律师解答城镇拆迁权益,城镇拆迁房屋的赔偿标准

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本文目录一览：

• 1、拆迁律师能为被拆迁人提供什么帮助
• 2、城市房屋拆迁行政裁决前的听证会是什么意思？如果协商未果就要强拆了吗？请律师帮忙解答如何维护权利？
• 3、房屋拆迁如何维权
• 4、征收拆迁遇到问题，找律师可以有效解决吗？
• 5、拆迁补偿纠纷怎么处理，想找个专业的律师咨询一下
• 6、房屋拆迁律师

拆迁律师能为被拆迁人提供什么帮助

找律师是不是就给我们打官司啊？请专业的拆迁律师代理您的案件可不止打官司这么简单，让我们看看北京吴少博律师事务所专业的拆迁律师都能为您做什么？

征收审查

作为一个征收行为首先要取得相关征收前置文件，拆迁律师要做到的是审查征收前置文件是否存在，是否合乎法律规定，我国590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》包括社会风险稳定评估、包括资金证明，包括老的拆迁谈到的土地、规划等。总结来说就是三点，审查征收前期存在的合法性文件全不全、有没有、真实不真实。 一个项目如果要取得合法的批准文件，通常需要取得立项、规划、国土等部门的多次审批文件，仅一个规划部门出具的就有控制性详细规划、选址意见书、规划意见书、用地规划批准文件、工程规划批准文件。

法律意见

对企业自身是否合乎被征收主体的合法性，包括企业占有的不动产以及相应的无形资产的损失，另一个方面法律意见就是针对征收前置文件以及征收行为的审查来出具，根据这两个方面出具法律意见，也就是说既出具对方也出具我方的法律意见。

评估意见

出具对企业自身能够获得多少拆迁补偿的评估意见。根据我国评估相关的技术规范和法律规范，出具相关的评估意见

补偿方案

根据企业自身状况以及对方以及征收主体的状况，我们应该选择怎样的补偿方式和补偿价格进行方案的策划和实施。也就是说我们应该要哪些补偿，到底应该选择安置还是货币补偿，或是一部分选择安置一部分选择货币补偿。

拆违补偿

拆除违章当中应该获得哪些补偿，或者怎么样才能在实践中不被对方按照违章建筑拆掉。

营业评估

对企业自身的营业状况以及停产停业的损失和预期利润进行评估进行法律规范的合规性审查，以及找出相应的补救办法。

参与谈判

代表当事人当事企业进行整个拆迁补偿的流程性谈判。 我们都清楚，我们实际谈判的对象都是拆迁方委托的拆迁公司。拆迁公司的工作人员素质参差不齐，但往往都是社会上的闲杂人等；但是不可否认其社会阅历和拆迁经验确实了得。这个时候往往被拆迁人在谈判中处于不利的位置，

但是由专业的拆迁律师来谈判有利于我们最终获得最理想的谈判结果。

补偿协议

代表当事人或者与当事人一起跟拆迁方签订补偿协议，具体审查协议的合法性以及如果不履行协议应该承担的违约责任。

土地安置

如果在拆迁补偿中获得相应的安置，我们要审查安置土地合法性，安置土地的商业利益以及安置土地后是否符合城乡规划的相关要求。

复议诉讼

在过程中如果需要及时的提起相关的复议跟诉讼，有具体刑事行为要及时提起复议诉讼，如果对方把我们告了，要及时应诉。在拆迁维权中，诉讼只是综合维权策略中的一个手段，但不是唯一手段，也不是维权的必经途径。一般拆迁过程中，如果政府一旦用违法的行政手段对我们进行执法的时候，比如给我们作出违章建筑强制拆除决定、责令停业整顿决定、收回土地使用权决定等行政行为，我们就必须用诉讼的手段来保护我们的合法权益。

