今天给各位分享开发商拆迁与业主博弈的知识,其中也会对开发商征地拆迁进行讲解,如果能碰巧解决你现在面临的问题,别忘了关注本站,现在开始吧!本文目录一览:1、开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意,我们应该如何维权?2、存量城拆安置房长年空置问题影响3、房屋拆迁律师4、土地动迁律师5、我是开发商,房子拆迁拆...
2022-11-07 111 开发商拆迁与业主博弈,开发商征地拆迁
今天给各位分享开发商拆迁与业主博弈的知识,其中也会对开发商征地拆迁进行讲解,如果能碰巧解决你现在面临的问题,别忘了关注本站,现在开始吧!
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我觉得是个媒体就得去反应一下,当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛,不知道当地是否有那种民生节目,但是凭个人经验,开发商如果想压这些事的话,凭几家联合去找电视媒体是没效果的,他们都不会理会,只要这件事闹的比较大,规模和影响都很严重的话,电视媒体才可能出动,所以向媒体反应的时候最好拿出来非常确凿的证据,以及可以得到大部分人的支持,然后多次与媒体联系,必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全,强制拆迁的事已经不是一件两件了。
为了在经济发展中追求公平正义,公民需依法理性维权,基于各地拆迁维权的经验和教训,略作简要总结如下:
一、公民合法的私有财产不受侵犯
自己的房子自己做主。商业开发者和被拆迁者是平等主体间的民事法律关系,双方谈判,达成一致意见房屋产权转移,不能达成一致意见就不能进行拆迁。
为了公共利益的需要,政府可以强制征收,但必须依照法定程序,并给与公正补偿。目前,什么是公共利益、强制征收的程序、赔偿的标准都有争议,旧拆迁条例很不公平,新的征收条例仍在制定中。根据新的征收条例草案,公共利益有明确的列举,为了公共利益政府作为征收主体,拆迁补偿按照市场化标准,即土地使用权的拍卖价格。
在法律不明确,尤其是对于农村集体土地上的房屋拆迁法律不明确的情况下,强制剥夺公民房屋财产的政府行为应当推定是为了公共利益的征收,应当经过规划、价格评估、颁发拆迁许可证、裁决、强制执行等程序。未经过这些程序的强制拆迁属于非法。
二、违法的拆迁
各地出台一些拆迁政策也许是善意的,但的确违法。经村民代表大会(而不是村民大会)同意就强制拆迁村民的房屋,即所谓“村民自愿腾退改造”的拆迁模式,违反了村民委员会组织法,也违反了宪法和物权法。没有具体的建设项目规划就获得拆迁许可证甚至没有拆迁许可证就强制拆迁的“土地储备”拆迁模式,违反了城乡规划法。未经规划、价格评估、颁发拆迁许可证等法定程序就强制拆迁的所谓“绿化隔离带”拆迁模式,违反了宪法和物权法。
三、公正的补偿——有权利分享土地增值
征收补偿应当采用市场化标准,即土地公开拍卖的价格。当然,由于地价上升是城市发展的结果,不应当把全部收入归房屋原所有人,国家可以通过税收拿走一部分归公,剩下的归房屋所有人。
房屋拆迁土地开发通常意味着巨额利润,目前这些利润大部分被政府和开发商拿走了,给房屋原产权人分享太少,这是各地拆迁矛盾的直接原因。考虑到中国国情,被拆迁者在拆迁项目的利润中分享三分之一是合理的,有些地方采取“拆一补二”或拆一补三——即拆除一平米,在原地补偿二或三平米的模式也是比较合理的。
四、面对不公正的强拆
没有法律程序,或者虽按照法律程序但补偿明显不公正的拆迁,公民有理由依法理性维权。房屋拆迁维权是防守行为,核心在于一个字——拖。不要轻易被搬迁奖励诱惑,各地一个基本教训是,不公正的拆迁中,搬走的越早越吃亏,北京有大量为此追悔莫及的居民。如果拆迁方答应回迁安置,要等到回迁房可以入住,并且经过质量鉴定之后才同意搬迁,切莫在回迁房建好之前就签字搬走,否则可能遭遇无法回迁或者回迁房质量差等问题。
