开发商拆迁多层最好,小高层拆迁容易吗

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本文目录一览：

• 1、10年后，多层住宅和高层住宅哪个更保值？现在终于有答案了
• 2、为啥现在很多人，都要从高层搬回低层，高层不吃香了吗？
• 3、我们家拆迁要选房子，共25层，我们家选24搂，心里感觉有点高，怪怪的
• 4、拆迁还房是要多层好还是小高层好，是要面积大点的好呢，还是面积小点的好？
• 5、20年后，“高层住宅”与“多层住宅”谁更有价值？
• 6、拆迁安置房最高可以盖几层

10年后，多层住宅和高层住宅哪个更保值？现在终于有答案了

网红经济学家马光远曾在他发布的视频中，对未来房地产的走势做出了如下判断：房地产的财富风口基本结束了，房子作为中国最好投资品的年代一去不复返了，炒房客的时代基本结束了。不仅马光远持此观点，还有很多业内人士也认为，房地产已经由过去的大众化投资，变成了专业化投资，闭着眼买房就能赚钱已经不可能了。

这种观点虽然针对的是房产投资行为，而在笔者看来，刚需同样也应该引起足够的重视。因为在过去房价相对便宜、市场需求旺盛的时候，房子买进容易想转手也不难，几乎所有城市、城市任何位置的房子，其流动性、保值增值功能都很好，持有一套房子以5年为周期，基本上都会有一个比较可观的财富增值变化，刚需的确可以随心所欲地购买。

但是现在的楼市行情变了，最显著的特征就是房子的流动性变差。比如过去把房子挂出去，可能十天半月就能卖掉，但是现在把房子挂出去，一年半载卖不掉的情况非常普遍。而流动性变差的根本原因是房价太高、房子过剩、房价收入比不对称三个原因所致。如今全国的平均房价已经突破万元，买一套房子起步也要百万以上，但是大家的收入却跟不上房价上涨，导致绝大多数人买房都需要借助贷款。但是房价平稳、房贷利率上调至与房价涨幅基本持平的情况下，入手的房子就没有多少升值空间了。从供给侧来看，保本或亏本卖房的事情自然没人愿意干，而在房子过剩、刚需越来越少的情况下，需求侧的购房者数量则在大幅萎缩。

因此对于刚需购房者来说，现在买房不仅要考虑房子所在城市、所在城市具体位置、小区人文环境、物业管理水平、绿化覆盖率高低，以及楼层、房型等诸多因素，买高层住宅还是买多层住宅，同样会影响到房子保值或贬值的情况。为什么这么认为呢？首先，我们从过去大家买房为何要选择高层住宅找原因，再分析一下这些原因今后是否还能够支撑高层住宅持续发展就清楚了。笔者认为，过去大家买房之所以选择高层，主要有下面三个原因。

一是在城镇化建设的推动下，过去一二十年里，有大量的农民涌进城市，让住房需求短时间内集中爆发；而在棚改项目的推动下，大面积的低层自建住宅被拆除，无房可住的城市原住民需要买房，则进一步推高了住房需求。而在城市土地资源稀缺的情况下，只有通过建造大量的高层住宅，来满足这部分群体的住房需求，因此购房者除了买高层，别无选择。

二是高层住宅的确存在通风采光好、视野开阔、少蚊虫等优点，而低层住宅则存在房屋老旧落伍，房间阴暗潮湿，停车位不足、绿化覆盖率低等缺点，再叠加高层住宅自带电梯的优势，让住腻了低层住宅的人对高层住宅产生了新奇感，特别深受追求 时尚 、喜欢享受生活的年轻人的喜爱，因此改善性需求也成井喷状态，高层住宅的销量就上去了。

三是“拆低、建高”让开发商能够赚取更加丰厚的利润，自然没人再去建造多层，因此包括县城在内的所有城市，高层、超高层住宅越建越多，而可供选择的多层住宅，却基本上停留在房改之初建造的那些，因此包括投资需求也偏向于投资高层住宅，而不是多层住宅（毕竟多层住宅的拆迁成本太高，投资以后也没有拆迁的机会）。

而目前的情况是，城镇化建设已经达到63.89%的高度，继续推进虽然还有一定的空间，但是受制于高房价阻碍了低收入农民的进城脚步，后续的推进速度也将逐渐放缓；大面积的棚改则因为老城区的低矮自建房被基本拆光而不得不告一段落；旧改则是对原有的旧房子进行修修补补，客观上不会增加新的住房需求；而投资房产需要房价涨幅达到投资标准才能有钱可赚，但是平均房价涨幅已经不足以吸引投资者的眼光，因此这几个引导房价上涨、促使购房需求增加的要素不复存在。而从金融政策和楼市调控方面，过去对楼市进行大水漫灌式的资金注入，已经转向收缩信贷资金、防控金融风险、减少资金流入为主导；房住不炒的定位，则从融资端加强管控，让投资客无空可钻，不得不退出市场。

