城市更新政策解读心得体会,城市更新政策研究

今天给各位分享城市更新政策解读心得体会的知识，其中也会对城市更新政策研究进行讲解，请看下面内容！

本文目录一览：

• 1、《石家庄市城市更新重点项目总体实施方案》解读
• 2、什么是城市更新？
• 3、北京住建委解读城市更新条例：政策支持，破解堵点
• 4、2021上半年城市更新发展总结与展望
• 5、多地城市更新政策稳步落地 城市高质量发展步伐加快

《石家庄市城市更新重点项目总体实施方案》解读

凤凰网房产获悉，石家庄近日出台了《石家庄市城市更新重点项目总体实施方案》（以下简称《方案》）。坚持“整体规划、有序实施，点线面统筹协调”，严格落实在二环内做“减法”、在二环外做“乘法”，还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会，彻底断开土地市场一二级联动的决策部署，按照“缺什么、补什么”的要求，深入实施城市更新行动，补齐城市功能短板。

按照计划，到今年年底，我市将完成城市更新专项规划，构建城市体检评估与城市更新有效联动模式，形成城市更新制度框架、政策体系、工作机制，谋划一批、启动一批、建成一批具有影响力和示范性的重点工程。到2024年6月底，基本完成综合更新片区、老旧厂区、老旧小区、老旧街区和城中村等城市更新重点任务，公共服务设施得到大幅改善，城市功能与品质实现明显提升，现代化、国际化美丽省会城市面貌基本形成。

众志成城强力攻坚

城市更新重点项目加速推进

眼下，石煤机厂区地块城市更新、高铁片区、太平河拥河发展示范区、环中央绿色体育公园活力街区等一系列城市更新项目，正在加速推进中。为深入推进城市更新行动，我市将做到“四个坚持”，即坚持以人为本，民生优先；坚持保护传承和风貌管控；坚持统筹兼顾，协调推进；坚持政府主导，市场运作。

一是以人民为中心，充分顺应民心、尊重民意、吸收民智，优先解决群众急难愁盼问题，切实改善居住条件，完善公共服务设施，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，不断提升人民群众的获得感和幸福感。

二是严格落实防止大拆大建要求，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。加强城市设计引领，坚持把城市作为整体艺术品打造，培育城市特色片区和标志性建筑，构建结构清晰、节点突出、特色鲜明的省会城市特色风貌，提升城市魅力。

三是依托区域业态本底，科学确定城市更新区域产业定位和发展方向，推动城市空间与产业场景、消费场景、商业场景、生活场景的有机融合，系统提升城市品位、能级和首位度，创新城市发展模式、增强城市永续发展动力。同时，在城市更新过程中，充分引入海绵城市、绿色建筑、装配式建筑等城市建设理念，补齐城市生态短板。

四是强化经营城市理念，坚持政府主导、市场化运作，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，创新体制机制，充分调动各方积极性，鼓励多元主体参与，积极探索投融资新模式，着力激发市场主体投资活力，提升工作成效。

为持续推进城市净化、绿化、亮化、美化工程，进一步优化空间布局、改善人居环境、完善公共配套、提高城市颜值，根据现代化、国际化美丽省会城市建设需要，《方案》针对第一轮城市体检发现的问题，以综合更新片区、老旧厂区、老旧小区、老旧街区、城中村“4区1村”以及基础设施为更新重点，以“点、线、面”结合的思路布局了一批城市更新重点项目。

优化布局完善配套

强力推进六大城市综合更新片区建设

综合更新片区的建设列在了《方案》的首位。我市将结合高铁片区、中央商务区、太平河拥河发展示范区建设和北站片区改造等重点工程，科学谋划城市商贸流通、居住、文化旅游、休闲等综合功能区，选定六大城市综合更新片区，通过优化规划布局、完善配套设施、提升景观风貌等方式，对片区内旧村、旧城、街道、商业、厂房、仓库、空地等进行统筹更新改造，以特色街道为纽带串联起片区内的重大节点设施和不同功能分区，推动片区有机更新、整体提升、活力发展。

