开发商拆迁难点,开发商 拆迁

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本文目录一览：

• 1、拆迁难题
• 2、请问：城市房产拆迁与征迁各是什么概念，有什么区别？
• 3、政府修路拆迁和开发商拆迁有什么不一样
• 4、拆迁过程中有哪些要注意的问题
• 5、我是开发商，房子拆迁拆一半就再也拆不下去了，该怎么办呢？
• 6、拆迁难度是不是越来越大了

拆迁难题

很假，很不现实，有开发商拿这个晃子去农村开发，真是太有才了，

照这样说，我家只有一个人，我家有500个平方那也只能赔我40个平方？？这样你知道一天要死多少人吗？？？？

朋友，每个人可得40平方的政策，是新的物权法针对个人最低住房保证而设的，前提是，本市它处无住房，意思是在个人拆迁时人均面积不足够40平方的，按40平方算，超出40平方的，按原面积算。所以以上说的不成立，如果你选择诉讼可参照新的物权法，放心，你的赢面很大。

请问：城市房产拆迁与征迁各是什么概念，有什么区别？

各省都有城市房屋拆迁管理条例，对征迁工作的若干思考，如果说计生工作是上世纪90年代基层干部遇到的最难的事，那么征迁工作就是本世纪基层干部最难做的工作。征迁工作关系着地方发展、社会稳定和群众的切身利益，日益成为群众瞩目、社会关注、党和政府关心的焦点。如何使征迁工作既保障加快发展的用地需求，又维护好被征迁对象的利益，是我们在工作中急需破解的难题。

一、征迁工作的难点及成因

1.宏观政策与微观操作上的矛盾。目前，我国尚未出台一部统一的法律，对征迁工作进行系统的规范。《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《国务院城市房屋拆迁管理条例》以及各省（市、自治区）出台的相关条例、办法，虽然有相关规定，但尚未系统化，而且相对宏观，在具体操作中较难执行。同时，这几年实行日益从紧的宏观政策，紧缩“地根”，造成地方在措施上与国家宏观政策对接存在问题，甚至会出现同一征迁项目前后所依据的宏观政策不一致的现象，客观上使具体征迁工作存在较大难度。

2.房价快速走高与安置补偿政策调整滞后的矛盾。近几年来，房价的直线攀升，带动了地价的快速上扬。与此同时，大多数补偿政策由于在制定时没有充分考虑到房价走高、物价上涨的因素，跟不上形势发展的变化，无法满足被征迁对象日益高涨的补偿要求。而且补偿政策的更新调整需要一个较长的过程，客观上促使了被征迁对象产生等待观望的心理，延后了征迁工作的计划进度，导致征迁工作出现反复和波动。

3.征迁面广、规模大与过渡房、安置房源紧张的矛盾。大面积、大范围、快速度的推进征迁，对被征迁对象的住房安居、劳动就业、基本生活保障等方面的配套保障措施难以同步到位。大量的被征迁对象因为动迁而需要寻找过渡房和二手房，带动房租价格一路飚升，很多被征迁对象一时难有“落脚之地”，造成被征迁群众生活存在许多困难，由此害怕征迁，甚至产生抵制征迁的行为。

4.失地农民对安置方案分歧较大与村级组织在征迁工作中作用弱化的矛盾。在征地拆迁工作中，每一道程序都至关重要，任何一个环节村民意见无法通过，都会阻碍工作进程。其中失地农民的安置补偿问题是争论的焦点，必须由村民代表大会通过才能生效。无论是货币安置、实物安置、异地安置或综合性安置，不同群体从自身利益出发，很难形成一致意见，甚至会引发一些不必要的矛盾。而一些村级组织在征迁工作中化解矛盾、稳定情绪，引导群众按法律、法规、政策办事的能力日益弱化，起不到应有的领导核心作用。