有人可能会说，以上分析只能说整体楼市进入了下滑通道，对高层住宅的需求减少了，但与选择高层或多层有什么关系呢？难道买房子的人减少了，就一定要去购买多层住宅？当然不是，而是高层住宅经过一段时间的使用以后，其诸多弊端已经逐渐显现，有些问题甚至是无解的“硬伤”：

第一，高层住宅老旧以后无人拆迁。房子老了以后，大多以拆除重建进行处理。但是如今很多30多层的高楼，拆除以后需要建造60层以上开发商才能盈利，那么在住房饱和、城镇化建设放缓的情况下，哪里还需要盖那么多的高层住宅？既然拆除高层无利可图，开发商自然不会去拆除。而多层最高为7层，按照住建部和发改委发布的“限高令”要求，中小城市今后新建住宅不得超过18层，多层拆除后有一定的加盖空间，那么房子老旧了开发商自然愿意去拆。

第二，高层住宅发生火灾无法救援。受制于救援设备性能上的瓶颈，目前消防部门救援用的高压水枪的有效喷射高度，最多只能达到50米左右，也就是17 18层之间，更高楼层发生火灾只能靠业主自救，而每年全国发生的住宅区火灾高达数十万起，那么从安全角度考虑，也没有人“冒险”购买高层住宅。而多层住宅即便发生火灾，由于整栋楼完全在消防救援的施救范围内，不仅居住的安全系数大大提高，居民的自救能力也大大增强。

第三，发生疫情的高层住宅小区不利于防控。类似于去年发生的新冠疫情，从目前的防疫情况看，还没有更好的药物可以根治，另据专家推测，随着病毒的不断变异，今后很可能会像流动性感冒一样，随时出现反弹。而高层住宅由于人口过于密集，场所太过封闭，就为病毒交叉感染提供了机会。但是多层住宅小区不仅容积率低，居住人口量少且松散，病毒传播的几率会大大降低，那么购买多层在疫情发生后，也没有长时间被禁足的煎熬。

第四，高层住宅对电梯的依赖性太强。居住高层上下楼全靠一二部电梯，不仅维修费用会增加生活成本，人多电梯不够用才是难以克服的大问题。特别是那些楼高40、50层的住宅，每天仅等电梯的时间就要耽搁很长时间。而且电梯还会经常出故障，如果只有一部电梯运行，效率会更低。而一梯二户的多层住宅，由于居住人员少，上下楼自然方便多了。特别是按照新的建筑规范，四层以上的住宅安装电梯以后，高层住宅的电梯优势将不复存在。

另外，高层住宅的公摊面积高达25%以上，多层住宅的公摊面积却只有10% 15%，因此多层住宅的得房率高，购房款花的物有所值；而且高层住宅的物业费、卫生费等也是按照建筑面积收取，增加了居民的居住成本；高层住宅由于居住人口多，因此居民能够享受到的公共服务设施的使用率也偏低，而多层住宅由于人口少，公共配套设施的使用率分摊到每户居民头上高了很多；高层住宅的容积率一般在2.4 4.5之间，而多层住宅的容积率一般在0.8 1.2之间，那么从居住舒适度上看，多层住宅也比高层住宅住得舒服。

为什么10年后多层住宅会比高层住宅更保值？因为从高层住宅的使用情况看，前面10 20年房子的质量还处于相对稳定的状态，而随着时间的推移，过了20年以后各种质量问题就会显现，比如电梯需要更换，各种长期运行的机械设备、供水供电设备、电机驱动装置都会出现这样那样的故障，另外管道锈蚀、线路老化等情况也会集中爆发，而目前最早一批高层住宅的房龄至少也有10多年了。那么多层住宅是不是就不存在这些问题呢？其实也不是。只是由于高层住宅的建筑工艺比多层住宅更复杂，辅助配套设施设备比多层住宅的投入更多，于是问题也更多、更严重。因此，从以上对比可以得出结论，10年后多层住宅的保值率会更高。对此你怎么看？

为啥现在很多人，都要从高层搬回低层，高层不吃香了吗？

随著一些老化的高层住宅暴露出来的问题越来越多，很多人对高层住宅的看法也出现了转变。多层洋房开始逐渐普及，已经逐渐成了新的主流住宅，越来越多人把多层电梯洋房当作是改善型住房。目前确实越来越多人开始从高层住宅搬回多层洋房，这是目前房地产行业发展的趋势。