我们全权代理整个过程。

城市房屋拆迁行政裁决前的听证会是什么意思？如果协商未果就要强拆了吗？请律师帮忙解答如何维护权利？

首先，商业拆迁是无权强拆的，只能协商协商再协商，尤其是大部分住户都不同意的情况下，强拆一般是不被允许的，但要防备拆迁方捣鬼。必须坚持一点，根据物权法的规定，拆迁必须要保证被拆迁人的居住条件，怎么理解呢，简单的说，就是拆迁以后，被拆迁人不论是置换产权也好，还是货币补偿也好，必须要比拆迁以前更好，而不能是更差，达不到这个标准的，就是侵犯了被拆迁户的合法权利，就坚决不签协议。

然后，要特别注意的是拆迁方与开放商一般不是同一个单位，开放商聘请拆迁方负责拆迁事务，给拆迁方开出一个价格，拆迁方会再给被拆迁户开出更低一个价格，从中赚取差价，而一般拆迁方主要就是流氓构成，如果打算和他们对抗，那大家就一定要齐心，同时做好取证工作，千万不要先动手，但如果他们敢乱来，就用燃烧瓶恐吓，摆出同归于尽的架势，你们的命是命、流氓的命更是命，不过，不到万不得已，不要真的扔出去.....不过这种方法很累，危险性大，收益不保险

在网上写大字报.告到法院.投诉新闻媒体.耍赖都没用!这种情绪很正常.但是很可笑!解决不了问题.现在新闻媒体都是大事化小小事化了.就算报出来了.也没用.因为你被拆迁,是服从政府规划安排.是服从大局!怎么可能为你一个人影响整体形势,都要你这样闹了.那国家还怎么建设!!就算你再硬气.撑到人家打地基了你还没搬.也没用.你有命拿钱,还有命花吗?你要撑到那一步要经历多少次打打砸砸啊?要面对多少次的警察+联防+流氓+农民工的轮番轰炸?你要能坚持下来,人在房在.那你可以上伊拉克阿富汗南联盟当烈士了.一点都不夸大!!绝对万里挑一的人才!!!

稳当一点的，当然就是软磨了，千万不要搬走!也不要耍横!装可怜就好了.越可怜越好!家里有老人的，就把老人接来看房子，老得不能动的最好，就等着拿钱吧!!!! 不管怎么威胁利诱，只要协议没签就还有救.当然.你人走了房子拆掉了.钱也拿不到那么多了.只能领个安慰奖.但好歹也是万把块啊!

以上是简单的方法，还有复杂的，就是通过法律途径搞他们，

听证会很重要， 在听证会上，要寻找拆迁方的法律漏洞，从拆迁计划、规划条件、产权调换房屋的房源证明是否都完善 及《国有土地出让合同》不得代替国有土地使用权批准文件等方面对拆迁行为的不合法进行了环环入口的剖析。一共有五项文件和拆迁许可证，必须对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！也是阻击非法拆迁的合法手段

五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。（（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发〔2004〕46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》）。

不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！

作为一个合格钉子户的步骤：

拆迁组内部人员谈判技巧

古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。

首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：

一、如意心理 这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。

二、恐惧心理 当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。

三、消极心理 有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。

四、横缠心理 当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。

一、钉子户的分类：

1、漫天要价型：漫不讲理，把动拆迁视为捞一票的机会，撒无赖。翻手为云，覆手为雨，自以为老子天下第一，这一类人，一般没有后台，没有关系，但有三四个狐群狗党，给他当狗头军师，自己并没有多少文化，也不懂多少政策、法规，这类人中，地痞、流氓，无业人员、刑满分子居多。一般武来！

2、后台撑腰型：有一定的社会关系，自持无恐，有文化、懂政策，喜欢钻政策的空子，其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候，高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收，只要达到目的。一般文来！

3、自我保护型：他们是社会的弱势群体，收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了，以至不信任任何人，他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今后的生活顾虑太多了，对生活没有多少信心，他们计算补偿能不能买套房以后，还节余一点生活费。他们会耍无赖，会点小聪明，他们惧怕权威，对政府不信任，喜欢听小道，他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中，最会漠视他们的利益，因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃，柿子捡软的捏。

二、产生钉子户的原因：

钉子户除了主观原因以外，客观上，当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次，工作方式简单、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是钉子户产生的原因。