5.征迁对象对补偿的期望值与征迁工作主体实际补偿间的矛盾。征迁中的各种矛盾和问题，最后都要集中到利益分配这一问题上来。从被征迁对象的角度看，他们对安置补偿的期望值，必然随着房价、地价、物价的持续上扬而抬高，希望能实现安置补偿的利益最大化。主要有三种情况：一是由于补偿标准不统一造成被征迁对象的期望值较高。一些地方安置补偿政策不一的问题较为突出。不同时期的补偿标准不一样，不同地区不同项目的补偿标准更不一样，甚至于同一时段同类地块的补偿标准也不一样，造成工作难做，群众思想难通的困难局面。特别是一些由开发商自行征迁的地方，对少数难缠的征迁户进行暗箱操作，暗地里提高补偿标准，产生征迁不公平现象，造成其他被征迁对象对安置补偿差异的攀比。二是一些历史原因造成被征迁对象的期望值较高。由于历史原因造成的审批程序不规范以及规划或房产部门管理不严或不善等，许多无规划手续的民居建筑以违法占地补办方式，取得了土地使用证，有的还办理了房屋产权证，造成了有证、无证权属方面的问题。对这些建筑面积，被拆迁对象也要求按合法面积进行补偿，给征迁工作带来许多困难。三是一些被征迁对象由于自身因素人为拨高安置补偿期望值。一些家庭经济条件困难的被征迁对象，因征迁原因，生活出现新的困难。由此而造成对社会的不满情绪，都转嫁到征迁上来，抵触情绪较大，利益期望值较高，要求通过征迁一揽子解决他们的实际问题。还有一些征迁对象受到利益驱使，想借征迁之机向征迁人提出过高的要求，产生征迁“钉子户”。从征迁人来说，在征迁过程中协助和帮助被征迁对象解决一些力所能及的困难是理所当然的，但难以一一满足他们的诉求，是导致征迁难以顺利进行的主要方面。

二、对策和建议

1.规范征迁工作。必须完善法规政策。国家要尽快出台一部专门的征迁工作规范性法律，在法律上对征迁工作进行规范化、系统化。地方人民政府必须依据规范性法律，立足省情、市情、县情，进一步修改、完善相关的征迁工作条例、办法或实施细则，既继承国家法律精神，又便于当地实际操作。要规范征迁主体。根据征迁项目不同性质、不同用途，合理确定征迁主体。对于关系全民利益的公共型工程，地方政府当仁不让地成为征迁工作的主体，履行主体的权利和义务。对于商业性开发项目，积极采用市场化运作机制，实行政企分开操作。要规范决策行为。政府在制定相关的征迁决策时，要聘请人大代表、政协委员、常年法律顾问、专家学者参与，促进民主决策、科学决策。把征迁力度、发展速度和群众承受程度统一起来，切实维护好人民群众利益，解决好群众安居、就业等实际困难。把有效化解因征迁而引发的矛盾作为考核政绩的重要评价指标之一，引导各级领导干部既要抓发展，也要促和谐。对征迁工作中遇到的文物、古迹、遗址、珍贵树木以及需要保护的设施，制定合理方案，切实加强保护。

2.公开征迁政策。形成浓厚舆论氛围。充分发挥新闻媒体的导向作用，利用群众喜闻乐见的多种形式，组织各种入耳、入眼、入心的报道，大力宣传实施征迁项目对促进发展、美化环境等方面的重要意义，营造浓厚的征迁氛围。要强化政策宣传。征迁机构、征迁工作人员，可以通过小册子、信件等通俗易懂的形式，强化征迁地块适用的征迁政策、补偿标准的宣传，特别是对征迁优惠政策的宣传，动员被拆迁对象主动实施征迁行为。要做好解释工作。征迁机构要主动入户，通过召开座谈会、对话会、听证会等有效形式，听取被征迁对象的意见和诉求，耐心细致、有理有节、动之以情、晓之以理地做好法规政策的解释工作，及时化解矛盾，解决实际问题。