（一）围绕高铁片区打造“城市客厅”，该项目北至塔北路，东至建设大街、南至塔丰路、西至滨河街，面积4.92平方公里。我市将加快建设总部经济、会展经济、数字经济和枢纽经济平台，打造生物医药、电子信息等产业研发中心，建设汇聚优质文化、教育、医疗、体育运动资源的宜居社区。同时，在中央绿色体育公园北侧区域布局具备城市客厅功能的展厅和休闲空间，涵盖文化交流、新闻发布、科技成果展示、商务接洽、高端会展等功能。

按照计划，该项目将于4月底前完成拆迁，10月底前完成中央绿色体育公园绿地、体育设施建设，12月底前全面启动建设，2024年6月底前基本建成。

（二）中央商务区核心区，位于和平路、解放大街、裕华路、站前街、公里街围合区域，面积1.08平方公里，定位为石家庄的“金融总部经济 文化示范性高地”，分为金融商务北区、文化旅游中区和金融商务南区。

其中，金融商务北区，加快建设已开工的地下空间项目、4栋商业楼宇和住宅楼宇，建设云朵体育馆、大厂公园、中车回迁楼、邮政回迁楼和4条规划道路，重点发展总部经济，在建项目今年年底建成；文化旅游中区，重点修缮正太饭店、改造提升老火车站、建设跨中山路平台、建设正太广场、改造提升解放广场、形成独具石家庄文化活力特色的文化旅游目的地，2023年6月底前基本建成；金融商务南区，加快高标准规划，今年年底前完成绿化提升。

（三）太平河拥河发展示范区，位于胜利大街以东、滹沱河以南、体育北大街以西、古城东路以北，面积5.53平方公里，以创新总部经济、滨水生态休闲、新型商业文化消费、绿色低碳示范社区四大功能为发展方向。

我市将对太平河城市片区，实施高标准建设，塑造城市亮点，营造高品质城市公共环境，打造一流的城市滨水活力区，形成具有“国际范”的拥河发展起步区、示范区和引领区。按照计划，今年6月底前启动建设，2024年年底前完成。

（四）北站区域性片区，南至市庄路、东至中华大街、北至北城路、西至泰华街，面积约1.2平方公里。我市将统筹推进、加快实施区域内火车北站、老旧小区、市庄、高柱、碳素厂等更新工作，打造城市北部交通枢纽和区域性商务中心，改善北站及周边区域市容，完善区域城市功能。按照计划，该项目将于2024年底前完成。

（五）留营特色商贸区，位于建东街（规划路）以东、和平路以南、西二环辅路以西、新华路以北区域，面积约1.27平方公里，主要包括桥西蔬菜批发市场、西环市场，留营城中村、东简良城中村。

我市将对桥西蔬菜批发市场和西环农产品批发市场进行整体改造，提升区域城市环境和城市形象，提高业态定位，建设现代化食品及农产品交易中心。加快推进留营城中村开发进度，提升区域整体风貌和群众生活水平，打造西二环美丽风景线。尽快启动东简良城中村改造，适应特色商贸区环境风貌需求，提高人居生活质量，形成环境优美、宜居宜业的现代化商贸片区。

按照计划，该项目将于今4月底前完成留营城中村改造拆除工作，全部工作将于2024年年底前基本完成。

（六）自强路金融区（金世界—自强路—南花园区域），东至站前街、南至裕华路、西至中华大街、北至中山路，面积245亩。

我市将加快推进金世界、南花园区域旧城改造，尽快完成回迁，彻底改善居民生活环境。同时，延伸自强路金融街功能，广泛吸引金融、总部型企业入驻，建成集商务、酒店、公寓、办公于一体的高端商务金融区。按照计划，该项目将于2024年年底前建成。

增强城市活力和竞争力

强力推进老旧厂区更新

在城市更新行动推进过程中，我市始终秉持以人为本，坚持保护传承和风貌管控，结合地域特点，全力推进老旧厂区建设。

老旧厂区分布于建设大街以东、东二环以西、和平东路两侧，主要为华药、石钢、焦化厂、棉一、棉二等地块，土地总面积约2916亩。在加快推进石煤机厂区城市更新项目的同时，启动实施和平东路沿线老旧工业区地块改造，按照公益性用地占比约60%的要求，全面降低住宅开发强度，注重工业遗产保护再利用与历史文化传承，推进存量工业遗存创新发展，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共服务设施，发展文化创意产业，推动产业升级，增强城市活力和竞争力。

