拆迁补偿开发商与税务筹划,拆迁补偿税务处理

今天给各位分享拆迁补偿开发商与税务筹划的知识，其中也会对拆迁补偿税务处理进行讲解，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文目录一览：

• 1、拆迁补偿 税收政策
• 2、房地产开发企业税务筹划怎么做？
• 3、收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理
• 4、请教房地产开发企业拆迁补偿费税务处理的问题
• 5、收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理？

拆迁补偿 税收政策

一、营业税

被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

二、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

三、企业所得税

1、搬迁补偿款结余的所得税处理截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》。

(1)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

(2)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定。

房地产开发企业税务筹划怎么做？

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。

近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。

本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。

因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。

银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。

对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。

房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

二、房地产开发企业税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。

如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。

销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。

当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。

二是增加可扣除项目金额。

比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。

但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。

该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。

根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。

因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。

根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。

企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。

如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。

企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。

进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。

假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。

增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。

不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。

如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。

则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。

该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。

同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。

该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。

因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。

这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。

房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。

那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。

假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。

土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。

由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。

当二者税负相等时，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。

本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。

从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。

税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。

如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。

采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。

采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。

如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。

以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。

虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。

对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定：

⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：

①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：

⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。

②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。

③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。

请教房地产开发企业拆迁补偿费税务处理的问题

中华。会计网校小文哥回复：拆迁补偿费可以开具发票，凭房屋拆迁部门开具的原产权注销证明，拆迁合同上加盖备案盖，被拆迁人的身份证，在税务局开具发票

收到房地产开发商的拆迁补偿款应如何入账及税务处理？

因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款，企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款，机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款，用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

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