农村宅基地拆迁纠纷案例,宅基地拆迁补偿案例

本篇文章给大家聊聊农村宅基地拆迁纠纷案例，以及宅基地拆迁补偿案例对应的知识，希望对各位有所帮助。

本文目录一览：

• 1、农村宅基地纠纷案例
• 2、房屋拆迁纠纷案例
• 3、农村宅基地房屋动迁补偿纠纷怎么处理
• 4、上海农村宅基地拆迁纠纷(2)

农村宅基地纠纷案例

好家伙，那么点地方能盖6层吗？看着大概摇摇欲坠吧。既然村里说是你们的宅基地，你就和她要，如果她不给，就把她赶出去，自己的地方自己理直气壮点，找地方解决也得让她找

房屋拆迁纠纷案例

2016年9月22日上午，山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件，值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听，这个案子究竟是怎么回事？为什么会有这么多领导前来旁听。

据本案原告方承办律师王卫洲介绍，本案是一起具有典型意义的房屋案件，2015年8月18日，兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》（兰陵政征公告字2015第1号）决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收，征收范围“东至文化路，南至顺和路，西至中兴路西侧和平居委民房，北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落，原告认为被上诉人的行为明显违法，依法应当予以撤销，于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。

2015年12月上诉人向临沂市中级人民法院提起行政诉讼，临沂市中级人民法院于2016年6月28日宣判，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为一审判决明显违法，认定事实、适用法律错误，应当予以纠正，?于是上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院决定公开审理本案，上诉人郑左民等人及代理律师王卫洲、夏涛，被上诉人一位副县长和代理律师出庭应诉，山东省人民政府组织山东省各厅局负责人33人、各地副市长17人以及其它约300名行政官员出席观摩本案。

庭审中，双方针对征收补偿安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收补偿安置资金是否到位、原审判决是否正确等六个焦点问题展开激烈辩论，王卫洲、夏涛律师充分发表了代理意见，万典律师为本案作出的质证意见达5000字，代理意见达7000多字，逐条逐项的对案件事实、证据、法律、合法性、合理性等进行了辨析。

山东省高级人民法院行政庭庭长，山东省法制办副主任朱晓峰分别关于本案和庭审活动接受媒体的采访

图为王卫洲律师接受记者采访

万典律师代理意见全文如下：

关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见

审判长、审判员：

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托，依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人，经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查，我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情，现结合法律法规发表如下代理意见，请予以重视和参考：

第一焦点、一审判决认定事实，适用法律错误。

第一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

（一）表述客观，逻辑严密，用词准确，避免使用明显的褒贬词汇；

（二）准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实；

（三）对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

一审中，被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备，但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据，代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证，发表并提交了约5000字的质证意见，但一审判决对此没有作出任何解释，当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明，明显违反法官行为规范，一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。

2、一审认定事实证据不足，事实不清。

首先：一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据，被上诉人只是提供了文件本身，没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示，代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告，且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告，依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

关于被上诉人提交的音像资料，这些资料是在一审开庭当天提交的，上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限，不予质证，该证据也没有进行播放和质证，一审竟然采纳，我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“?第三十五条　证据应当在法庭上出示，并经庭审质证。未经庭审质证的证据，不能作为定案的依据。“的规定。

其次：一审在“本院认为”部分，对“事实认定”做了扩大。

一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”，以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记，调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物，并且被告已经将该调查结果予以公示“，因为被上诉人是没有证据的，但本院认为部分却对未查明事实作出认定，明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据（鲁政字【1997】97号）批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定，以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见（国法函[2005]36号文）内容如下：

各省、自治区、直辖市人民政府： ??根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释： ??????一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 ??????二、本解释自公布之日起实施。

可见户口转变并不导致集体土地转为国有，还应当履行征收的法定程序，本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿，又没有要求农民向政府移交土地，土地仍然属于集体土地。

《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止，该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背，属于违反上位法。

第二焦点：征收补偿方案及征求意见是否合法合理

第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法，不合理。

一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法，但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查，对实体内容没有进行审查，代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿，征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容，关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布：征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”，一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点：

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估，限制被征收人的应得补偿。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范，如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款??被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道，我国法律的一贯原则是“房随地、地随房，房屋土地不可分离”，如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥，仅仅是一些建筑材料，不会具有市场正常价值，而被上诉人的征收补偿方案（第（一）项第3、第（三）项第1等条款）规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的，这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值，而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定；被上诉人做这样的方案，那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估，这显然干涉评估机构的评估工作，