3.妥善安置补偿。完善安置补偿标准。遵循经济发展规律，根据土地市场的变化及物价、房价的波动，及时调整安置补偿标准，不能使征迁对象的补偿标准与现实土地和房价的差距加大，防止发生“因拆致贫”现象。尤其要解决相同地区、同类地块项目补偿标准不统一问题，坚决制止补偿时暗箱操作的行为。正视因历史原因产生的无证权属方面的问题，进行严格区分，对合法面积实行“拆一还一”，对无证面积可以参照经济适用房标准给予适当补偿。要妥善安置失地农民。加快建立“以土地换社保”机制，充分借鉴以土地经营权为中心的股份合作制、“金包银”模式、“三三制”模式等经验做法，健全有效的失地农民社会保障安全网络，解决失地农民的后顾之忧。要制定科学合理的补偿安置方案。征迁实施者要及时与被征迁单位、群众进行沟通，将村级组织纳入征迁的政策处理环节，制定出科学合理、操作性较强的实施方案，对征地拆迁工作程序、任务目标、疏导安置方式、补偿奖惩都做出明确规定和详细解释，确保获得大多数被征迁对象的认可。

4.促进依法征迁。组建征迁机构，提升人员素质。建立灵活高效的征迁工作组织体系，制定科学严谨的工作程序和工作制度。加强专兼职征迁工作队伍的培训，使其吃透征迁法规和政策精神，熟悉区情和群众诉求，明确工作任务与要求，成为政策的执行者，工作的落实者，征迁的协商者。教育和监督工作人员在工作中，坚持依法行政、依法征迁、有情操作、文明办事，严格执行政策，坚持一把尺子、同类条件、同样情况、同等补偿，最大程度地保证被征迁群众的利益，在群众的理解与信任中推动工作。要关爱弱势群体，体现优抚政策。对于被征迁对象中的特困户、五保户、重症病人、残疾人员，征迁工作人员要实地调查摸底，掌握他们的生活现状和面临的实际困难，在政策的执行上，坚持就高不就低、就宽不就窄的原则，尽量予以照顾，并帮助他们安排好搬家过渡以及征迁后的生活、医疗等方面的问题，为他们解除后顾之忧，真正做到“无情拆迁，有情操作”。要坚持依法依规，运用强制措施。对于“钉子户”，首先，耐心细致做好思想工作，通过积极协商解决。对经调解后仍达不成协议、漫天要价的“钉子户”，要以事实为根据，以法律为准绳，站在公平、公正的立场上，站在维护大多数征迁对象的公平利益上，依法做出行政裁决。对拒不履行裁决的，依法实行强制拆迁。同时，积极做好强制拆迁的相关配套工作，组织法院、司法、信访等部门在拆迁现场成立调解小组，当场调解或受理因强制拆迁而引发的矛盾纠纷，保障征迁工作的公平、公正和健康顺利地开展。

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政府修路拆迁和开发商拆迁有什么不一样

政府修路拆迁带有公益性质，一般被搬迁人难以有讨价还价的空间，大多只能接受，而且不接受的话，政府部门或申请法院强拆

而开发商拆迁，则往往不具有公益性质，这时候被搬迁人往往可以有很大的讲价空间（但要是运气不好碰到黑心开发商，那就只求多福吧）

这是最大的不一样了，其它的按照国务院出具的一些条例办事吧

拆迁过程中有哪些要注意的问题

一、项目了解

1、拆迁性质,是政府行为还是开发商行为,如果是开发商行为,就可以多提一些条件、多要一些面积、多要一点补偿金。

2、自己家的房屋有无产权证,有产权证的可按1:1.12或1:1.13要安臵房;无产权证的面积可按30%、50%、甚至是100%和拆迁办要安臵房面积。另有一特殊规定,93年以前盖的房屋视同有照,能提供证明。