三、钉子户的目的：

要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收，戏不能演过头。

四、钉子户的条件：

其一：吃透各种法律法规 。其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。其三、要有“良好”的心理素质，大风面前不弯腰，天塌下来撑得住，遇事不慌乱，钉子户的成功与否，在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人，则是王牌，因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。

五、钉子户的手段：

要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！

老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足！自杀壮烈，但代价太大，效果不大。暴力反抗，拆迁集团人多势众，且有黑白（所谓“白道”更可恶）协助，明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此，他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件，甚至政治事件，顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。

大量的案件证明：1.掌握证据，抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单，一抓一大把），2.吃透各种法律法规（这最要紧），一定可以打垮利益集团！调查发现：在拆迁官司中，知识分子几乎没吃亏的，而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条，在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论，就胜券在握……

记住：要达到目的有时不可以用直接手段，间接手法更有效，这就是有的象36计中的“围魏救赵”。

六、钉子户的措施：

1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。

2撤：面对官府和暴力机关、医院120－殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字（当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。），拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据。

3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀！

4 访：一去上级机关或者直接北京去上访。 二找人大代表， 人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据；希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询， 在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。

5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪（不违法乱纪，怎么搞拆迁）后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。

七 钉子户的步骤：（关键哦）

要做一个“合格”的钉子户，在拆迁的每一时段要要有不同的对策。

当一个人可以给你一种感动，让你想和他手牵手走一辈子的路，那就该坚定的抓紧这只手！

第1阶段 公告阶段

当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。

第2阶段 商谈、协议阶段

房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令（2002年7月1日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，（3级资质为3万平方米以下）是否持证上岗，拆迁资金是否到位。

此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~；要沉住气~，让他们急~！！！！！不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签。

第3阶段 听证调解、行政裁决阶段

1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的！

2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能拆！五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。（（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见（国办发〔2004〕46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》）。

不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！

好，听证会完了，如果法院没有吃黑，一般是不会通过强拆协议的，但万一风向不对，确定地方政府可能会偏袒拆迁方的话，可以釜底抽薪，但一定要在法院下达强拆协议之前才有效，具体方法如下：

使用法律手段维护自己权益的方法

我们如果是不服拆迁裁决提起诉讼的话，诉讼期间是不能停止拆迁的执行；而在裁决为做出之前，就对拆迁单位提起撤销拆迁许可证的诉讼，也必须中止拆迁裁决的，这样，按照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，裁决未作出，是无权执行拆迁的。

首先，一般拆迁单位解释上面的条例会说，达不成协议就可以强拆。其实，这只是哄骗老百姓的伎俩，希望老百姓能在最后还是老老实实签订不平等的补偿协议，达到不战而屈人的目的已实现合法拆迁。而在房屋拆迁管理部门裁决之前，首先应当进行听证会，而在听证会上，我们可以就拆迁方是否有违法的地方提出问题，比如拆迁计划、规划条件、产权调换房屋（期房）的相关文件、拆迁补偿资金证明以及国有土地使用权批准文件等方面判断拆迁行为是否合法，毕竟，法律是保护人民的，虽然有地方保护不到，但千万不要被拆迁方误导，从而主动放弃法律的保护。法律并不希望损害老百姓的利益……

第二步、起诉撤销拆迁许可证中止裁决

在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，不宜过早提起该诉讼），请求法院撤销拆迁主管部门颁发的××号房屋拆迁许可证。

第三步、诉讼期间无权裁决

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况就是法律对被拆迁户的保护了，所以要相信法律，政府不是也大力开展普法宣传活动么，大家都懂法了，就不会有人想钻老百姓不懂法的空子。

四、诉讼期间作出裁决的后果

如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到北京最高法，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。

五、告拆迁许可证的诉状

这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法）即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟（诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料）。

六、法院受理

法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法，绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。

附：法院拒不受理，那法院就是该受理而不受理的行为，属严重违反审判纪律的行为，我们可依法向上一级法院的纪检监察部门反映和申诉

七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间

（一）被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼，请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可：

1、建设项目批准文件（2004年后改为建设项目核准或备案文件）；

2、建设用地规划许可证；

3、国有土地使用权批准文件。

（二）法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被撤销！第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。