（一）打造石煤机厂区城市更新示范项目，目前，该项目智慧体育公园建设已经完成，工业遗存保护利用区工业历史博物馆计划6月份达到开馆条件，整体更新项目将于2023年年底前基本完成。

（二）实施石钢、焦化厂老旧厂区更新改造。建设占地120亩的石钢工业遗址公园，保留石钢部分生产车间、设备和工业特色元素，形成工业遗存保护、文化教育、娱乐休闲于一体的工业遗址公园。在谈固大街与光华路交口周边区域打造城市东北部区域性商业中心，培育城市综合体、特色商街、文体康养等业态，全面提升城市东北区域公服配套水平按照计划，该项目将于2024年9月底前基本完成。

（三）实施华药老旧厂区更新改造。保留华药厂区办公楼、储粮塔、干淀粉车间、储罐、铁轨等工业遗存，划定制药工业遗存保护街区，将华药办公楼改造为医药博物馆，展现石家庄药都形象。在工业遗存周边地块，培育科创研发、会展展销等业态，全面进行产业功能升级。按照计划，该项目将于2024年9月底前基本完成。

（四）实施棉一棉二老旧厂区更新改造。对棉一办公楼、联产车间、棉库及原厂区幼儿园、图书馆、礼堂、大门等进行保留保护，划定纺织工业遗存保护街区。利用办公楼改造为纺织博物馆，展现石家庄纺织工业发展历程；针对联产车间内部空间大、建筑特征鲜明等特点，改造利用为集文化、创意、休闲为一体的时尚中心；结合棉库建筑构造独特、内部空间开阔完整的特点，改造利用为剧院、展厅等，建设具有独特魅力的文化艺术会展空间。按照计划，该项目将于2024年9月底前基本完成。

改善居住环境增加配套设施

旧改棚改齐头并进

随着城市的快速发展，曾经代表城市形象的一些老旧住宅小区由于建筑年代较早，长年缺乏管理，道路、绿地、路灯、排水及排污管道等配套设施年久失修、损坏严重，成了许多市民近年来反应最强烈和最多的问题之一。面对这一难题，我市将强力推进老旧小区改造，1975年以前危旧住房更新，以及棚户区改造等城市更新项目。

为尽早实现老旧小区“住用安全、设施完善、功能齐备、出行方便、环境整洁”这一目标，今年我市将完成对956个老旧小区的改造，内容包括实施道路、房屋、环境、消防等公共设施改造等，在改善居民居住环境的同时，还将为具备条件的住宅积极推进加装电梯。按照计划，该项目将于今年10月底前完工。

同时，我市将加快推进11个1975年以前危旧住房更新试点建设，分类采取除险加固、拆除、重建开发等方式，对桥西区东平小区、支农路农药厂宿舍、电视机厂、工农路16号院，新华区和平路26号院、合作路省直宿舍，裕华区河北电机厂宿舍、裕华路富强大街东南角地块，长安区翟东小区、省体育局宿舍、河北医科大学筒子楼D级危房进行改造，全面改善群众居住环境，消除安全隐患。按照计划，该项目将于2024年9月底前完成。

在此基础上，我市还将大力实施棚户区改造，按照计划，今年开工22399套，全市符合条件的棚户区改造项目全部开工，将建成11157套棚改安置房。

充分释放城市发展活力

助推老旧街区华丽蝶变

为实现省会高质量发展，我市将以综合更新片区和老旧工业片区内街区为更新重点，按照系统谋划、整体推进、重点突破、尽早见效的要求，对3条较为成熟街区进行提升，对4条正在谋划建设的街区，加快建设和打造。同时，完成100条精品街道创建，着力培育一批彰显地域特色、在全国叫得响的特色街区，充分释放城市发展活力。

（一）开展民族路国家级商业步行街提档升级，同步推进建设、招商，加快完成主街、辅街基础设施、建筑立面及广场景观建设改造，加大商业回租、回购和招商引资力度，推动京东超级体验店等重点项目落地，打造集休闲、娱乐、购物、城市观光等功能于一体的综合性街区。按照计划，该项目将于今年年底前基本达到国家验收标准。