高层住宅的公摊率越来越高。

人们应该发现公摊率越来越高，其实公摊率越来越高的本质原因就是高层住宅的出现。在高层住宅出现以前，公摊率10%是比较常见的，但是近些年住宅的公摊率基本上已经超过20%，一些住宅的公摊率甚至达到30%，相当于一套100平米的房子，实际套内面积只有70平米。

高层住宅公摊面积高的原因有2个：首先高层住宅存在电梯，电梯井以及电梯间都占用很大的空间，这些都算在公摊里面；然后高层住宅的承重墙更厚，这也会增加公摊率。

高公摊率确实是目前高层住宅面临的一个重要问题，很多人购买高层住宅的一个重要原因就是高层住宅价格比较低，但是如果考虑公摊的话，高层住宅实际的性价比并不高。

容积率更高，居住不舒适

提到高层住宅，人们第一印象就是密密麻麻，人非常多。由于现在城市中的房价非常高，开发商建设高层住宅时，一般户型设计得都非常小，所以高层住宅的容积率非常高。就比如33层的高层住宅，一般都是两梯四户，一个单元就有132户，一户居住4个人，一个单元就居住528人。

虽然现在新建的高层住宅绿化环境非常好，但是对于高层住宅小区来说，居住的人实在太多了，不仅平时上下楼用电梯会比较麻烦，同时小区内的噪音也会比较大，平时居住起来舒适度比较大。更重要的是，现在家家户户都有汽车，很多家庭还不止一辆汽车，这导致高层住宅一直存在停车位不足的问题。如果居住在高层住宅，又没有停车位的话，平时停车会非常麻烦。

高层住宅安全问题难以保障

高层住宅安全问题。现在如果一旦发生火灾，消防员想要救人时，就会采用云梯进入高层住户家中进行抢救。但是一般情况下，云梯只能到达15层甚至16层的高度，而超过16层以上的居民就很难得到救援，只能通过走消防通道来逃生到较低楼层等待救援。这就要求消防通道要一直保持畅通。除了消防安全隐患以外，如果有地震发生时，那么高层住宅的居民逃生问题就更加严峻，逃生的几率成功几率也会更低。

高层住宅老化却难以拆迁

高层住宅的老化问题一直是很多人担忧的问题，虽然现在高层住宅还相对比较新，但是随著时间的推移，高层住宅的老化问题是不可避免的问题。

高层住宅老化的主要表现是各种设备设施的老化，比如电梯的老化、供水设备的老化、供暖设备的老化。当设备设施老化之后就容易出现故障，这些故障问题都会给实际居住带来负面影响。同时这些设备也需要维修，维修的成本也需要业主来承担，某种意义上增大了平时的居住成本。

现在开发商在拆迁问题上，更愿意去选择棚户区或者多层住宅，不愿意来接触高层住宅。所以一旦高层住宅中一些老旧的部件出现问题时，也只能不断修修补补，根本无法寄希望于开发商来拆迁旧房子。

因为开发商本身是要考虑成本的，高层住宅中住户如此之多，但本身所占地面积却不大，这会使得开发商本身的拆迁成本费用直线上涨，因此即使高层住宅本身地段较好，但是一般开发商也根本吃不消。

我们家拆迁要选房子，共25层，我们家选24搂，心里感觉有点高，怪怪的

一、买房楼层的选择应当考虑的主要因素有：住宅楼总层数、逃生难易、生活便利性、家庭人口年龄构成及健康状况、住宅通风采光情况、楼层价格差异等因素。

二、低层住宅：指一层至三层的住宅。

楼层选择优势：低层对于有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的。有意外发生的时候，比如地震、倒塌、火灾等事故，低层是最有利于逃生的。价格低空间利用率高：开发商一般会在这段楼层把空间设计得灵活，比如1楼有地下室，花园，车库等空间，其他层有露台、阳光房、天井等布局，这些空间往往半卖半送，购房者可以花小钱得到更多的房屋面积。

三、多层住宅：指四层至六层的住宅。

楼层选择优势：安全性能好，方便家人出行，楼层价格适中。

四、中高层住宅：指七层至九层的住宅。

楼层选择优势：比较接近地面，可以看到地面人物和景物，舒适度、方便度和空间尺度比高层好，通风、采光、日照基本能满足生活居住需求。

五、高层住宅：指十层及十层以上的住宅。

楼层选择优势：通风采光良好，在房间内网上窗外，片区景色一览无遗，视野好。20层以上高层楼层私密性好，可以不受周边环境干扰。高层视野开阔，光照效果较好，身居高层、开窗见景，放眼望去，远处景物尽收眼底，有种高楼揽胜景的感觉，平添几分生活情趣和品位，极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，给住户带来成就感。