八、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果

笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼（打三个官司共用了约一年的时间），状告开发商的房地产开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必要条件），开发商拖不起时间，在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前，自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局，强烈要求追究强拆者和幕后指挥者的“强迫交易罪”（刑法第226条）的刑事责任、并要求附带民事赔偿（而不是补偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。

九、案件办理与诉讼费用

当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店（或上网看看拆迁信息）不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。（我们提出的诉讼请求是撤销拆迁许可证，可以大家一起起诉，只交50元诉讼费）

十、遭强拆的事后补救

（一）如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的方法是：

1、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作用是：如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。

（二）如果诉拆迁裁决一案还未结案，建议尽快提起告拆迁许可证一案，一旦法院受理了该案，被拆迁人（原告）应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案件（即告拆迁裁决一案）的法庭提交书面的中止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼。

十一、依靠物权法，坚决要求合理公正的补偿

先予执行拆除了房屋，只是判前保障日后执行的一种措施，并不意味着被拆迁人已败诉，在该案未结案之前，告拆迁许可证一案的提起，大大增强了被拆迁人推翻（即撤销）拆迁裁决书的力度，因为法院如果要认定拆迁裁决合法，必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法，如果出现拆迁许可证被撤销的结果，拆迁裁决必然会被撤销；

如果告拆迁许可证一案的时间拖得很长，久久不能结案，依照高法以上司法解释，告拆迁裁决一案也依法不能结案，这种结果对被拆迁人来说也是很有利的，依据物权法第四条“ 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”， 第七条 “物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”。第四十二条“ 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收…个人的房屋…，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；还应当保障被征收人的居住条件”。

另：我们这里现在也在拆迁，不过可能还要一年以后才会有动静，你们那里的结果出来以后，给俺也说一声吧，俺也不晓得那种方法有效，呵呵，最后祝愿你们顺利拿到自己应得的补偿

房屋拆迁如何维权

拆迁维权，笔者通过多年经验总结如下：

拆迁案件中，很多当事人在在委托之前已经被拘留或者被逮捕，有的甚至已经判处扰乱社会秩序罪或妨碍公务罪刑罚，一些地方政府滥用职权以不签协议不放人为条件，很多人被迫签订不合理的协议，对此我们呼吁大家依法维护自己的权益，并总结了依法维权的注意事项，希望对大家认真阅读，也许对您有很大帮助。

第一、证据线索要保留

政府决定房屋征收一般都会发布《房屋征收决定公告》《补偿安置方案》以及各类的通知文件，一些被征收人的第一反应是把公告撕掉，这种做法是完全错误的，因为撕掉公告并不能改变政府发布公告的法律后果，而且造成以后起诉维权缺乏证据线索的问题，这个时间应当采取拍照、录像等方式保留证据线索。

第二、学习法律有必要

维护权益必须要学习法律、也许您并不关注政府的拆迁行为是否合法，您只关注拆迁补偿，但律师告诉你，争取合理补偿必须拿起法律的武器，学法、懂法、依法维权是维护财产权益的利剑。

第三、咨询律师受益多

虽然法律条文在网络和其他媒体上法规多，但是并不是手持法条就能维权的，因为单从法条文字上无法判断出哪一条适用于拆迁的实际情况、无法掌握政府征收哪里侵犯了自己的合法权益、征收项目哪一点是违法的，台上十分钟、台下十年功，专业律师通过实战、研究等常年累月积累的经验、技巧等各方面的素质绝非看看法条就能代替的，要读懂文字背后的文字一定要咨询专业律师。

第四、法律程序要提起

在政府发布征收公告后，如果您认为侵犯了您的合法权益，那么必须提起法律程序，而不能被动的等待，很多人是等着政府启动强拆的时候才会想到起诉，平时则被动的等待，但诉讼是有法定期限的，自发布公告之日起开始起算，一旦超过起诉期限，征收公告发生法律效力，即使是征收是违法的也很难救济。