（二）提升自强路金融街形象品位。加强金融街区环境美化，对道路两侧外立面进行整饰，因地制宜进行垂直绿化、盆花造景，提高绿化覆盖率，亮化楼宇和路段灯饰，布局展现金融元素的建筑小品、主题雕塑、浮雕等，体现金融街文化特色和主题。按照计划，该项目将于今年年底前完成。

（三）对塔谈国际休闲娱乐街区进行改造升级，进一步提升改造塔谈国际及周边街区休闲娱乐功能，与高铁片区形成功能错位、有机衔接的整体。按照计划，该项目将于今年年底前完成。

（四）建设环中央绿色体育公园活力街区。高铁片区环中央绿色体育公园道路全长约2.1公里，打造景观风貌与交通功能有机融合的高品质街区，未来，将在道路外围串联起城市展厅、地标建筑（五星级酒店）、企业总部、研发基地等板块。同时，道路内圈紧密融合体育公园风貌，使周边建筑群与中央绿色体育公园实现无障碍联动。按照计划，该项目将于今年年底前完成。

（五）建设汇新路北国特色商业街区，加快汇新路沿街商业区复工复建，引进北人集团投资运营。按照计划，该项目将于2023年6月底前实现开业。

（六）建设太平河滨水潮玩街区，对接国内高水平规划设计团队，引进知名业态、做优品牌项目，打造独具特色的北方亲水特色街区品牌。按照计划，该项目将于2024年年底前完成。

（七）打造和平东路（棉一至华药段）工业记忆街区，该项目以工业记忆为街区特色主题，改造提升沿街景观，增加反映华药、纺织厂、钢厂、石药、煤机厂、焦化厂等工业历史文化的景观设施，串联若干老旧工业地块，促进“工业锈带”变成“生活秀带”。按照计划，今年年底前完成绿化及路旁景观等工程，全部工作结合老工业区更新工作，将于2024年9月底前完成。

（八）在全市范围内选取100条街道，开展市政设施、建筑立面、景观绿化、环境卫生等整治提升行动，挖掘历史文化，突出风貌特色，提升街巷品质，打造精品街道。按照计划，该项目将于今年11月底前完成。

严守新的发展理念

高品质改造城中村项目

我市按照“二环以内做减法，还空间于城市，还绿地于人民，还公共配套服务于社会；二环以外做乘法，实施拥河发展战略，拉开城市框架”的理念，采取强有力举措，推动城中村改造工作，此举将为加快建设现代化、国际化美丽省会城市提供重要载体。

（一）加快实施9个高品质城中村改造试点项目。分别为新华区前太保、高柱，长安区店上（在建成区外）、西庄屯，裕华区东京北、方村，桥西区宫家庄、十里尹村、西简良。按照计划，该项目将于今年5月中旬全部完成旧村拆除，一期回迁安置区2023年底前全部竣工，全部工程于2024年5月底前完成。

（二）全面启动尚未拆迁、进展较慢的13个村改造。在城市规划建成区外的长安区西塔口、南杨庄2个村，待国土空间规划调整后加快实施。剩余11个村（长安区吴家营、白佛、柳辛庄，桥西区振三街、西王、西岗头、南郭、城角庄、北杜、西三教，高新区北庄），2024年9月底前回迁楼交付使用。

（三）启动实施彭村、东三教2个完成不彻底村改造。按照计划，项目将于年内完成拆除并开工，2024年9月底前完成。

全面提升城市承载力

实施九大基础设施工程

良好的城市基础设施，既可使城市居民在生活上得到实惠，也可使城市经济的持续发展获得动力。《方案》进一步明确了9大基础设施工程，我市将通过重点实施道路交通建设、主街主路提升改造、完善水电路气讯等各类基础设施，提升园林绿化水平，将进一步加快公共配套服务更新，提升居民生活品质和城市承载力。

（一）实施主街主路提升改造工程。继续推进四横五纵一环（四横：和平路、中山路、裕华路、槐安路，五纵：友谊大街、红旗大街、维明大街、平安大街、体育大街，一环：二环路）改造提升；新增实施新城大街、胜利大街（解放大街）、塔北路、汇明路（仓丰路）等4条主街主路改造提升。重点打造纵向串联高铁片区、自强路金融区、中央商务区、太平河拥河发展示范区，横向串联和平东路老旧工业区、北站区域性商务区、留营特色商贸区的胜利大街（解放大街）——和平路“十”字道路，有效加强各综合更新片区的有机联系，拉近空间距离，实现功能互动。按照计划，该项目将于2023年年底前完成。

