开发商拆迁补偿如何征税,拆迁补偿征税政策

今天给各位分享开发商拆迁补偿如何征税的知识，其中也会对拆迁补偿征税政策进行讲解，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文目录一览：

• 1、拆迁补偿 税收政策
• 2、企业拆迁补偿收入征税政策
• 3、企业拆迁补偿费应该怎么纳税
• 4、拆迁补偿款要交什么税？
• 5、房产企业拆迁补偿纳税是怎样的？
• 6、拆迁补偿需要缴税吗？

拆迁补偿 税收政策

一、营业税

被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

二、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

三、企业所得税

1、搬迁补偿款结余的所得税处理截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》。

(1)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

(2)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定。

企业拆迁补偿收入征税政策

【法律分析】

对于拆迁补偿金相关的涉税事项主要规定有：

一、营业税

被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

【法律依据】

《土地增值税暂行条例实施细则》

第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

第十一条 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

企业拆迁补偿费应该怎么纳税

一、企业拆迁补偿款应当缴纳企业所得税

因目前法律法规并没有针对企业征收拆迁出台相关的免税政策，因此企业因征收拆迁所获得的补偿款不属于免税、不征税范围，企业在获得拆迁补偿款并依法扣除相应费用后，结余补偿款应当缴纳企业所得税，按企业所得税税率25%计算缴纳。

二、企业使用拆迁补偿款新购置土地、房屋、机器设备不得抵扣，可抵扣的项目为搬迁费用和资产处置费用

1、现行国家税务总局公告2012年第40号文《企业政策性搬迁所得税管理办法》（以下简称《40号文》）第十五条规定，“企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，不得作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除”。国家税务总局公告2013年第11号文《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》第一项规定，“凡在2012年10月1日之后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，相应的各类资产购买不得作为搬迁支出”。

提请企业关注：国税函[2009]118号文《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》中所规定的购买土地、房屋、机器设备费用可抵扣的规定已被废止。已废止的118号文中第二项的规定：“企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额”。

因此，对于2012年10月1日之后的企业拆迁项目，重置土地、房屋、机器设备等项目的费用不得从拆迁补偿款中抵扣。该部分往往金额较大，企业主在搬迁过程中应当谨慎决策新购置项目，以免出现不可抵扣和大量应纳税金额的税收风险。

2、企业拆迁补偿款的扣除项目主要是针对员工安置以及资产变卖和搬迁支出，该部分较资产重置支出占比较小但明细项目较多，普遍存在于企业搬迁过程中，需要企业关注具体扣除项目下的财务核算。

实务中可扣除项目全部计算的结果大概占到全部拆迁补偿款的5%左右，如果企业有专业财会、税务人员去组织整理材料，还原企业上述费用的真实情况，以上可扣除项目最高有可能达到整体拆迁补偿总额的20%左右。

根据国家税务总局公告2012年第40号文《企业政策性搬迁所得税管理办法》第八、第九、第十条的规定，这些项目具体包括：

1、安置职工实际发生的费用；

2、停工期间支付给职工的工资及福利费；

3、临时存放搬迁资产而发生的费用；

4、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用；

5、企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。

6、企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。

三、如果符合政策性搬迁要求，企业可以申请备案以获得拆迁补偿款五年递延纳税的优惠政策

《40号文》为企业提供了递延纳税的优惠政策，规定在符合政策性搬迁前提下，自搬迁开始年度，至次年5月31日前，企业若向主管税务机关报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料，可以享受最长五年的递延纳税期间。

由于兜底条款的存在，导致政策性搬迁范围较大。若满足征收拆迁主体为政府；基于公共利益两个条件，基本该拆迁项目可以纳入政策性搬迁范围。《40号文》对于公共利益作出了明确的列举式定义，企业在接到搬迁公告时应当及时判定该拆迁项目性质：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

递延纳税是指搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而是在最长五年的搬迁年度结束后，对拆迁补偿款结余进行汇总清算纳税。

综上所述，企业在获得拆迁补偿款后，应当明确自身企业所得税的纳税责任，并及时判断是否可以享受纳税优惠政策，了解上述涉税事项相关要求，以免出现应缴未缴税款的风险。

拆迁补偿款要交什么税？

政府拆迁取得的补偿款不用缴纳增值税。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。但国税总局没有明确建筑物拆除是否缴税。

根据《增值税暂行条例》第一条规定，在境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。取得拆迁补偿款并不属于以上增值税暂行条例中规定的征收范围。因此，我们认为取得建筑物拆迁补偿款也应属于增值税免税项目。律师咨询

房产企业拆迁补偿纳税是怎样的？

现如今，建筑业发达，为了更好的建设，及城市的美化，很多房地产企业征收老房子的土地，这个时候就需要进行拆迁补偿。但是拆迁补偿也是需要纳税的，到底需要怎样进行房产企业拆迁补偿纳税呢？相信很多人有这样的困惑，下面律师将为你进行详细解答。

一、房产企业拆迁补偿如何纳税

1、拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以成本价确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为4000平方米×（6000万元÷50000平方米）=480万元。同时，该房地产开发企业的土地成本8000万元，拆迁户货币补偿7500元/平方米×1000平方米=750万元。全部契税的计税依据为480万元+8000万元+750万元=9230万元。

2、拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为7500元/平方米×4000平方米=3000万元。全部契税计税依据为3000万元+8000万元+750万元=11750万元。

3、拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为8000元/平方米×4000平方米=3200万元。全部契税计税依据为3200万元+8000万元+750万元=11950万元。

二、 房产企业拆迁补偿纳税相关规定

根据《契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格、土地基准地价两种方式确定。

上述两个文件明确了以协议出让方式取得土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括拆迁补偿费等。在实际征管中，拆迁补偿费包括货币补偿和房屋安置补偿，货币补偿可直接并入契税的计税依据中，而房屋安置补偿的计税依据在上述文件中并未明确。

而同为财产行为税的土地增值税，对该问题已有明确的政策解释。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值的确认方法与上述条款规定相同，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

基于对拆迁过程中房屋安置补偿部分契税的计税依据在征管上尚未明确的现状，部分地方税务机关以单位面积应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。而部分省市是以新建房屋的市场价格作为契税的计税依据，可见各地执行不尽一致。

房产企业拆迁补偿纳税是怎样的，对房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，

可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格来确定，并由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。还需要您具体事情具体分析，希望上述内容对您有所帮助。

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拆迁补偿需要缴税吗？

1、营业税。不论何种补偿方式，征税的关键掌握在拆迁项目是否是政府行为，有无政府批文。根据《营业税目注释》（国税发〔1993〕149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税，所以除过政府收回的土地（给予的补偿除外），其他的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

2、企业所得税。根据目前的规定，对内资企业取得的拆迁补偿在所得税方面没有特别的规定，被拆迁单位应按照会计制度规定，先通过“固定资产清理”科目核算清理后的余额，收益转入“营业外收入”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。损失转入“营业外支出”按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

3、土地增值税。根据《人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房产是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或被收回土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，因“城市实施规划”而拆迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民而由政府有关部门根据审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，除以上情况收到的拆迁补偿外，其他都要计征土地增值税。　

四、支付补偿款的税收处理：

许多房地产开发公司在进行拆迁建造过程中，对被拆迁户的房产或土地形式给予补偿，但并不了解其中的拆迁补偿涉及征税问题。根据税法相关规定，土地补偿给被拆迁户的，按“转让土地使用权”征收营业税；以房屋补偿给拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税，其中“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户房屋的工程成本价；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按“销售不动产”计征营业税。房地产开发企业补偿给拆迁户的房屋，应该视同销售确认收入处理。

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