老旧小区改造存在问题及对策,老旧小区改造存在问题及建议

本篇文章给大家聊聊老旧小区改造存在问题及对策，以及老旧小区改造存在问题及建议对应的知识，希望对各位有所帮助。

本文目录一览：

• 1、宁夏省推进老旧小区改造，让“高龄”小区华丽转身，主要有哪些相关举措？
• 2、老旧小区改造国家最新政策哪些规定？
• 3、北京出台措施规范老旧小区改造
• 4、老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策
• 5、老旧小区改造存在哪些问题

宁夏省推进老旧小区改造，让“高龄”小区华丽转身，主要有哪些相关举措？

宁夏回族自治区推进老旧小区改造，让“高龄”小区华丽转身。改造具体措施，包含两个方面工作。第一小区居家环境改善，将独栋楼围墙拆除，合并为小区统一管理；第二老旧设施维修更换和加装，方便居民日常生活出行。

老旧小区改造，已经成为当下城市管理重要一环。宁夏回族自治区老旧小区改造，主要针对2000年底以前建成小区。经过改造后小区，给人一种焕然一新感觉，能够达到这样效果，主要和下面两个举措相关。

一、对外部环境进行改造升级

老旧小区现存问题有，道路泥泞坑洼，外墙墙皮脱落，外加设施设备老旧。此次老旧小区改造，就是针对这些问题，进行改造和修建。对脱落墙皮重新补刷，道路全面铺装硬化。小区内绿植，寻找有利地形补种。

就连污水处理能力，也得到了很大提升，上下水管进行了更换，让小区内污水横流状态得到解决。小区内道路狭窄地方，依据有利地形，进行了适当拓宽。

二、独栋单元合并成小区，引入专业物业管理

改造老旧小区中，有很多独院存在，这些独院修建时候，都设计有围墙。在老旧小区改造过程中，将独院围墙拆除，把众多独院合并成小区，而后有条件楼栋，对其加装电梯。一切改造完成后，便引入了专业物业管理。

常年生活在小区居民，对改造非常满意，有老人坦言，如同换了新小区一样。小区内加装健身器材，方便了老人日常生活，让其锻炼身体变得更加方便。

城市里老旧小区改造，不仅延续了小区寿命，更提升了居民生活品质，也节约了城市建设资金，是一个一举多得措施，深得人们支持和喜欢。

老旧小区改造国家最新政策哪些规定？

老旧小区改造包括方面：

1、小区公共设施改造：老旧小区里的公共设施因为时间以及环境的影响，存在着很多安全隐患。改造老旧小区的公共设施，主要包括消防水源和消防设施等，对电气的改造，对燃气的敷设，改造消防通道以及电梯等。同时还包括了房屋的修缮，规范楼道内的线管以及规范户外的供热设施等。

2、小区环境的改造：为了提高小区的绿化水平，让小区看起来干净整洁，对于地面破损进行修补，清理小区的违章建设，恢复小区的绿化带。对小区的墙面进行粉刷，把墙上的牛皮广告彻底清除，优化小区的整体环境。

3、小区房子室内改造：老旧小区的房子时间年限都很长，供暖设施落后，将其改造成两块板砖样式，对于老旧小区的地板砖，改造成80厘米乘以80厘米的地板砖。

北京出台措施规范老旧小区改造

北京市住房城乡建设委今天表示，该委联合市发展改革委、市规划自然资源委、市城市管理委、市消防救援总队出台了《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》，增强老旧小区改造的系统性、整体性、协同性和可持续性，实现改造工作高质量发展。其中，将根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应合理个性化需求。

北京市住建委表示，老旧小区改造是城市更新改造的重点内容，是重大民生工程和重要发展工程。《意见》重点围绕强化老旧小区改造项目立项等前期工作、提升规划设计水平、强化施工组织管理、强化工程验收和保修工作、强化改造工程监督管理等7个方面，制定了38条举措。