（二）实施一主四辅连接工程，拉开城市框架，完善一主四辅区域间路网布局。正定县方向：建设中华大街与北三环、体育大街与北三环互通立交工程；藁城区方向：建设南二环东延高架工程；栾城区方向：建设裕翔街南三环互通立交工程；鹿泉区方向：建设和平路与西三环互通立交工程，新华路（西二环到西三环）快速连通工程、中华大街南延工程。同时，实施学府路贯通拓宽工程，高标准建设拥河发展示范区东西向主干道路，完善鹿泉、藁城与中心城区连接道路。按照计划，该项目将于2023年年底前完成。

（三）实施复兴大街、北三环市政化改造工程。坚持系统谋划、适度超前，分步实施、尽快见效，加快复兴大街市政化改造步伐，高标准建设省会的交通主干道、城市快捷路、靓丽风景线。按照计划，复兴大街市政化改造一期一阶段工程（南二环东延互通立交、新城大街复兴大街立交、正定段辅道），将于9月底前建成通车，全部工程于2024年年底前完成。积极谋划北三环市政化改造，高标准进行规划设计，确保尽快实施。

（四）打通36条规划路。打通方兴路、南新街、天同街等36条规划路，进一步完善路网结构。建成公共停车位3.5万个，增加公共停车设施供给，方便市民出行。按照计划，项目将于今年年底前完成。

（五）实施轨道交通建设。待国家发改委批复轨道交通1号线三期和4、5、6号线项目后，加快启动实施，按计划建成。

（六）实施城市管网提升工程。改造城市易积水区域雨水管网，对泰华街、红旗大街、翠屏路等路段雨水管网进行提标改造，有效解决汛期积水问题，计划2023年年底前完成。实施城区庭院排水改造，利用两年时间，本着“适度超前”的原则，更新改造存量合流制庭院排水管网，计划今年11月底前完成改造220公里，2023年全部完成。

（七）加快城区公园绿地建设。实施80个2022年美丽省会城市绿化项目，新建塔南公园、裕东公园等5个公园和21个街旁游园，新建、提升绿地293公顷，计划今年年底前完成。

（八）建设运动场地。利用拆违腾退地、街头路旁空闲地、公园绿地、城市广场等，建设200个以篮球、足球为主的球类运动场地，满足市民就近、就便健身锻炼需求，计划今年年底前完成。

（九）建设东垣古城遗址公园。依托东垣古城遗址建设占地4180亩的遗址公园，打造高质量城市文化绿心、群众休闲好去处，呈现我市历史底蕴和文化内涵，增强群众文化自信、提升城市形象品质。按照计划，该项目将于今年8月完成一期环境整治工作，二期建设工程于今年年底前开工，2023年6月底前整体竣工投用。

什么是城市更新？

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。城市更新最早一次此研讨会是1958年在荷兰召开，会议中规定了城市更新内容：包括了对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。目前中国对于城市更新研究比较深入的是深规院， 自2005年深圳首次面对“土地难以为继”的客观事实，深规院就开始参与深圳众多的城市更新方面的项目，研究并参与制定深圳城市更新政策。院里资深规划师、领导也经常参加关于城市更新的学术研讨会。

北京住建委解读城市更新条例：政策支持，破解堵点

7月12日，在首届北京城市更新论坛上，北京市住房和城乡建设委员会副主任张国伟对北京城市更新条例进行了解读。在他看来，北京城市更新类型多、数量大，在减量双控发展要求下，需要通过立法进一步明确城市更新的目标和原则，明确相关主体的责任、权利和义务，建立稳定的制度规范；在本次北京立法工作中，通过强化规划土地保障、加大更新政策支持力度，破解了城市更新实施的多个堵点，让城市更新“有温度”、规划实施“加速度”。