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、对土地使用权的补偿予以限制，被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

被上诉人补偿方案第五条第（一）项第2规定：“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿，房屋建筑面积不足1.0的，宅基地面积减去应补偿建筑面积部分，按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是，被征收人的房屋凡是盖楼房的，其两层以上的房屋，只能获得成本价无法获得市场价，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格，我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成，那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多？

而被上诉人提供的产权调换房，均属于17层高层楼房，其容积率远远大于1，但却所有建筑物都包含土地使用权价值，都是按市场价。

代理人认为，这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法，明显违法，属于恶意限制被征收人应当获得的补偿，这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照最低标准，不符合被征收人实际损失情况。

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元／人／月，这是《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准，而实际上被征收人中员工工资均在3000元／月以上，政府作此规定限制被征收人的正常收入，明显侵害权益，应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》：“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积，满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算，再增加的建筑面积按市场价计算；套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价，根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》，住宅楼的重置价为800-1200元/㎡，本案中，被上诉人的安置房为高层，但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格，而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡，这个评估机构显然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定，违法。

被上诉人补偿方案规定：搬迁费由政府定价为8元/㎡，只有特殊设备才可以评估；装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋，最高只能增加20%的补偿，且不给停产停业损失，也不合理，停产停业是客观存在的，应当补偿；而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估，给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素，以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿，但该意见稿，并没有告知被征收人有发表意见的权利，发表意见的方式、渠道、、期限，这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的，被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利，但该通告的发布时间为2015年5月11日，因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径，故假设该通告存在的话，按照通告规定2015年5月16日截止，齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等，甚至于在补偿安置方案中都没有写，更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系，但被征收人都无法发表任何意见。

听证没有公开举行，没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，被上诉人提供的证据来看，是由征收办公室组织，而且也没有修改补偿方案，不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知，所以政府是否组织听证、何时组织听证，被征收人不知道，属于秘密进行，没有知情权那么也就没有了参与权，违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项：（一）举行听证会的时间、地点；（二）拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料；三）申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

专家论证会没有专家，纯属走形式

一审认为，被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专

家论证，但专家论证参加人员都是什么人，县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧，全部为县政府下属部门的工作人员，可以说没有一个人相关领域的专家，也没有一个也没有研究咨询机构人员，这些人有出具论证意见的资质和能力吗？这样的专家论证有什么意义？

另外仔细审查了一下，此论证报告中的依据：如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合，且其所称有关征求意见的事项不存在。

《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构，对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的，结果能正确吗？

3、一审认定没有根据。

这个征收补偿方案存在这么多严重的问题，而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序，可见一审纯粹是走形式，庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容，这样的判决能够正确吗？我认为完全错误，不仅错在了表面上，而且错在骨髓里，一审法官欠缺法治精神。

第三焦点、征收程序是否合法

第一、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知，本案被告在2015年4月21日才发布通知，要求停止办理建设、工商等相关手续，而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕，发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义，而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生，摸底的结果显然不是最终结果，所以调查登记相当于没有履行，因为他没有调查最终的结果。

2、在作出《房屋征收决定》前，没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实，应承担举证责任。

第二、在作出《房屋征收决定》前，没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知》第二条规定：“作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理，并出具相关法律文书。”

本次征收区域因历史原因社会原因，存在大量未经登记的建筑，而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定，一律按照违章建筑给予对待，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。

第三、不具有合法的社会稳定风险评估。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民政府

作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论。???作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

《山东省行政程序规定》第二十九条　决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估；未经风险评估的，不得作出决策。

1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议讨论决定，本案被征收人360多户，（当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定：“??一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的，须经县（区）人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的，也需经同级人民政府常务会议研究决定。”）可见应当经县政府常务会议讨论决定，而本案中社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议通过，被上诉人提交的会议纪要显示，常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策

2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系信访局作出，信访局并非作出征收决定的市县人民政府，不具有主体资格，故属于无效文件。

第四焦点：征收是否符合规划和计划

第一、不符合四规划一计划，专项规划无证明文件。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条依照本条例第九条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形，并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。

这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复，但一审判决竟然对证据作出扩大解释。

特别是“专项规划”的规划的问题，人家被上诉人没有提供任何证据予以证明，依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据，但是一审判决竟然认为其符合专项规划。

