城中村改造拆迁政策解读视频,城中村改造拆迁政策解读视频下载

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本文目录一览：

• 1、关于城中村改造
• 2、城中村拆迁的拆迁流程是什么?
• 3、城中村改造国家什么补偿政策
• 4、城中村改造拆迁的补偿标准是什么？

关于城中村改造

一、2008年2月20日建设部发布了《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号），对各地方的建设、规划、建委、房地管理等部门加强城中村整治、改造中的规划建设等工作提出具体指导意见。

该意见要求要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。

二、全国各省市关于城中村改造方面，都有自己的地方性法规，特别是在具体的操作过程中，一般是“一村一议”的模式。主要有以下几种模式：?

1、政府主导方式，其主要特点：

a.对村民的土地和物业实行一次性买断，关系较为单纯，操作简单易行；

b.政府需支付高昂的赎买资金和安置成本；

c.由于容易发生补偿方面的争议，政府需付出较大成本以及对异地安置的村民未来生计难有妥善解决之策，因此，这种模式通常难于获得村民的认同，政府大多是在万不得已的情况下才采用这一模式。

2、集体经济主导的企业化方式

指在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法补偿面积部分）作价入股，在自行妥善安置村民的基础上，由集体经济组织牵头逐步对城中村进行重新的统一规划建设。

3、半市场化的社区型改造方式

指以村集体企业为改造单位自行组织改造，一般利用村的空地作为周转启动地块，建设公寓式新村，迁入一部分村民（主要以建安成本价分配）；然后，对迁出后腾空的部分旧村实施拆迁、补偿，并依据修建性详规进行公寓式住宅复建，建好后再用于安置旧村内其它区域的村民；如此循环，逐步对整个旧村进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕。

4、市场化的房地产开发方式

指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。

三、全国推广的郑州市城中村改造经验

2009年3月，由国家住房和城乡建设部牵头在郑州市举行全国城中村改造经验交流大会。被誉为城中村改造的“郑州模式”。作为专题进行介绍。

1、立法成果

2003年郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知，该规定对城中村转制、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置等关键问题进行了规定。另外，该规定第二十九条规定：城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

2004年4月5日，城中村改造的配套文件《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》开始实施，对城中村改造的总体和详细性规划的编制和审批、土地权属划分管理、拆迁管理及安置等做出详细规定。

2007年，郑州市政府公布了《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》。该通知以规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、城中村改造的审批程序为主要内容，其中：

第五条明确了城中村改造的安置开发比（安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比）为1：2；

第七条确定了城中村改造的基本方针为：坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟一个，审批改造一个；以旧村改造带动配套房地产开发，配套房地产开发为城中村改造提供资金保证；

第八条规定经区人民政府批准，村（组）可以自行筹集资金进行改造，也可以通过招标、拍卖、挂牌方式，确定房地产开发商参与改造；在村（组）所有土地统一规划的前提下，可以一次性改造，也可以分步实施改造；第四十二条、四十三条规定了城中村改造的审批程序和应提供的主要资料。

2008年，郑州市政府印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》，对城中村改造所涉及的启动改造阶段、土地和规划手续办理阶段、项目建设阶段及村民回迁阶段所涉及的工作内容、负责机构、审批时限等进行了规定，使城中村改造工作更加细致化、条理化。

综上所述，郑州市在城中村改造的立法工作是系统而科学的，对城中村改造的实践操作提供了直接且细致的指引。郑州市的城中村立法值得其他城市借鉴学习。

2、政策解读

郑州城中村改造逐步形成了自己的体系即“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个、改造一个”。

郑州模式的架构体系为，由主管市长牵头成立市城中村改造工作领导小组，抽调各部门人员组成办公室，各区也建立了相应机构，并形成了以市城中村改造工作领导小组为中心，各区、街道办事处、行政村(组)等城中村改造工作领导小组为支点的上下互动体系。 ? 在这一架构体系中，建立了相应的协调机制，明确了各自职责。市领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调，各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等。郑州模式明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

在郑州模式中，充分遵循和发挥了市场之手的力量。政府充分放权，充分依靠村(组)和房地产企业，在政策范围内，由村(组)和开发商谈初步协商改造条件，包括拆迁安置补偿方式，而政府的角色，则主要是监管，调动各方积极性，负责把土地规划定下来，进行督察和催办，帮助协调出现的问题。

在利益分配上，政府采取了充分让利的原则，除了上缴少部分规费外，郑州市本级财政几乎一分不留，将土地出让金和相应的费用全部用于村民拆迁安置，保障村民利益并兼顾开发商收益。市政府的目的，是把城中村改造作为完善城市基础设施、提高城市配套服务功能的一个重要途径来考虑。

郑州模式内涵的核心，无疑是政府主导下的“市场主推”式改造，倡导科学改造与和谐改造。这一模式，需要政府主导相关政策，平衡多方诉求，既要爱护村民利益，又要给开发商合理的利润空间，同时让政府、周边城区甚至整个城市受益。

就目前而言，这种充分发挥市场力量的模式无疑是成功的。 ? 而政府在城中村改造中，也有获益——土地储备。郑州模式中城中村改造的安置开发比为1∶2，开发商拿到城中村改造权后不能随意开发，使城中村改造更加规范和有序。而安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备。

如此，郑州模式实现了村民、开发商、政府的多赢格局。

城中村拆迁的拆迁流程是什么?

一)规划：1、申请：各区政府(开发区管委会)提出城中村改造项目申请。2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府(开发区管委会)会同市规划局组织编制，报市规委会审定。二)土地收储：1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。三)拆迁：1、制定拆迁补偿安置方案：对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计：城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。3、前期开发费用：城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。4、编制改造用地供应方案：城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定。6、改造范围内的其他情况：不符合规定的其它人口，在城中村改造范围内自建房屋或购买农宅的，其房屋拆迁不予安置，按下列方式处理：(一)户口已迁入城中村改造范围内，在本市无产权住房，符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，可在辖区内购买经济适用住房或申请享受廉租房政策。(二)户口已迁入城中村改造范围内但不符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的,以及户口未迁入城中村改造范围内的，由各区政府(开发区管委会)负责搬迁。四)建设1、制定建设方案并审核。城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定。2、自行建设或合作建设。由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。对城中村的整个改造流程是比较繁琐复杂的，很多城中村的结构又很复杂，人员流动比较大，虽然是处于城市当中的农村部落，但是拆迁城中村要支付的拆迁补偿代价，有的时候是一笔不小的数额。因此，政府前期一定要规划好了才能开始动迁工作。

城中村改造国家什么补偿政策

【法律分析】

城中村改造的补偿如下：

1、房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折1日程度划档，按平方米单价计算；

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房，或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆汪，或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安_住房等；

4、其他补偿。

【法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对

被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值

的补偿;（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置

的补偿;（三）因征收房屋造成的停产停业损失的

补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办

法，对被征收人给予补助和奖励。

城中村改造拆迁的补偿标准是什么？

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有个别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。4、停产停业损失：该项费用主要针对营运性房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。5、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等。如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。7、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要由村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。综上叙述，因城中村改造实行“一村一策”，各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊较大，更不能相互攀比。有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。《土地管理法》 第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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