补短板，做实做细老旧小区改造立项工作

北京将重点强化老旧小区改造项目立项等前期工作。《意见》提出，加强老旧小区改造工程建设组织管理要坚持问需在前。改造前充分问需于民、问计于民，改造内容体现“民有所呼”，项目立项体现“我有所应”;要坚持治理在前、凝聚共识在前。对涉及公共安全和公共利益的改造部位和项目，要在做好民众工作的基础上，依法推进老旧小区改造工作。

《意见》提出，要坚持公示在前。设计方案要主动公示业主意愿和共识意愿，多渠道全方位广泛征求小区全体居民的意见。

此外，《意见》提出，坚持拆违在前，坚持统筹在前，统筹推动各类管线改造，协调推动综合整治与管线改造与老楼加装电梯同步实施。同时，坚持明责在前。明确街道办事处(乡镇政府)是群众工作第一责任人，是组织和推动拆违工作第一责任人，是老旧小区改造申报第一责任人，是完善社区治理工作的第一责任人。改造工程实施主体作为项目建设单位，应严格落实工程质量安全首要责任，加强建设全过程管理。物业服务企业要提前介入改造管理。坚持风险排查在前。建立问题清单，落实责任，做好风险防控。

惠民生，不断提升老旧小区改造品质

《意见》提出，建设单位要严格落实项目法人责任制和质量终身责任制，加强项目建设全过程管理，督促参建单位严格执行工程建设标准。强化规划引领作用，落实责任规划师的规划引领与实施监督责任。根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应合理个性化需求。

设计单位要指派专人加强施工现场跟踪指导服务。抓好安全生产、绿色文明施工与防疫管理。探明地下管线状况，防止挖断管线，影响居民正常生活。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，做到“一户一设计”。

施工现场应进行封闭式安全防护。建筑物主要出入口搭设硬质水平防护，严禁高空抛物。施工材料集中存放，封闭管理，采取防倾覆措施。合理安排施工时间，最大限度减少噪声污染;对裸露地面进行洒水降尘和覆盖，及时清运建筑垃圾。进出小区的作业人员和管理人员应遵守本市疫情防控要求，服从社区防疫管理。抓好施工公示工作。“责任主体公示牌”应载明建设、施工、监理、设计、检测机构单位名称及项目负责人姓名、电话;“主要材料公示牌”应载明材料生产厂家、出厂检测报告及进场复试结果等内容。建设单位应在施工现场公示老旧小区改造内容、改造用的产品和材料。

完工后，在小区显著位置设置载明工程名称和建设、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名等内容的永久性标识，主动接受社会监督。抓好工程验收和保修工作。外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，邀请住户参与分户验收。屋面、外墙、楼道、楼梯间等公共区域改造完工后，在组织完成四方验收的基础上，街道办事处(乡镇政府)应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行验收。

《意见》提出，物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。抓好质量安全风险分级管控和状况测评工作。老旧小区改造工程风险等级应按照不低于较大风险进行管控。

老旧小区改造及社区物业管理的问题和对策

随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下一些老旧小区就显得黯然失色。烟台市芝罘区作为中心区、老城区，有常住居民31.6万户，其中，无物业管理老旧小区居民15.4万户，占全区总户数的48.7%。由于建成时间长、基础设施差、管理不到位等原因，这些老旧小区在住宅区改造及社区物业管理工作方面，存在着很多现实的困难和问题。

一、困难和问题

一是产权复杂，维修资金缺失。老旧住宅区产权情况复杂，统一管理难度较大。同时，由于改制、破产等原因，个别老旧小区已无管理主体，处于“失管状态”，虽然前期我区对辖区的无人管理小区进行了升级改造，但由于没有后续管理，环境不容乐观，违章建筑、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿的情况比较普遍，绿地杂草丛生，严重影响了小区秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建设部要求建立维修资金，无法满足共用部位、共用设施的维修。老旧小区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，部分产权单位出于部门利益也不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。

