开发商拆迁返还如何征税,拆迁收入的涉税处理

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本文目录一览：

• 1、企业拆迁补偿收入征税政策
• 2、我们是开发商，旧房拆迁安置需产生何种税费？
• 3、开发商给被拆迁户的"回迁房"要视同销售交税吗？如何征收
• 4、房地产企业收到“土地返还款”的税务处理

企业拆迁补偿收入征税政策

【法律分析】

对于拆迁补偿金相关的涉税事项主要规定有：

一、营业税

被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

【法律依据】

《土地增值税暂行条例实施细则》

第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

第十一条 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

我们是开发商，旧房拆迁安置需产生何种税费？

税费6.9：危旧房改造区内的拆迁安置补偿费用 税费内容 危旧房改造安置对象，是在危改区内有北京市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。安置危改区居民应按照以下基本原则确定补偿费用： 1.按照原住房建筑面积安置； 2.用于安置的房屋原则上只售不租； 3.安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担； 4.就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励异地安置。 纳税(费)环节 由于危旧房改造区内的拆迁安置补偿问题较为复杂，其处理方式依据不同的情况有所不同，因此无论采取就地安置、异地安置还是采取货币补偿方式，建设项目的建设单位都要进行大量的工作，根据相关规定或协议约定向被拆迁人支付安置补偿费用。 收取标准 1.在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下标准给予安置：（1)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室；（2)原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；（3)住宅建筑面积超过30平方米（含）的，对于超过部分可以比照以上标准予以分套安置或者增加居室间数；（4)按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。 2.对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的1?33倍计算。 3.对在危改区内有北京市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在本危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿，具体补偿标准由各区、县人民政府确定。有下列情况之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：（1)本人或者其配偶在危改区外国有土地上自有或承租住房的；（2)本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母、子女自有或承租的住房的；（3)本人或者其配偶在北京市近郊区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）集体土地上自有正式住房的。 4.危改区内居民应当按照以下规定购买安置房：（1)对被拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内的部分，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按照当地经济适用住房价格购买。（2)对按照房改成本价购买的成套住宅房屋，安置房建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。（3)经济适用住房价格由市政府有关主管机关核定。安置房产权按照经济适用住房产权管理。危改区居民就地安置的，一律自行解决周转用房。 5.危改区居民异地安置的，可以适当增加安置面积或者给予适当经济补偿，增加安置面积和给予经济补偿的标准由各区、县人民政府确定；危改区居民实行货币补偿的，补偿款计算公式为：补偿款＝经济适用住房均价×原建筑面积×（1＋补偿系数）。其中：（1)城区和近郊区的经济适用住房均价，由市政府有关主管机关根据北京市经济适用住房的市场供应价格确定。（2)远郊区、县的经济适用住房均价，由区、县人民政府根据当地经济适用住房的市场供应价格确定。（3)补偿系数一般不超过0?7，具体可由当地人民政府确定。（4)对被拆除私有非成套住宅房屋的所有人，按原建筑面积的重置价格结合成新给予补偿。 6.对以房改成本价购买成套住宅房屋的被拆除房屋所有人，按照届时房改成本价补偿；但是依据相关规定按原建筑面积安置并结算差价的，不予补偿。对被拆除公有住宅房屋的所有人不予补偿。 7.拆除非住宅房屋，按原房屋建筑面积予以返还，但不补差价；不能按原建筑面积返还的，应给予适当经济补偿。 8.对在危改项目安置用房中，属居民按房改价购买的面积和单位的原拆除面积部分，可按经济适用住房政策规定免收各项税费；属新增的居住用房建筑面积部分，可按经济适用住房政策规定征收有关税费，其他用房应按北京市有关规定征收有关税费。危改区内居民购买就地安置住房的税费项目、税费标准，以及交纳公共维修基金，均按北京市职工购买公有住宅楼房的有关政策执行。 9.危改区内拆除私有自住房屋，房屋所有权人就地安置的，应按规定购买安置房，所购房屋按商品房产权管理；实行货币补偿的，房屋所有权人在按规定补偿后，可以购买经济适用住房，所购房屋按商品房产权管理。 相关规定 1.在危旧房改造中拆除非成套住宅房屋，居民原住房建筑面积超过40平方米（含）的，对超过面积部分按照以下标准安置：（1)超过面积不足10平方米的，原则上不分套，有四居室户型的危改区可予安置四居室；没有四居室户型的危改区，可对超过面积部分给予货币补偿。（2)超过面积在10平方米（含）以上的，超过面积为10（含）至20平方米的，增加1套一居室；超过面积20（含）至30平方米的，增加1套二居室；超过面积30（含）至40平方米的，增加1套三居室；超过面积在40平方米（含）以上的，再比照前述规定确定安置标准。 2.危改区居民原人均住房建筑面积不足5平方米的，危改中其“原建筑面积”的认定按照以下规定执行：（1)确定居民安置标准时，“原建筑面积”按照人均5平方米认定；（2)居民按照规定购买安置房时，“原建筑面积”（即按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策的面积）按照其原住房实际建筑面积认定；（3)居民按照规定实行货币补偿的、补偿款计算公式中的“原建筑面积”按照人均5平方米认定。 3.危改区拆除居民已按照房改成本价格购买的成套住宅房屋，根据原住房建筑面积安置。其中：（1)属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，不找差价；（2)属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内的部分，按照房改成本价格购买，不享受相应的优惠政策；（3)属安置房建筑面积超过人均建筑面积15平方米的部分，按照当地经济适用住房价格购买。 4.私房所有权人就地购买的安置住房，按照商品房产权管理，其公共维修基金按照届时房改成本价格的2%缴纳。 法律依据 1.《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》；2000/03/23；京政办发（2000）19号（相关法规3.9） 2.《关于北京市城市危旧房改造有关问题的通知》；2000/11/27；京国土房管方字（2000）第484号（相关法规3.10） 3.《关于〈北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）〉执行中有关问题的通知》；2001/03/21；京政办发（2001）21号（相关法规3.11） 4.《关于危改试点项目拆迁中有关问题处理意见的通知》；2001/06/27；京国土房管拆字（2001）606号（相关法规6.28）

