用既有建筑、延续城市特色风貌等。

《通知》提到，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。但近期，各地积极推动实施城市更新行动过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波指出，实施城市更新行动是提升居民居住环境的重要举措，也在国内房地产建设发展中发挥了重要作用。但部分城市和区域的城市更新过于粗放化，已经明显不适合当下城市建设的需求，甚至还出现过度房地产化的开发建设方式，同时也不利于环境和文物保护，产生了各类新的城市问题。

不大拆

此次《通知》明确，严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建筑应以保留修缮加固为主，改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源。

张波认为，严格限定拆除的比例，明确老城区更新的建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，采取鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造的方式，这种方式不但可以做到最大限度保障原有建筑风貌，同时可以满足居住提升的要求。

不大建

不大拆的同时，《通知》还提到，严格控制大规模增建。

按照要求，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。

《通知》还提到，鼓励探索区域规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。

“过去，大拆大建之所以有市场、能推进，在于商品房发展和房价上涨为旧改买单，比如高容积率代替低容积率，就导致旧改肆无忌惮，短期内推高租金和房价。同时，改造过程中，必要的公共服务设施短板没补上，反而新增的地标建筑给后续维护带来了巨大的成本，高密度、高容积率也导致城区运营风险增加。城市告别大拆大建的本质上，也是告别房地产依赖，夯实房住不炒。告别大拆大建后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

不大规模拆迁

严格控制大规模搬迁也是此次《通知》的一大重点。《通知》提到，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

同时《通知》明确，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

按照要求，鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

“城市更新需兼顾新市民、低收入群体的租住问题。”。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，因而租住着大量的新市民、低收入困难群体。而短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，城中村的租客也会转移到其他类型的租赁房源中，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。《通知》要求“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设”，并明确住房租金年度涨幅不超过5%，有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，着力保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。

推动由“开发方式”向“经营模式”转变

此外，《通知》还强调，探索可持续的更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

诸葛找房数据研究中心分析称，由于传统的旧改模式延续房地产开发模式，开发商为追求短期的经济效益而忽略区域建设的协调性，从而引发更多的城市问题。《通知》的提出，首先有利于开发商在城市的综合规划下，结合实际，有计划、渐进式地有机改造，为后续城市更新行动提供良好的基础，同时，有效遏制房企在旧改项目中变相抬高房价等现象;其次，在政府、市场、公众联合参与下，有效整合各种资源，盘活存量资产，增强城市活力。诸葛找房数据研究中心认为，随着《通知》的出台，将有效消除旧改市场陈疾，推动城市更新行动，促进城市高质量发展。

城中村改造基本流程及拆迁政策

一、

规划：（申请-立项-审批）

1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储：

1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案：

对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。

2、集体债务审计：

城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。

3、前期开发费用：

城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4、编制改造用地供应方案：

城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。

6、改造范围内的其他情况：

不符合规定的其它人口，在城中村改造范围内自建房屋或购买农宅的，其房屋拆迁不予安置，按下列方式处理：

（一）户口已迁入城中村改造范围内，在本市无产权住房，符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，可在辖区内购买经济适用住房或申请享受廉租房政策。

（二）户口已迁入城中村改造范围内但不符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，以及户口未迁入城中村改造范围内的，由各区政府（开发区管委会）负责搬迁。

四、建设

1、制定建设方案并审核。城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定

2、自行建设或合作建设。由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。

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