第五、拆迁评估要自主

在征收实施中，政府会告知被征收人自行选择评估机构，但评估机构的名单一般都是政府推荐的，被征收人此时一定要考察好这些评估公司的可信度，如缺乏信任的应该在政府推荐的名单之外选择，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》评估机构应当由被征收人协商选择。

第六、协商补偿要冷静

确定拆迁补偿虽然在法律上讲是靠评估，但现实中完全依靠评估确定补偿金额的少之又少，绝大多数是双方协商确定的，一些拆迁户和政府工作人员协商时情绪激动，这对拆迁补偿是无益的，因为激动解决不了任何问题，只要把自己的房子的价值计算好，把相关法律掌握好，做到心中有数，如对方诚心协商可以协商价格，若对方根本无意协商可则以法律说话。

在这里特别提示：谈判是讲砝码的，作为老百姓唯一的砝码就是法律，用好法律这把剑是保障合理补偿的重要砝码。

第七、遇到逼迁莫慌张

地方政府组织征收时，会动用各种关系推进拆迁工作，如将被征收人的家人、亲戚停止工作，要求其作被拆迁人工作；利用各大局调查拆迁户的违章、用地甚至计划生育的问题；查企业的卫生、消防等、停水停电断路、特别是政府以行政处罚、行政强制等方式作出的强拆决定，一旦超过期限政府会按照违章建筑拆除公民房屋，而房屋被强拆后没有任何补偿，在拆迁的时候种种压力会突然出现，有时超出人的承受能力，但此时你千万不要害怕、保持冷静，等拆迁结束了，什么停职了、计划生育等问题全部都没事了，这个时间需要忍耐，对于政府的违法行为可以申请相关部门查处，对于有关部门不作为的可以通过起诉、行政复议等方式施加压力迫使其履行职责，特别是政府的强拆决定一定要及时起诉以阻止强拆，你要知道政府所做的一切都是为了拆你的房子，所以你一定保护好自己的房子不被拆除。

第八、人民警察要依靠

拆迁是一个矛盾复杂的大染缸，什么人、什么事情都有可能出现，政府、开发商、拆迁户、施工单位、村委会，甚至一些社会人员也会介入，比如一些地方聘请拆迁公司组织实施拆迁，而拆迁公司聘请了一帮社会无业人员去拆迁、威胁、恐吓、软磨硬泡什么事情都会发生，遇到这种问题不要害怕，这些人的目的是为了逼迁，不会把你怎么样，真的出了大事他们吃不了兜着走，你的权益被侵犯时要及时报警，警察出警至少保证了你的人身安全，如果警察不出警或者对事情处理不公平，则需要提起诉讼、投诉等施加压力。

第九、投诉信访要对头

遇到问题选择上访是很多人的第一选择，但是信访是解决不了拆迁补偿安置问题，信访解决的是国家机关工作人员违法违纪如贪污、贿赂、渎职、作风等问题，拆迁补偿合不合理信访机关不可能做出评价，所以选择信访时要甄别一下自己要解决什么问题，不要什么问题都去信访，很多人往往北京跑了十多遍，除了从国家信访局另一个回当地处理的单据外，什么都没解决。

第十、面对强拆多取经

拆迁拆迁，强拆问题是绕不过的，双方协商达不成一致必然会出现强拆，1、政府申请法院强制执行、2、作出行政处罚强制执行、3、甚至未经任何程序直接派人强制拆除、4、突然之间房子被人偷拆了，怎么办？

遇到这种问题谁都会着慌、生气、想拼命的人也不在少数，但是没有用，行为过激不仅解决不了问题，还会把自己搭进去，这个阶段要多问问有经验的人，特别是专门处理拆迁案件的律师，寻求解决方案，针对第1、2、3问题，如果符合条件，律师可以帮助你通过发出律师建议函警告、通过法律程序制止等等，而第4种问题是比较棘手的，房子被偷拆后找出“真凶”都很难，告谁都不知道，到公安局报案，公安局可能因为涉及政府不愿立案，针对偷拆我建议：1、家里做好监控、平时尽量留一个人、出门时让邻居给看着等避免被偷拆；2、被偷拆后寻找邻居、知情人员作为作证；3、对公安、法院的不受理提起法律监督程序；4、借助媒体作用呼吁；5、寻求专业律师帮助制定解决方案。