开发商给被拆迁户的"回迁房"要视同销售交税吗？如何征收

开发商给被拆迁户的"回迁房"要交税。

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。

回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。

因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为5年;墙面、厨房和卫生间地面为5年。

《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月。

供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。

购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。

扩展资料：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十五条　营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

扣缴义务人解缴税款的期限，依照前两款的规定执行。

第十六条　营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十一条　营业税扣缴义务人：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。

第十二条　营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

第十三条　营业税由税务机关征收。

第十四条　营业税纳税地点：纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

参考资料来源：百度百科-中华人民共和国营业税暂行条例

房地产企业收到“土地返还款”的税务处理

时下，部分地方政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对房地产开发企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，主要用于拆迁补偿、基础设施及公共配套设施建设等。对于企业收到的上述土地返还款的如何进行税务处理，是房地产企业比较关心的热点问题。对这类土地返还款的涉税认定，笔者认为应当依据政府出具的相关文件或与企业签订的相关协议约定的内容进行判定。下面我们通过一个案例来分析4种不同的“土地返还款”的税务处理。

案例

M房地产公司（增值税一般纳税人）参与A市旧城改造项目。M公司在该项目土地一级开发过程中替政府垫付拆迁补偿资金1.5亿元，用于拆迁补偿安置工作。2019年10月M公司通过招拍挂取得土地使用权，并一次性支付土地出让金20亿元。2019年12月经当地政府研究决定，一次性支付M公司财政性资金5亿元，资金具体用途如下：

1、支付垫付的拆迁补偿款1.5亿元，资金占用费1000万元;

2、支付回迁房购置款7000万元，购买本项目商品房用于安置动迁户；

3、支付财政补贴1亿元，用于产业园区供水、排水、供电、照明、道路、平整等基础设施费建设；

4、支付财政奖励2000万元。

请问：上述案例中，企业收到的4种不同用途的财政性资金，应如何进行税务处理？

分析：

一、M公司收到垫付的拆迁补偿款1.5亿元，资金占用费1000万元的税务处理。

1、增值税： M公司收到的1.5亿元属于政府偿还垫付款项，不属于增值税的应税范围，不缴纳增值税，财务核算上直接冲减往来款。收到的资金占用费1000万元按照财税【2016】36号文件规定，应按“金融服务—贷款服务”税目依6%的税率申报缴纳增值税。