第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位

第一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。

被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明，国家金库其实就是国库吗，根据《国家金库管理条例》，国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨，这怎么能叫资金到位呢？这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立，一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位，简直不可思议，一审的理由是什么吗？是绝大多数人已经签订协议，这其实是以结果来倒原因，相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法，这违反行政诉讼证据证据证明原则，但即使如此也不符合专户储存，专款专用的规定，如果法院这么审案子，以后行政府征收都可以不设立征收补偿专项账户。

第二、安置房源不存在

该房源目前尚未取得国有土地使用权，以及相关建设施工的手续，之后土地是否能够开工建设具有不确定性；

规划部门并非房屋土地管理部门，无权单独出具房源证明；

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六条??第一款被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目（第一批）的通知》，应当在原址还迁。

以上代理意见，请予以充分考虑，谢谢。

代理人：王卫洲 ，北京万典律师 事务所

2016年9月22日

农村宅基地房屋动迁补偿纠纷怎么处理

1、系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

3、系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的，不予支持。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》 第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

上海农村宅基地拆迁纠纷(2)

上海农村宅基地拆迁纠纷

第十一条 (申请条件)

符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建或者翻建住房的，可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：

(一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个以上(含两个)达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合所在区(县)人民政府规定的分户建房条件的;

(二)该户已使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积标准的80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的;

(三)按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的;

(四)原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的;

(五)原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的;

(六)原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的;

(七)区(县)人民政府规定的其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十二条 (集体经济组织内的审查程序)

村民委员会接到个人建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公布，公布期限不少于30日。

公布期间无异议的，村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇(乡)人民政府;公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十三条 (行政审批程序)

镇(乡)人民政府应当在接到村民委员会报送的《农村村民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后20日内，会同镇(乡)土地管理所进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度是否符合标准等。

镇(乡)人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报区(县)人民政府审批建房用地;区(县)人民政府应当在20日内审批。

建房用地批准后，由区(县)人民政府发给用地批准文件;由镇(乡)人民政府发给乡村建设规划许可证。

第十四条 (审批结果的公布)

区(县)人民政府和镇(乡)人民政府应当将村民建房的审批结果张榜公布，接受群众监督。

第十五条 (宅基地范围划定和开工查验)

经批准建房的村民户应当在开工前向镇(乡)土地管理所申请划定宅基地范围。

镇(乡)土地管理所应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并通知镇(乡)人民政府派员到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。

村民户应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

第十六条 (施工图纸)

农村村民建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸，或者免费使用市建设交通委推荐的通用图纸。

市建设交通委应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。

第十七条 (环卫设施配建要求)

个人建房应当按规定同时配建三格化粪池。化粪池应当远离水源，并加盖密封。

第十八条 (竣工期限)

镇(乡)人民政府在审核发放乡村建设规划许可证时，应当核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

第十九条 (竣工验收)

个人建房完工后，应当通知镇(乡)人民政府进行竣工验收。镇(乡)人民政府应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。

镇(乡)人民政府应当提前通知镇(乡)土地管理所，由镇(乡)土地管理所派员同时到实地检查个人建房是否按照批准的面积和要求使用土地。

经验收符合规定的，镇(乡)人民政府应当将验收结果送区(县)建设管理部门备案。

第二十条 (补建围墙的程序)

村民户需要在原宅基地范围内补建围墙的，应当经村民委员会审核同意，并向镇(乡)人民政府申请乡村建设规划许可证。

补建围墙申请经批准后，村民户应当在开工前向镇(乡)人民政府申请查验;镇(乡)人民政府应当在15日内派员到现场进行查验，实地确认建造围墙的位置、高度等事项。

补建围墙的村民户应当严格按照乡村建设规划许可证的规定进行施工;完工后，按照本办法第十九条 规定进行竣工验收。

第三章 集体建房

第二十一条 (集体建房的统筹安排)

区(县)人民政府应当按照经批准的村镇规划，结合实际，组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会可以按本办法规定实施集体建房。

第二十二条 (集体建房的规划和用地审批)

实施集体建房项目的村民委员会应当依法向区(县)规划国土管理部门申请办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和乡村建设规划许可证。审批过程中，规划国土管理部门应当征询环保、绿化市容等部门的意见，明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施的`建设要求。