二是居民认识存在误区。在过去计划经济体制下形成的居民住房福利制度，让很多老旧小区居民还存在很多无偿享受服务的传统思想，习惯了由原单位的房产管理部门的管房模式，多数居民认为实行物业管理就是想多收钱，额外增加生活负担，即便要交钱最好也是由原单位来缴纳。同时，居住在老旧小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域，“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识未形成。此外，群众对物业公司提供服务的内容及标准要求不一致，对物业费的收取标准心理预期不一致。

三是工作推进中不配合问题较为突出。一方面，整治项目和内容难以统一。由于居住习惯不同，小区内居民对整治工作意见不一，尤其涉及居民切身利益的事项，如清理菜地、无花果树、拆除违建等问题，很多居民不理解、不支持。还有部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。

四是物业管理企业水平参差不齐。各办事处虽然全部完成了街巷保洁市场化服务外包招投标工作，确定了相应保洁服务企业进驻，但部分保洁公司不具备物业管理资质，或资质较差，届时部分小区将出现保洁公司负责街巷保洁，物业公司负责小区的物业管理，容易造成责任不清、互相推诿，影响管理效果的问题。

二、意见与建议

一是要多方筹措改造资金。老旧小区居民收入普遍偏低，花钱买服务的意识较为淡薄，街道（园区）难以筹集整治和管理资金。要完成涉及15万户群众的老旧小区改造工作，所需要的资金巨大，需要多方筹措。住建部门要积极向上争取外墙节能改造、住房维修等专项补贴资金和相关政策扶持；经信、城管要加强对上沟通，协调供电、通信燃气、热力等单位将社区整治线路和设施的改造列入本单位工程计划，并安排专项资金；区政府根据财力状况，出资整治改造社区公共环境，增加便民设施。同时，可考虑引入社会资本的方式，采取政府、产权单位、居民个人和物业公司按比例共担的方式筹集改造资金。

二是强化宣传引导，建立长效机制。改造前，明确升级改造时间和目标并在小区显著位置予以公示，让业主能深刻感受到整治改造工作将会给他们带来的切身利益；物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，如建立微信公众号，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。同时要增加物业服务透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区布告栏进行张贴，或者以其他方式让业主知道。针对小区内物业缴费率低的情况，对小区业主物业消费观念进行引导，广泛宣传《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，通过公示物业成本核算，物业和业主的权力和义务等方式，推动和监督物业企业全面履行职责，让广大业主知道物业收费的合理性和合法性，改变业主不交物业费的思想，提高小区物业缴费率。除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。

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三是贯彻有关激励政策，引导物业公司多元经营。创造条件促进老旧小区内的多种经营，弥补维修管理经费的不足。严格落实《关于推进全省老旧小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕14号）有关要求，出台有关政策激励老旧小区物业企业。一是规模经营激励，通过支持物业规模化经营降低成本。二是特许经营激励，将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜场地租赁收费权一定交给物业企业，弥补其物业费。三是拓展经营激励，允许物业企业开展家政、维修、安装等便民服务，并收取约定费用。四是后续经营激励：对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。鼓励物业公司搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接，比如青华社区的“速易递”；租赁和房地产中介。物业管理在这方面有很大优势，随着房地产三级市场的活跃，老旧小区所具有的地域优势和配套优势，使得租赁和交易会越来越活跃。

四是逐步建立老旧小区专项维修资金。1999年以前的商品房基本上未建立维修资金。公房出售房屋和集资建房房屋虽然提取了维修资金，但市房屋资金管理中心不同意动用本金，共用部位和共用设施的维修资金仍然缺乏。针对上述情况，一方面积极协调市房屋资金管理中心必要时可动用维修资金，同时要积极探索维修资金稳妥投资增值的方式方法，不断壮大维修资金规模。另一方面，针对旧的小区没有维修基金，靠物业是很难把专项维修资金筹集起来这一情况，政府要采取适当方式建立老旧小区专项维修资金。同时要设立老旧小区应急管理基金。小区出现井盖丢失、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题由政府设立应急维修基金解决，待事后由责任主体补交有关费用，维修事宜由管理责任主体居委会或物业公司负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