经过九九八十一难终于到了签订协议的时候，对于协议的条款要注意，谨防条款内容模糊、有歧义、是否可实现、特别是履行期限、违约责任，签完协议自己要留一份，无论对方以什么借口不肯提供给你协议都不要轻信，最后提示：一定等补偿款到位再向政府移交房屋，以免拆了房子迟迟拿不到补偿。

总之，维护权益离不开法律，因为权益就是法律设定的，没有法律就没有权益可言，另外懂法律不仅仅是约束对方，还要管好自己。

征收拆迁遇到问题，找律师可以有效解决吗？

社会在进步，时代在发展，国家大力开发农村建设，征收农民的土地。关于征收拆迁遇到问题，找律师可以有效解决吗？我认为当然可以找律师解决，主要有以下几个方面的原因。首先，国家征收农民的土地，需要给予一定的赔偿，如果农民不愿意拆迁的，村委会会有专人上门进行调解商议。其次，如果经济实力允许的话，可以聘请专门的拆迁律师为自己普及相关的知识，并且争取得到最大化的赔偿利益。最后，当征地拆迁发生之后，需要律师尽早介入，有助于当事人争取合理补偿时掌握主动权。律师可以尽快收集证据，并且让政府愿意和被征收人谈判，通过双方的协商解决问题。律师需要一定的时间了解案情以及收集证据，所以当事人一定要尽快找律师。

一：征收土地要以农民自愿为主。

国家征收农民的土地，需要给予一定的赔偿，如果农民不愿意拆迁的，村委会会有专人上门进行调解商议。

二： 聘请专业的律师可以为自己争取最大化的利益。

如果经济实力允许的话，可以聘请专门的拆迁律师为自己普及相关的知识，并且争取得到最大化的赔偿利益。

三：要留充足的时间给律师收集证据。

当征地拆迁发生之后，需要律师尽早介入，有助于当事人争取合理补偿时掌握主动权。律师可以尽快收集证据，并且让政府愿意和被征收人谈判，通过双方的协商解决问题。律师需要一定的时间了解案情以及收集证据，所以当事人一定要尽快找律师。

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拆迁补偿纠纷怎么处理，想找个专业的律师咨询一下

一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征

(一)涉诉客体的特殊性。

从我国的立法体例来看，城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴，它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同，只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。

(二)涉诉法律事实的复合性。

2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复(1996)12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，后一种则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。

(三)涉诉法律关系的复杂性。

一般来讲，进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系，权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。

(四)涉诉案件社会影响的全局性。

执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关，我们不能总是靠房屋产权人的觉悟，靠对他的强大政治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。

二、拆迁补偿安置的法律依据

我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢?笔者认为应视情况而定。

按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢?

(一)属于合法建筑，但未取得房屋产权证。

上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人(被拆迁人)所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续(因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理)。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。

(二)属于违章建筑。

如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。

1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围。)对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚(应认定未严重违反城市规划)，按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。

2.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行罚款处理，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。

3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：

一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇;

二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置;

三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。

(三)房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。

在房屋拆迁中，并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置，是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题，首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面积400㎡房产，解放后一直由政府部门占用(没有任何没收或征用手续)，1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记，某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷，房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证，同年10月刘某起诉。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁人在征询双方意见时，刘某要求安置，某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼，拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月，刘某与某政府部门在某中院达成协议，各享有200㎡产权。2000年4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了刘某的诉讼请求，为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强，对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的，则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。

(四)拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。

我国土地管理法规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。

1.对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。

2.对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律保护，这点与本文违章建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。

3.对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护，不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。

三、拆迁补偿安置协议的法律关系

拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性，使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。因此，有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地保护被拆迁人的合法权益。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下，理论界应先行动起来，确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范，因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议中的法律关系：