二、拆迁之前准备工作

1、房屋的实际面积,自己要仔细测量好;附属物也要登记好如未做好准备,拆迁办人去测量登记时,他们测多少就是多少,是不好改变的，拆迁时的迁移费用拆迁办是有补偿的。

2、家里人对所要拆迁安臵方案要统一。推荐一个人和拆迁办谈(人多嘴杂,拆迁办会找到你家的底线)

三、签协议时间

1、一般在三分之二的人签字后再签字,往往在此时间段上安臵方案或政策会有所松动,同时在签字的时候向拆迁办要拆迁奖金金。

2、对拆迁办给你开出的条件你比较满意,你都不要当时签字,等第二天或第三天再签字,两三天之中或许会有更好的消息出台,同时对他们开出的条件再满意都不要流露在脸上。

3、家里有老人无劳保的、吃低保的、下岗的、伤残的要请他们解决,老人因房屋拆迁导致身体不好等都可以和拆迁办谈，多要一些面积和补偿金。

4、家里要适当地做些假象,多铺些床铺、把老人接来住等,就是造成人多拥挤现象,好多要些面积。

四、讨价还价

1、拆迁面积要多要,如在1:1.12或1:1.13的基础上多要20%或30%,和拆迁办还价。

2、新房装潢费用。测算新房简单装潢费如需3万元,那就要5万和拆迁办还价。

五、找关系

1、找找人,各拆迁组的组长和成员手上都有优惠权,如组长有1万元/户,成员有5千元/户,还有面积优惠。

六、安置房的选择

1、多层楼房和小高层,多层,物业管理费用低;小高层电梯使用、维修和用水二次增压等费用很高,同时尽可能选一楼靠路边和拐角,将来打开阳台可以开小店。

七、补偿

1、拆迁补偿的钱是和安臵房的价格相关的,安臵房与商品房之间有较大差价,所以一定要安臵房,尽量不要现金。如确实想要现金,就等拿到安臵协议纸质材料后再卖掉,吃亏要少一些。

扩展资料：

征地拆迁过程中容易出现的问题有：

1、征地拆迁工作实施主体不规范

《中华人民共和国土地管理法》以下简称《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”

这一法律条款明确规定征地拆迁工作的实施主体，只能是被征用土地所在地的县级以上地方人民政府。该人民政府的土地行政主管部门负责具体实施。

2、征用土地公告不规范

征用土地公告是征用土地的必经程序，征用土地公告分为两种，一是征用土地公告，二是征地补偿、安置方案公告。

国土资源部发布的《征用土地公告办法》第四条规定：“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，主管部门负责具体实施。”

第五条规定：“征用土地公告应当包括下列内容：

(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;

(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。”这两条所规范的是征用土地公告的时间和内容。

第七条规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位，拟订方案并予以公告。”

第八条规定：征地补偿、安置方案公告应当包括下列内容：

(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量;

(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施，这两条规范的是征地补偿、安置方案公告的时间和内容。

3、不告知听证权

《征用土地公告办法》第九条规定：“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征地方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。”

第十条规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。

对当事人要求听证的，应当举行听证会，确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。”

参考资料：百度百科-拆迁

我是开发商，房子拆迁拆一半就再也拆不下去了，该怎么办呢？

一直以来，拆迁过程中都会出现许多突发问题。拆迁是一项耗时费力的工作。归根结底，拆迁难的问题，是商业模式设计的问题。通过当家作主网创新模式的设计，能够有效化解开发商拆迁进程无法把握的难题，提高开发商的资金周转率和现金盈利率，把开发商的溢盈价值转移给业主，使业主和开发商形成一个盈利并体，则“拆迁”，就不再是问题。