五是发挥好小区群众领袖作用，理顺情绪，化解矛盾。老旧住宅区整治改造和社区物业管理是一项复杂的系统工程，涉及的群众多、环节多、细节多，难免出现矛盾和问题，如住户分摊资金落实、群众不理解、不配合等问题，这就需要发挥好小区楼片长等群众领袖的作用，架起与群众联系沟通的桥梁纽带，广泛征求群众的意见建议，理顺情绪，化解矛盾。对一些关乎群众切身利益的问题，如信箱、监控的数量和点位，防盗门的样式、品牌及需要居民承担的资金数额，小区内树木花草等处理等，难免出现意见不统一的情形，这时既要面对面征求、召开恳谈会等形式，征求群众的整治意见，在保证绝大多数人利益的同时要做好其他群众情绪理顺工作。此外，在管理方式上，可以考虑社区自治。适时成立业主委员会，由社区居委会协同业主委员会在广大业主和社区失业人员中优先招聘服务人员，并通过购买服务的方式对公共设施进行检修，形成自主管理的模式。物业费由业主委员会负责收取并在固定位置定期公示费用收支情况。对于服务不到位的，由业主委员会负责收集投诉意见并更换服务人员。

六是积极协调，形成工作合力。区政府要重点做好对上的协调沟通，充分发挥供电、供水、供暖、供气等公共服务企业在老旧小区改造和物业管理中的重要作用，尤其是对一些前期没有并网管理且老化严重的小区，争取优先改造移交并网管理；城管局要推进综合执法进社区、进小区，对居民区存在的乱搭乱建和违章建筑要加大执法力度，配合社区和物业公司做好清理整顿。建议深入理顺区街城管体制，将开放式无人管理小区环卫保洁、园林绿化等责任彻底下放街道，企事业单位自管小区日常管理也由街道负责指导监督。并赋予街道（园区）物管企业进驻的初审权，由街道（园区）结合辖区实际与骨干物业公司签订《物业管理合作协议书》，接管其辖区范围内的开放式无人管理小区。同时，将物业服务企业的资质申报下放到所在街道（园区），即物业企业的资质申报、年审资料，必须先经街道（园区）受理审核后，才能交由区住建部门审批备案，从而使街道（园区）掌握物业服务企业的“紧箍咒”，为推动物业管理和社区管理有机结合创造条件。

七是坚持市场化运作与政府托底并行的工作方法。居住在老旧小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域。对这部分群体，需要政府部门进行补贴，做好保障，逐步建立起“街道主导、建管并举、市场化运作、政府托底”的工作机制。在具体操作上，要采取先整改，再收费的方式，以改造的实际成效赢得群众对缴费的支持。对老旧小区本着“物业公司先期介入、小区先行整改、整改后交付物业管理服务”的方式统筹推进老旧小区的改造和物业管理工作，“改造一个，交付一个，成熟一个，收费一个“的原则有计划、分批次地推进，有序扩大物业管理的覆盖面。对改造验收合格的老旧小区，交付物业公司管理，待物业服务得到绝大多数居民满意的情况下，启动物业缴费，实现企业化运营。

八是统一规划设计，统筹协调推进。在小区前期的改造规划上，建议聘请专业机构，统一进行规划，重点是要做好管网、线路等基础设置的改造规划，避免重复改造、重复施工等问题。在小区物业管理上，应统一物业管理，避免多头管理。可考虑全区统一招标一个有实力的物业公司，不但可以保证后期物业管理质量，而且可以通过规模化降低企业成本，减少政府补贴，减轻财政负担。 ;

老旧小区改造存在哪些问题

老旧小区改造存在问题如下：1首先是资金的问题2居民住户的配合问题3设备老旧问题等，所以需要各方积极配合。

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