第一,团结。拆迁方可能想尽办法威逼利诱分化瓦解被拆迁者,只有团结才能维护共同的权益。团结的方式包括召集热心公益的村民举行会议,选举有公信力的维权代表,大家捐款成立维权基金,组织村民讨论、整理共同的合理要求,公布张贴这些合理要求,等等。
第二,不合作。如果没有完备法律手续,或者赔偿没有达到大家共同的合理要求,就不予合作,被动的不合作比如丈量房屋面积不开门不理会,要求签字不理会。主动地不合作,比如主动诉诸法律。针对拆迁方贴出的公告提起诉讼,依法上访等。不被动等待,而是主动拿起法律武器质疑对方违法之处。可以考虑有组织分批上访,一直坚持下去。如果拆迁方通过工作单位施加压力,也要联合起来诉诸法律。
第三,记录并曝光违法犯罪行为。很多地方拆迁方使用黑恶势力。黑恶势力最怕曝光。准备好摄像机、微型录像录音设备,随时记录黑恶势力骚扰、打人、砸玻璃等违法犯罪行为。记录的目的一方面是为了报案,更重要的是为了曝光。视频和图片对真相传播非常重要,利用图片制造新闻点,比如重庆钉子户的图片很具有新闻冲击力。充分利用网络,建立博客,注册论坛,建立微博、twitter账号,常更新内容,曝光违法行为,放大公民的呼吁。公布自己的联系方式,向网友们求助。
第四,集体行动和行为艺术。如果已经有部分房子被拆迁,可以考虑在原地搭帐篷,帐篷可以很有特色,本身也是言论表达。在房屋周围贴标语,比如“私有财产不可侵犯”、“要人权要生存”等。集体上访时可以穿上印有统一字样的衣服。在自己村庄或者小区举办烛光晚会、集会等,把经过的图片视频发到网上。遭遇黑恶势力野蛮暴力投诉无门也可以适当举行集会示威,但一定要和平有序。
第五,理性谈判。做好充分的防守工作,温和理性,执着坚守。以恰当的方式拖延足够长的时间,或者在抗争过程中,拆迁方可能会找来谈判。谈判要价要合理,谈判代表态度要温和,不跟任何人吵架,但要坚定;该妥协的时候要妥协,要考虑大局,考虑发展和建设,切莫得理不饶人。通过理性谈判达到合理补偿,实现社会公正与和谐。
最后说一句,一人力薄,只有在大部分拆迁户达成一致,形成统一战线的情况下,才会给开发商以震慑的威力,否则以现在开发商的策略,他们都是冷处理,这样就很被动了。
我觉得是个媒体就得去反应一下,当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛,不知道当地是否有那种民生节目,但是凭个人经验,开发商如果想压这些事的话,凭几家联合去找电视媒体是没效果的,他们都不会理会,只要这件事闹的比较大,规模和影响都很严重的话,电视媒体才可能出动,所以向媒体反应的时候最好拿出来非常确凿的证据,以及可以得到大部分人的支持,然后多次与媒体联系,必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全,强制拆迁的事已经不是一件两件了。
灯火通明的夜晚,北京芍药居北里几栋楼上千套住房却是黑灯熄火,成为人们眼中神秘的“空置楼盘”。在北京楼市供应相对紧张、房价居高不下的情况下,北京东北四环内的成熟社区出现大量房屋空置,无疑显得十分“奢侈”。
人们对芍药居地区这几栋楼房屋空置的缘由仍然不甚清楚,难下定论。相关部门摸清空置房的来由、合理分配和使用这些空置房屋应是当务之急。
如果该区域的房屋属于回迁安置房,那么相关部门无疑应当尽快与安置户达成补偿协议。在这方面,相关部门需要尽快出台统一、明确和具体的补偿方案,明确被拆迁业主的预期,避免被拆迁业主因不合理的预期,不断要求提高补偿标准,最终影响安置进度。在目前缺乏明确安置标准的情况下,被拆迁业主会加剧与政府和开发商的博弈,延缓安置进度,最终提高拆迁成本,并造成了房屋长时间的闲置。
一、拆迁房屋律师能做什么?