村民委员会取得建设用地规划许可证后，凭以下材料向区(县)规划国土管理部门提出用地申请：

(一)建设用地申请书(含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等情况);

(二)建设用地规划许可证及其附图;

(三)村民会议或者村民代表会议关于实施集体建房项目的决定;

(四)相关村民户符合个人建房条件且同意参加集体建房的有关材料;

(五)住房配售初步方案(含住房配售对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等)。

集体建房用地选址涉及村或者村民小组之间的宅基地调整的，村民委员会提出用地申请时，除前款规定的材料，还应提交宅基地调整和协商补偿的有关材料。

经审核批准的，区(县)规划国土管理部门应当颁发建设用地批准书。

第二十三条 (集体建房的工程建设管理)

集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全的管理规定。

集体建房项目应当按照规定，向区(县)建设管理部门办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。

区(县)建设管理部门应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。

第二十四条 (集体建房的配售)

集体建房的住房配售初步方案，由村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

集体建房项目竣工验收备案后，村民委员会应当按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项，提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房配售的具体方案。

实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合个人建房条件的村民配售住房。镇(乡)人民政府应当对集体建房的配售情况进行监督检查，检查结果送区(县)规划国土管理部门备案。

村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况，接受村民监督。

第二十五条 (集体建房的环卫设施配建要求)

集体建房应当按规定同时配建生活垃圾收集容器和设施，并建造集中收集粪便的管道和处理设施。

第二十六条 (集体建房的相关标准和规范)

实施集体建房，应当符合本市城市规划管理技术规定、住宅设计标准和配套设施设置规范。

第四章 相关标准

第二十七条 (用地面积和建筑面积标准)

个人建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算：

(一)4人户或者4人以下户的宅基地总面积控制在150平方米至180平方米以内，其中，建筑占地面积控制在80平方米至90平方米以内。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

(二)6人户的宅基地总面积控制在160平方米至200平方米以内，其中，建筑占地面积控制在90平方米至100平方米以内。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

个人建房用地面积的具体标准，由区(县)人民政府在前款规定的范围内予以制定。

区(县)人民政府可以制定个人建房的建筑面积标准。

第二十八条 (建筑占地面积的计算标准)

个人建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

(一)住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算;

(二)室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算;

(三)有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算;

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第二十九条 (用地人数的计算标准)

村民户申请个人建房用地的人数，按照该户在本村或者村民小组内的常住户口进行计算，其中，领取本市《独生子女父母光荣证》(或者《独生子女证》)的独生子女，按2人计算。

户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生，服刑或者接受劳动教养的人员，以及符合区(县)人民政府规定的其他人员，可以计入户内。

村民户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地拆迁已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

区(县)人民政府可以制定关于申请个人建房用地人数的具体认定办法。

第三十条 (用地程序和标准)

原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本办法规定的用地标准执行。

第三十一条 (间距和高度标准)

村镇规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域，按照下列规定执行：

(一)朝向为南北向或者朝南偏东(西)向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.4倍;朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东(西)向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.2倍;朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1倍。

(二)相邻房屋山墙之间(外墙至外墙)的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。

(三)楼房总高度不得超过10米，其中，底层层高为3米到3.2米，其余层数的每层层高宜为2.8米到3米。副业棚舍为一层。不符合间距标准的住宅，不得加层。

第三十二条 (围墙的建造要求)

个人建房需要设立围墙的，不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度不得超过2.5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第五章 法律责任

第三十三条 (镇乡人民政府的监督检查)

镇(乡)人民政府应当加强对本区域内农村村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告区(县)人民政府和有关部门。

第三十四条 (农村村民非法占地建房的处罚)

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由区(县)规划国土管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本市规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第三十五条 (规划国土管理部门处罚的执行)

规划国土管理部门依法责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除;对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

第三十六条 (违反规划建设的处理)

未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定处理。

第三十七条 (违反质量和安全要求的处罚)

实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区(县)建设管理部门依法予以处罚。

第三十八条 (行政复议和诉讼)

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第三十九条 (执法者违法违规行为的追究)

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十条 (应用解释部门)

市规划国土资源局和市建设交通委可以对本办法的具体应用问题进行解释。

第四十一条 (施行日期)

本办法自2007年7月1日起施行。一九九二年十月三日市人民政府第24号令发布的《上海市农村个人住房建设管理办法》同时废止。

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