开发商拆迁补偿税,拆迁补偿涉税

开发商作者：陆文 2022-11-30 17:40:03

本篇文章给大家谈谈开发商拆迁补偿税，以及拆迁补偿涉税对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

1、房地产企业支付拆迁补偿费如何计税？
2、开发企业拆迁补偿需要契税吗
3、拆迁补偿需要缴税吗？

房地产企业支付拆迁补偿费如何计税？

一、房地产开发企业在拆迁过程中，支付给他人的拆迁补偿费如何计征契税 ? （一）《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条第(二)款规定，以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。成交价格包括出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。根据以上内容可以得知，契税的计税依据应包括拆迁补偿费。（二）目前，房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：一是货币补偿，一般一次性支付。二是实行产权调换，即通常所说的回迁。第一种支付货币补偿的形式，契税如何征收的问题没有争议，房地产开发企业会按照货币补偿金额缴纳契税。关键是第二种形式，有的开发企业并未将产权调换部分作为拆迁补偿款缴纳契税，产权调换所安置的房屋，属于承受者对被拆迁人支付的实物补偿，应该按章缴纳契税。这就又出现一个新问题二、使用产权调换方式的补偿金额如何确定? 由于国家税务总局并未出台相关文件予以明确，导致税务机关在实际工作中政策执行不一致，主要有两种观点：一是认为应以单位面积支付的拆迁补偿费和安置费用为依据，确定安置房屋缴纳契税的计税价格，这种观点以《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》(吉地税发〔2008〕38号)为代表;第二种是认为以新建房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。比如大连地税。后一种观点更合理一些，但也需要补充完善，由于房地产开发企业从拆迁开始到建成楼盘，往往需要一段时间，大部分会持续一年以上，甚至更长，以目前我国的实际情况来看，在这段时间内，新楼的市场价格基本都会有一定程度上涨，所以会造成契税计税依据不准确。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，对土地增值税清算过程中拆迁补偿如何确认收入进行了明确，由于契税和土地增值税同为财产行为税，具有可比性，所以，应按照以下顺序确定契税计税价格。 1.以房地产开发企业拆迁当时自行建造的同地区、同地段新建房屋市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。 2.主管税务机关参照当地、当年、同类房屋的公允价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。由于国家税务总局对拆迁过程中房屋安置补偿部分契税的计税依据在政策上尚未明确，各地在该问题的执行上争议较大。因此笔者建议国家税务总局应尽快对该问题进行明确。

开发商拆迁补偿税,拆迁补偿涉税

开发企业拆迁补偿需要契税吗

需要缴纳契税。近年来房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：一种是货币补偿，一般是一次性支付。第二种是产权的交换，也就是通常所说的转移回。在第一种货币补偿支付方式中，如何征收契税没有争议。房地产开发企业将按货币补偿金额缴纳契税。

拆迁补偿需要缴税吗？

1、营业税。不论何种补偿方式，征税的关键掌握在拆迁项目是否是政府行为，有无政府批文。根据《营业税目注释》（国税发〔1993〕149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税，所以除过政府收回的土地（给予的补偿除外），其他的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

2、企业所得税。根据目前的规定，对内资企业取得的拆迁补偿在所得税方面没有特别的规定，被拆迁单位应按照会计制度规定，先通过“固定资产清理”科目核算清理后的余额，收益转入“营业外收入”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。损失转入“营业外支出”按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

3、土地增值税。根据《人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房产是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或被收回土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，因“城市实施规划”而拆迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民而由政府有关部门根据审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，除以上情况收到的拆迁补偿外，其他都要计征土地增值税。　

四、支付补偿款的税收处理：

许多房地产开发公司在进行拆迁建造过程中，对被拆迁户的房产或土地形式给予补偿，但并不了解其中的拆迁补偿涉及征税问题。根据税法相关规定，土地补偿给被拆迁户的，按“转让土地使用权”征收营业税；以房屋补偿给拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税，其中“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户房屋的工程成本价；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按“销售不动产”计征营业税。房地产开发企业补偿给拆迁户的房屋，应该视同销售确认收入处理。

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