今年6月7日，由北京市住建委会同市规自委、市司法局等相关部门起草的《北京市城市更新条例（征求意见稿）》（简称《条例》）面向社会公开征求意见，明确了5大更新类型12项更新内容。张国伟说，城市更新内涵丰富、要求高、难度大、涉及面广，是一项系统工程，“北京作为首都，城市更新特点与其它城市有所不同，立法需要把握好北京城市更新的总体方向和基本要求，统一共识，凝聚力量。”

张国伟表示，《条例》起草过程中注意把握好五个关系：增与减的关系，首都减量发展的大背景下开展城市更新精准投放增量空间用于改善民生补足短板；央与地的关系，立足四个中心定位，提升四个服务能力，优先用于保障中央政务功能；动与静的关系，既通过城市更新增加城市活力，又让核心区静下来；新与旧的关系，统筹新建与存量建筑改造，统筹新旧标准；义与利的关系，明确物业权利人的权利义务和责任，解决“我要更新”和“要我更新”的问题。

值得关注的是，规划和土地政策是释放发展动能、推动城市更新的有效工具箱，《条例》在政策上是如何突破性地支持城市更新呢？张国伟透露，前期调研和征求意见期间，大家最关注的也是规划土地的支持政策。此次立法着力加大改革力度，规划方面对存量建筑改造的功能混合、规模管控予以更多的弹性和灵活性，土地方面也适应市场经营的需要，为存量国有用地使用权的配置方式、价款年限提供更丰富、多样化的选择，切实降低成本。

在审批制度以及财税金融方面，《条例》也给予各种有力的政策支持，比如，原有的建筑设计没有办法对接现有的审批标准，那么同样采用过渡性政策，不会影响项目的实施进程。

此外，《条例》明确提出“物业权利人”的概念。对此，张国伟认为，这充分发挥物业权利人在城市更新中的主体地位和主要作用，调动了“我要更新”的内生动力，提升责任意识。

2021上半年城市更新发展总结与展望

2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：

中央加快实施城市更新行动

推动“十四五”老旧小区改造

▍实施城市更新行动，推进“三区一村”改造

3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。随后，4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制，供各地方学习与参考，有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。

表：2021年以来中央部分城市更新政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍老旧小区改造成为城市更新核心发力点，“十四五”全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个

3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

资料来源：中指研究院综合整理

4月13日，国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出要实施城市更新行动。其中，2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出去年近四成，改造力度较大。

2020年下半年以来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。特别是“十四五”时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。据此前公开数据显示，截至2019年，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。如果按照规划纲要提出的21.9万个老旧小区改造体量，那拉动的投资将更加巨大。

各地城市更新发展势头强劲

相关政策密集出台

▍各地“十四五”规划纲要聚焦城市更新

2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。其中，深圳、南京、青岛、济南等城市均明确提出要推动城市有机更新，有助于城市的高质量发展。

表：部分重点城市“十四五”规划纲要中城市更新相关内容

资料来源：中指研究院综合整理

▍各地密集发布老旧小区改造相关政策

2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、重庆、上海、广州、杭州、兰州、忻州等地先后发布老旧小区改造的管理办法及相关规定。其中，重庆发布的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，对推动城市老旧小区改造进程有重要作用。此外，福建公布老旧小区改造负面清单，山东发布老旧小区改造工程质量安全管理等文件，对老旧小区的改造范围、实施方案、资金使用、工程管理等作出相关规定，有助于进一步提升老旧小区的改造水平。

表：2021年初以来重点省市老旧小区改造部分政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍地方城市更新指导性文件陆续发布，模式差异较大

2021年初以来，随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。广东省、佛山、厦门、徐州、长沙、福州、成都、河北、无锡、北京、重庆、贵州、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，推动城市更新的管理更加细化、专业、前瞻性。其中，6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，随后其配套的四个实施细则也正式发布，《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指引，引起了社会的广泛关注。6月18日重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，对城市更新的内容、工作机制、规划计划等作出相关规定，并提出鼓励市场化运作的一系列大力度支持政策。北京、重庆、成都先后发布城市更新意见、办法、导则，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。此外，广州近期也开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市。各城市政策差异明显，北京、成都更加强调城市有机更新，重庆鼓励市场化力度较大，广东地区的城市则以进一步完善现有政策体系为主。总体来看，我国的城市更新呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。

表：2021年以来重点城市城市更新指导性政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍各地积极拓宽城市更新资金来源渠道