六、顶楼和底层

很多购房者都不愿意选择顶楼和底层，因为顶楼夏天比较热，如果开发商没有做隔热处理，更是不适合居住。底层是因为容易遭受蚊虫攻击，湿气重。但是顶层和底层在价格上是经济实惠的，家庭经济一般的购房者可以考虑这些楼层。

选购顶层最重要的就是看开发商是否有做隔热处理，很多顶层都是买顶楼送阁楼，所以这样的房子还是很经济实惠的。

选购底层首先要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。

七、整体而已，高层住宅楼层选择可以根据“住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次的规则”进行选择，总层数不同楼层选择也不一样。

拆迁还房是要多层好还是小高层好，是要面积大点的好呢，还是面积小点的好？

拆迁房是要都城好，还是小高层好小面积大点好还是面积小一点好你好，你自己做的话，肯定是面积大一点小高层，你看地段吧，哪个地段好就用哪个。

20年后，“高层住宅”与“多层住宅”谁更有价值？

当进入城市后，第一件事往往就是解决住房问题，而近10年来，随著钢筋混凝土技术的成熟以及升降电梯技术的普及，高层住宅逐渐出现在我们的视野中，这些动辄2、30层的高楼已经非常普遍。那究竟高层住宅和多层住宅，未来谁会更有价值呢？

高层住宅老化速度快

如今很多房龄比较老的高层住宅，电梯会常常出现故障，而一栋楼随随便便都30层了，试想下，你要回家得爬个10几20层是不是特别麻烦。

还有排水设备和消防设备这些机械设备老化损坏后，就会对居民正常生活造成严重的影响。并且这样机械设备维修或者更换的费用都非常高，随著高层住宅慢慢老化，并且开始对机械设备开始维修时，居住在高层住宅的居住成本就会越来越高。

安全问题

高层住宅逃生困难，消防救援难度高。因为高层住宅的楼层数比较大，居住在比较高的楼层对电梯的依赖性比较高，基本上离开了电梯就无法上下楼。因此在发生火灾、地震等灾害的时候，居住在较高楼层的人逃生就比较困难，因为发生灾难的时候不能通过电梯上下楼，只能通过逃生通道逃生，也就是高层住宅中的楼梯。

高层住宅不仅逃生困难，同时救援难度也比较高，楼层的高度会给高层住宅的救援带来一定的难度。另外在消防救援中，高层住宅的救援对消防设备的要求也非常高，有时候没有与楼层高度相匹配的消防救援设备也会给救援带来一定的困难。

升值空间

高层住宅因为居住密度比较大，拆迁成本过高，开发商可能不愿意拆迁高层住宅，高层住宅可能会面临拆迁难的问题，而低层洋房完全就没有这方面的担心。还有最重要的一点，如果在同一时间，同一地段进行拆迁，那么矮层的房子拆迁费要高一些。

这主要因为高层的土地利用率高，这样就会导致每个人所拥有的平均面积要比矮层住户要少一些，而拆迁补偿金主要就是看一个人所占有的土地面积来定的。所以低层住户和高层住户如果同时遇到了拆迁，那么低层户得到了补偿款更丰厚。

从长期来看，随著时间的推移，一方面人们对居住体验的要求越来越高，另一方面人们收入水平逐渐提高，更多人拥有购买低层洋房的能力，洋房也会受到更多人的喜爱。

更重要的是一点是洋房的长期发展潜力更大，而高层住宅会面临严重的老化问题。因此，从长远的角度来看，10年、20年后，低层洋房的升值空间要更大一些。

拆迁安置房最高可以盖几层

具体要看规划，出于经济角度考虑，一般是最高盖33层。

拆迁安置房一般不体现在房产证上，它严格意义上来说也不是一个法律上的概念，比如我国就没有中央层面的拆迁安置房法律，这类法律只有地方会有，比如上海就出过。

安置房与商品房的差别：

1.安置房用途是供于被拆迁人口的安置，一般安置房造成之后都是没有房产证的，一般可领取房产证至少要在五年以上，也就是说安置房要满五年可申请办理房产证。商品房的话也不用我说了，都是有房产证的，实时办理，除非是预售的。

2.安置房绿化相对于商品房较差。但是也有差别，安置房也有三六九等，商品房也是三六九等。

3.质量问题：三六九等，看开发商良心。但普遍认为安置房质量相对差。

4.前面说过安置房要满五年可以申请办理房产证。补充一个，也就是要满五年才可以交易。但现在还是存在，应该说是普遍存在安置房没有满五年就去买卖的，买的人也是挺多的。这个的话风险比较大，不像商品房。

5.学区问题，这个不用我说了，还是跟房产证有关。

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