拆迁难度是不是越来越大了

近些年来，在很多地方，拆迁问题已呈白热化趋势，不少社会问题无不涉及房屋拆迁问题。提起拆迁，开发商纷纷叫苦，被拆迁户满腹牢骚，政府也焦头烂额。近年来不断出现的拆迁矛盾和纠纷已经表明，拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面。 不可否认，城市拆迁中“坚守”的拆迁户在今天却异乎寻常地被社会舆论赋予正面的和积极的意义，人们纷纷以“榜样”、“考验”和“机会”来形容他们给社会公众、政府行政、法制建设和物权保护带来的积极影响。 同时，对于接二连三发生的城市拆迁问题已经促使全社会认真思考此类事件背后的深层根源和关键症结，引领我们寻找防止、避免和妥善解决此类事件的治本之策。 他们为何拒不拆迁？ 城市拆迁中，拆迁户与开发商、政府难以达成协议是由多种因素造成的。最主要的原因是利益分歧，即被拆迁人补偿安置期望值与开发商所能满足的程度之间存在较大甚至是巨大差距。就被拆迁人补偿安置期望值来讲，可能存在两种情况：一是期望值虽高，但合理合法，在得不到满足的情况下，拒绝与开发商达成协议，拒绝拆迁；二是期望值过高，完全超出了法律规定的范围，很难得到开发商的认可和接受，从而拒绝达成补偿协议，拒绝拆迁。前一种属于合理要求，后一种属于漫天要价。而对开发商来说，为了追求经济利益，往往尽量压低补偿金额或降低安置标准，使双方难以达成补偿安置协议，从而催生“钉子户”。 其实，从某种意义上讲，拆迁“钉子户”的产生也是时代进步的表现，是政治和社会文明的产物。因为无论是被拆迁人对自己权利的主张，还是开发商就补偿安置问题的耐心协商，抑或政府对城市改造进程受阻的宽容，一方面表明这个社会有了公民敢于主张个人权利的法治氛围，另一方面也体现了社会对公民私权利的充分尊重，同时也标志着政府依法行政水平的提高和司法机关程序公正的张扬。就拿重庆的“最牛钉子户”来说，尽管吴苹与开发商已经进行了多次协商，人民法院也已三次下达强拆公告，但作为政府和司法机关，仍然寄希望于拆迁双方的沟通协商，公开表示“不到最后时刻不会采取强拆行动”。这在几年前的城市拆迁中是不可思议的。 由以上分析，我们不难看出，城市拆迁中“钉子户”的产生有着某种必然性，任何时候都是难以避免的。所不同的是，在非法治的情况下更多地动用国家强制手段迅速予以铲平，用暴力掩盖了矛盾，而在法治条件下则通过沟通协商和法律途径解决，力争妥善化解矛盾。当前，我国正处于全面建设时期，城市改造速度加快，城市拆迁规模扩大，“钉子户”也就成为一个比较突出的问题。妥善解决城市拆迁中的“钉子户”问题，不仅是城市健康发展的需要，也是构建和谐社会的要求。 拆迁中的“钉子”到底是什么？ 剖析各地出现的拆迁难案例，我们可以清楚地发现，城市拆迁中的“钉子”主要是两个东西：一是利益，二是信任。这两个方面的分歧和误解直接导致被拆迁人与开发商之间难以达成协议。城市拆迁中一般涉及三个方面的利益，即私人利益主要指被拆迁人的利益、商业利益主要是开发商的利益、公共利益主要是进行城市改造或建设公共设施所代表的利益。一般来讲，私人利益服从公共利益这是法治社会的基本原则。但当前关键的问题是，许多情况下的公共利益与开发机构的商业利益纠缠在一起，让人难以区分。特别是地方政府以公共利益名义保护商业利益，而商业利益也打着公共利益的旗号打压私人利益，这就在被拆迁人与政府和开发商之间产生矛盾和出现误解。这种矛盾和误解最终形成冲突，成为拆迁补偿安置协调中的“钉子”。 