从棚改、城中村改造，到老旧小区改造，国内城市更新发展的进程中，资金一直是推进各类更新改造业务的难题。为了解决这一问题，中央及地方积极引入社会资本，由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。在此背景下，江苏、北京、重庆、上海等地积极拓展城市更新资金来源渠道。4月22日，北京市住建委发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式，鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，预示着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。

6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金。

今年2月，上海政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间要“…全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的规模较大，本地的国企、央企，以及一些具有城市更新经验的企业将是上海旧改工作的主要参与者。

不同类别的城市更新项目面临的难点不同，但资金难平衡始终是共性问题。特别是对整片区域的更新改造，此类项目体量大、周期长，资金平衡困难，除了开发资金外，居民、商户的拆迁补偿与安置等资金是最主要的资金支出，并且需要提前筹措到位。因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，引导社会资本的参与，缓解资金筹措难的困境。800亿城市更新基金的成立将有助于缓解旧改的资金压力，保障项目稳定推进，也将对上海旧改工作的顺利开展起到推动的作用。

表：2021年初以来重点城市城市更新相关金融政策

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从全国更早以前的情况来看，广东省城市更新进展快、规模大，对资金的需求旺盛，仅靠财政资金难以多点、持续性支撑城市更新改造建设，因此城市更新基金成立的时间也相对较早。2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”；同年12月，深圳福田与深圳建行成立了“福田区城市更新基金”总规模100亿元，是政府与银行“政银合作”模式的创新；2018年6月，东莞也设立城市更新基金，首期基金规模为1.5亿元，由镇政府出资3000万元，金融机构出资1.2亿元。近年来，多地相继设立城市更新基金，有助于吸引更多的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，为推进项目的更新工作提供资金保障。

重点城市政策解读

▍北京：持续推进首都城市有机更新

6月10日，北京市人民政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示，引起了社会的广泛关注。

表：《关于实施城市更新行动的指导意见》核心内容

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此次新政的出台对前期有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京城市的有机更新将全面加速。

第一，“有机更新”是北京市未来城市更新总基调。《意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。

第二，突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式。《意见》中提出了北京市未来的六种主要更新方式，包括：01.老旧小区改造、02.危旧楼房改建、03.老旧厂房改造、04.老旧楼宇更新、05.首都功能核心区平房(院落)更新、06.其他类型（公共空间、产业园、棚改等）。新政将“老旧小区改造”列为北京市城市更新的首要方式。从北京近年来出台的城市更新相关政策来看，老旧小区改造相关政策的提及不断增多，尤其进入2021年以来，老旧小区改造相关政策不断细化完善。

第三，保障租赁住房房源。城市更新成北京市租赁房房源获取的重要途径之一。《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房，包括：危旧楼房改建-“居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。”；首都功能核心区平房(院落)更新-“鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。”

第四，城市各功能区实行差异化的更新原则。“首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。”因此，企业在北京开展城市更新业务需要结合各功能区的特点精准推进。

第五，创新性政策多。特别是“责任规划师、建筑师全程参与”在全国层面也具有创新之处；提出地下空间复合利用也具有前瞻性（但后期地下空间产权问题不好确定，仍然需要相关政策的支持）；配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，将部分现有成功的实践形成政策，进一步扩大了适用范围。

整体来看，此次《意见》的出台充分体现北京的城市更新更加强调渐进式、保护式，在用地政策上，并不强调一二级联动的旧改模式，而是强调功能的优化，更加注重政府对关键环节的主导性作用。随着北京城市更新指导意见、实施细则的落地，将推动社会资本积极入场，形成城市更新的“北京模式”。

▍重庆：城市更新市场运作开启新时代

6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。

表：《重庆市城市更新管理办法》核心内容

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整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前《工作方案》的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施，其做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。

第一，政策层级高。以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等。

第二，市场化导向。本次重庆城市更新新政在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大。供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营（一二三级联动），价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性以及更新的可持续性。

第三，管理前瞻性。本次重庆城市更新新政充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖，建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、以城市体检推动城市更新、政府引导、项目入库管理、在市级层面成立统筹领导小组、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。

对市场主体来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，此次政策开启了重庆城市更新市场化运作的新阶段，企业需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共成长。