2、土地增值税： 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：土地增值税暂行条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。M公司收到的该项收入是收回先期垫付资金及利息，不属于转让不动产收入，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税。

3、企业所得税： M公司收到垫付的拆迁补偿款1.5亿元，属代收代付款项，不属于企业所得税应税收入，不缴纳企业所得税。收到的资金占用费1000万元，应作为“其他业务收入”计入应税收入缴纳企业所得税。

二、M公司收到回迁房购置款7000万元，购买本项目商品房用于安置动迁户的税务处理。

1、增值税： M公司收到的回迁房购置款7000万元，实质是由政府出资购买商品房用于安置回迁户提前支付的款项，属于销售不动产收入，按照财税【2016】36号文规定应按“销售不动产”税目依9%的适用税率缴纳增值税。同时，按照国家税务总局公告2016年第18号第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。因此，M公司收到预收房款时应按3%的预征率预缴税款，待产权发生转移时再按照适用税率计算应补退的税款。

2、土地增值税： 按照现行税法规定，M公司收到的回迁房购置款7000万元属于转让地上建筑物取得的收入，应作为土地增值税应税收入，在达到土地增值税清算条件前按照确定的预征率预缴税款，达到清算条件后再按规定进行土地增值税清算。

3、企业所得税： M公司收到的回迁房购置款7000万元属于销售不动产取得的收入，按照企业所得税法规定应计入收入总额计算缴纳企业所得税。同时按照国税【2009】31号文规定，此笔收入在回迁房未完工年度应按照预计计税毛利率计算毛利额并入应纳税所得额计算纳税，完工年度再将实际毛利与预计毛利之间的差额计入当期应纳税所得额。

实务中，部分政府购买回迁房的价格远低于同类商品房的市场销售价格，往往被税务机关认定为销售价格明显偏低，而按照市场销售价格调整计税依据，造成补缴税款和滞纳金。笔者认为，政府购买回迁房的定价，是基于安置回迁户这一公益性质的特定目的而由政府主导的定价，不是纳税人以逃避缴纳税款为目的税收安排，因此应当属于价格明显偏低但有正当理由的情况，按照税收征管法的规定不应调整计税依据。

三、M公司收到财政补贴1亿元，用于产业园区供水、排水、供电、照明、道路、平整等基础设施费建设的税务处理。

1、增值税： 按照《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》（2019年第45号）第七条规定：纳税人取得的财政补贴收入，与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应按规定计算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财政补贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。按照上述规定，M公司收到财政补贴1亿元与其销售收入或数量无关，不属于增值税应税收入，不征收增值税。

2、土地增值税： 按照土地增值税暂行条例规定，M公司收到财政补贴1亿元不属于转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物取得的收入，不征收增值税。同时，按照财会[2017]15号第十一条规定：与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。M公司收到上述款项时，财务核算时可以冲减“开发成本—基础设施费”，土地增值税清算时亦作冲减成本处理。

3、企业所得税： 按照企业所得税法规定，M公司收到财政补贴1亿元应作为“其他收入”计入收入总额申报缴纳企业所得税。同时，按照《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)第一条规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。第三条规定：企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。如果M公司取得的7000万元财政补贴同时符合以上三个条件，则取得年度可以作为不征税收入，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额申报缴税。

四、M公司收到财政奖励2000万元的税务处理。

按照国家税务总局公告2019年第45号 M公司收到财政奖励2000万元与其销售收入或数量无关，也不属于转让国有土地使用权及地上建筑物取得的收入，不属于增值税及土地增值税征税范围，不征收增值税和土地增值税；M公司收到财政奖励2000万元一般情况下无法符合财税【2011】70号文件规定的三个条件，应并入资金取得年度的收入总额申报缴纳企业所得税。

综上分析，企业取得的不同类型的财政性资金，应根据其性质及用途来判定是否属于应税范围，据以作出正确的税务处理。

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