(一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。

毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。从这条法律规定我们可以得出如下结论，拆迁人只能是单位，不可能是个人。但在现实中，对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体，笔者认为是否定的。理由如下：一是接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，这一法律规定具有排它性，说明拆迁人的身份是唯一的;二是拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质，但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备，将使拆迁补偿安置协议无法得到实际履行，无法维护被拆迁人的利益;三是即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案，它所从事的拆迁工作仍是一种代理关系，即代理拆迁人履行拆迁权利义务关系，它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托代理活动，从而产生的权利义务也由委托人承担。

(二)房屋拆迁补偿安置协议的内容。

?城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容，操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定，极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷，根据审判工作实际需要，协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点：

1.被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2.被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3.拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4.搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。

5.违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

(三)拆迁房屋使用性质的认定。

在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准;对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定，对经营面积计算，变更登记时间(由住宅变更为非住宅)末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况。

1.房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。

2.房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。

3.房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。

4.房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

四、房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置协议后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理。

(一)关于履行合同，限期拆迁纠纷。

被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。

(二)关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。

房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁，经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院起诉的，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的，则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权，拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的，该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持，但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的，应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权，责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成，被拆迁人要求承租人解除租赁合同的，法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的，在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置，由承租人根据承租房屋价格的实际情况，付给被拆迁人一定的经济补偿。

房屋拆迁律师

一、拆迁房屋律师能做什么？

1、要确定企业使用土地及房屋的合法性问题。包括是否有国有土复地使用权证、房屋产权证或租赁合同等。随后向拆迁方获取征地批文、建设项目立项许可证制、建设规划许可证、施工许可证、拆迁方案、拆迁许可证等有关征地拆迁的审批文件及相关资料。

2、审查企业的营业执照、纳税情况、员工合同以及企业对土地或房屋投入等相关数据、信息和凭证，为制定补偿谈判方案，为可能涉及到的行政复议及相关诉讼提供依据。

3、制作拆迁损失报告 ;协助企业制作《动迁调查表》; 根据需要委托相关评估公司对企业资产及效益进行评估; 协助企业制作《拆迁损失报告》。

4、拆迁补偿安置协商与谈判。就补偿安置问题代表企业与拆迁方进行协商; 合理反映拆迁中涉知及企业利益的事实及补偿要求; 监督拆迁的实施过程，审查程序的合法性。

5、参与道行政复议及相关诉讼：参与企业与出租方的租赁纠纷案件; 根据需要向有关部门提起行政复议;参与企业与拆迁方之间的裁决及听证程序; 根据需要向法院提起行政诉讼及相关的民事诉讼甚至刑事诉讼等。

二、为什么要找专业的拆迁房屋律师？

1、被拆迁人相对于拆迁人地位的失衡

征地拆迁本质上就是一场博弈，博弈的一方是手无寸铁的老百姓，对方却是拥有实权的政府机关和处于优势地位的开发商。老百姓是处于一种天然的弱势地位，面对强势的政府和开发商往往无法达到博弈双方的平衡。而在博弈过程中，双方地位的平等是博弈成功的关键。所以聘请专业的律师，利用专业的江南官方体育app下载安卓版本 和律师的丰富经验能弥补自身地位失衡的缺失，不失为一个明智的选择。

2、被拆迁人与拆迁人信息的不对称

在征地拆迁过程中，被拆迁人往往是在拆迁前几天才知道相关信息，甚至有些地方只是口头通知，没有任何的书面材料。很多强拆案例中，政府直接通知当地村民所建房屋属于违章建筑，在没有任何书面材料的情况下实施强拆。国家相关法律均对征地拆迁做出了详细的程序性规定，但由于双方地位失衡从而导致双方信息的不对称，面对征地拆迁很多老百姓一无所知，甚至不知道去哪里获取相关信息，以致于在事后的维权过程中处于被动地位。

3、被征地拆迁人专业水平不足

面对征地拆迁，老百姓往往会有一种无助感，不知道该怎么去维护自己的合法权益。因为征地拆迁不是一个简单的案子，其往往涉及多个部门，涉及多套程序。例如，征地的批准机关是谁?征地的流程是怎么样的?评估公司的选择是怎么样的?土地上的补偿该怎么计算?等等。所以对于被征收人和被拆迁人而言，聘请专业的律师能让您在维权过程中省时省心还能争取自身权益的最大化。

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