总结与展望

整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。

未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。

政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。

多地城市更新政策稳步落地 城市高质量发展步伐加快

人民网北京8月11日电 （许维娜）随着我国城市化进程向纵深推进，城市更新成为驱动城市高质量发展的新抓手。眼下，全国多地城市更新工作进入精耕细作阶段，通过立法保障、出台政策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。

作为土地改革的关键一环，深圳早在2019年就率先开启了城市更新“市场化”的探索。为进一步尝试破解拆迁难问题，今年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》实施并创设了“个别征收 行政诉讼”制度，这也是我国首部城市更新立法。

继深圳率先为城市更新立法后，广州和上海也紧随其后，将城市更新立法提上日程。今年7月7日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，对广州城市更新工作的未来开展提供了有力的法律条例保障；8月10日，《上海市城市更新条例（草案）》也公开向社会广泛征求意见。

随着各地实践发展不断深入，城市更新有了更为丰富的内涵。人民网财经梳理发现，今年以来，城市更新热度持续升高，以广州、深圳、上海等地为代表，逐步形成具有地方特色的城市更新机制。另外，还有不少城市已明确把城市更新列入建设计划，积极探索寻求发展新模式。

当前，各地出台的城市更新相关政策有哪些？又有哪些亮点？下一步该怎么干？

进入6月，多地新一轮城市更新政策纷纷落地，加快了更新步伐。人民网财经注意到，目前已有上海、北京、广州、珠海、重庆等多个城市发布了有关城市更新的实施方案或指导意见。

以上海为例，6月2日，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金。据了解，上海城市更新基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，目的在于加快旧改资金平衡，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

事实上，自去年7月，上海城市更新中心在上海地产集团正式揭牌时，就已探索建立起“功能性国企参与旧区改造，以市场机制推动政企合作，落实超大城市更新”的新模式。

北京市政府发布的《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（以下简称《指导意见》）具有首都特色，其中包括首都功能核心区平房(院落)更新等六个主要更新方式，并辅以规划政策、土地政策等配套政策。

《指导意见》中提出，首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。

值得注意的是，这版《指导意见》指出了城市更新的推进原则，即“规划引领，民生优先；政府推动，市场运作；公众参与，共建共享；试点先行，有序推进”。《指导意见》还特别强调了“鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式”，对吸引社会资本参与城市更新给予了特别的政策窗口。

另外，珠海市于7月15日起实施升级版《珠海经济特区城市更新管理办法》，呈现了三个亮点：降低拆建项目启动“门槛”，同意拆建的业主或股东比例从原90%降低到2/3以上；有条件地放开了小地块拆建项目，突破拆建用地不得小于1万平方米限制；首创信用管理和改造项目退出机制，要求城市更新主管部门建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理并依法公布。

深圳市也有进一步的行动。7月30日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》意见，提出要建立城市更新项目基本情况双向沟通机制，规范房屋征收程序，落实《深圳经济特区城市更新条例》的相关内容，着力攻破搬迁难这一更新难点。

中指研究院分析指出，整体来看，我国各地进入了城市更新的快速发展期。由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别，具体到土地政策、审批流程、实施方式等也存在差异。

在发展模式方面，根据城市定位不同，各地发布的计划独具特色，多地政策也正鼓励发展企业与各类专营单位参与城市更新行动。

在中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原住建部政策研究中心主任秦虹看来，“企业实施城市有机更新的关键路径，在于以科技为力、产业为核、文化为魂、设计为美、运营为要，当地政府则要成立专门的城市更新项目协调机构、搭建信息沟通平台、优先建设配套基础设施、为更新项目提供财政支持、为项目单位运营招商对接资源，与企业、金融机构共同推进城市有机更新。”

“城市更新背后不仅只是改造，还会涉及到金融的支持、基金的导入，以及包括城市更新相关参与企业如何更好地融资等方面内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除老旧小区改造外，城市更新还涉及文化保护、古建筑保护、修复等很多内容，老厂房、老街区也都包含在内。

此外，中指研究院还分析指出，未来的城市更新政策将呈现出三大趋势：一是出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；二是模式分化，但整体更加强调市场化运作；三是规划、土地、资金等支持性政策加速落地，部分城市力度较大。

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