拆迁中的另一个“钉子”是被拆迁人对开发商和基层政府的不信任。在土地征用和房屋拆迁过程中，一些地方政府出于某种目的往往与开发商和拆迁人站在一起，缺乏中立地位，因此在补偿安置裁决过程中没有公信力，让被拆迁人信不过。而与此同时，开发商凭借地方政府的偏袒往往在被拆迁人面前态度傲慢，沟通协商中缺乏诚意，甚至威胁利诱、故意欺瞒被拆迁人，迫使其接受不公的补偿安置条款，更有甚者在补偿安置过程中随意毁约不兑现承诺，在被拆迁人心目中的形象严重受损，失去信任感。 另外，缺乏中立的利益协调机构和机制，以及法律制度上的不公，也加剧了被拆迁人对政府和开发商的不信任，让被拆迁人畏首畏尾、左右为难。房产管理部门是被拆迁人与开发商之间的法定裁决机构，但它却是土地征用者。地方政府的职能部门，因此它至少在地位上缺乏公正性。而强制拆迁程序启动上方便拆迁人的制度设计，也使被拆迁人意识到自己的孤独和无助，客观上强化了对抗、激化了矛盾。 拆迁中的“公共利益”如何界定？ 这是一个十分关键而又非常基础性的问题，因为它涉及到私权利和公权力的界限问题。为了公共利益，被拆迁人在获得了适当的补偿安置后，必须配合拆迁，否则政府则可以果断进行强制拆迁。而如果与公共利益无关，而单纯为了商业开发的拆迁，被拆迁人与开发商之间则完全是讨价还价的关系，一般不适宜动用国家强制予以强拆。但恰恰在“公共利益”的界定上，我国现行法律却没有明确的规定和具体的标准。这既给地方政府借口公共利益滥用强制以方便之门，也容易使被拆迁人形成误解，漫天要价，拒绝配合。 在笔者看来，界定公共利益应解决两个方面的问题，即认定程序和认定标准。公共利益的界定既要程序正当，也要标准合理，要科学论证，体现民主。尽管给公共利益下一个准确完整的定义非常困难，但有些事项是非常明确的，如城市改造、修桥铺路、建设教育文化娱乐等公共设施都属于公共利益范畴。最难界定并容易产生误解的是城市商业开发，因为表面上看它是大开发商的利益取代小业主的利益。然而，旧城改造中的商业开发也隐含着公共利益，这使得问题变得复杂。 要解决这个问题，就必须将隐藏于幕后的公共利益请上前台，改变现行的城市拆迁管理程序，由开发商与被拆迁人之间的直接交易，变为政府与被拆迁人、政府与开发商之间的两个过程和阶段。凡涉及公共利益的拆迁均由政府出面组织实施，然后再交由开发商进行商业开发，而不涉及公共利益的拆迁则由开发商直接与被拆迁人协商解决。这就要重构我们的拆迁法律制度。 （作者系山东政法学院副教授） 拆迁大家谈 市民：谁来维护守法公民的利益？ 在拆迁中，很多家开发商，你补你的，我补我的，补偿标准不一。一些拆迁户坚持到最后，开发商只能妥协，而我们先拆迁的总是更吃亏。这样，大家互相攀比、观望，“钉子户”也就越来越多，拆迁难度也越来越大。谁来保护守法公民的利益呢？ 开发商：漫天要价谁来管？ 盖房不难，拆迁难。拆迁公司不起作用后，被拆迁户都要求与我们直接交涉，我们的精力70％都投入到拆迁工作中，甚至遭到被拆迁户的围攻、辱骂。尽管我们一再让利，但有的群众狮子大开口，漫天要价，我们如何承受得起？ 官员：双赢才是目标 城市在发展，经济在进步、法律在完善，房地产也在朝着规范化发展。拆迁也应更和谐、更人性。拆迁中不应以一方的利益严重受损为结果，政府应该兼顾双方利益寻找平衡点，双赢的和谐社会才是我们的目标。

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