1、要确定企业使用土地及房屋的合法性问题。包括是否有国有土复地使用权证、房屋产权证或租赁合同等。随后向拆迁方获取征地批文、建设项目立项许可证制、建设规划许可证、施工许可证、拆迁方案、拆迁许可证等有关征地拆迁的审批文件及相关资料。
2、审查企业的营业执照、纳税情况、员工合同以及企业对土地或房屋投入等相关数据、信息和凭证,为制定补偿谈判方案,为可能涉及到的行政复议及相关诉讼提供依据。
3、制作拆迁损失报告 ;协助企业制作《动迁调查表》; 根据需要委托相关评估公司对企业资产及效益进行评估; 协助企业制作《拆迁损失报告》。
4、拆迁补偿安置协商与谈判。就补偿安置问题代表企业与拆迁方进行协商; 合理反映拆迁中涉知及企业利益的事实及补偿要求; 监督拆迁的实施过程,审查程序的合法性。
5、参与道行政复议及相关诉讼:参与企业与出租方的租赁纠纷案件; 根据需要向有关部门提起行政复议;参与企业与拆迁方之间的裁决及听证程序; 根据需要向法院提起行政诉讼及相关的民事诉讼甚至刑事诉讼等。
二、为什么要找专业的拆迁房屋律师?
1、被拆迁人相对于拆迁人地位的失衡
征地拆迁本质上就是一场博弈,博弈的一方是手无寸铁的老百姓,对方却是拥有实权的政府机关和处于优势地位的开发商。老百姓是处于一种天然的弱势地位,面对强势的政府和开发商往往无法达到博弈双方的平衡。而在博弈过程中,双方地位的平等是博弈成功的关键。所以聘请专业的律师,利用专业的江南官方体育app下载安卓版本 和律师的丰富经验能弥补自身地位失衡的缺失,不失为一个明智的选择。
2、被拆迁人与拆迁人信息的不对称
在征地拆迁过程中,被拆迁人往往是在拆迁前几天才知道相关信息,甚至有些地方只是口头通知,没有任何的书面材料。很多强拆案例中,政府直接通知当地村民所建房屋属于违章建筑,在没有任何书面材料的情况下实施强拆。国家相关法律均对征地拆迁做出了详细的程序性规定,但由于双方地位失衡从而导致双方信息的不对称,面对征地拆迁很多老百姓一无所知,甚至不知道去哪里获取相关信息,以致于在事后的维权过程中处于被动地位。
3、被征地拆迁人专业水平不足
面对征地拆迁,老百姓往往会有一种无助感,不知道该怎么去维护自己的合法权益。因为征地拆迁不是一个简单的案子,其往往涉及多个部门,涉及多套程序。例如,征地的批准机关是谁?征地的流程是怎么样的?评估公司的选择是怎么样的?土地上的补偿该怎么计算?等等。所以对于被征收人和被拆迁人而言,聘请专业的律师能让您在维权过程中省时省心还能争取自身权益的最大化。
请点击输入图片描述(最多18字)
一、拆迁房屋律师能做什么?
1、要确定企业使用土地及房屋的合法性问题。包括是否有国有土复地使用权证、房屋产权证或租赁合同等。随后向拆迁方获取征地批文、建设项目立项许可证制、建设规划许可证、施工许可证、拆迁方案、拆迁许可证等有关征地拆迁的审批文件及相关资料。
2、审查企业的营业执照、纳税情况、员工合同以及企业对土地或房屋投入等相关数据、信息和凭证,为制定补偿谈判方案,为可能涉及到的行政复议及相关诉讼提供依据。
3、制作拆迁损失报告 ;协助企业制作《动迁调查表》; 根据需要委托相关评估公司对企业资产及效益进行评估; 协助企业制作《拆迁损失报告》。
4、拆迁补偿安置协商与谈判。就补偿安置问题代表企业与拆迁方进行协商; 合理反映拆迁中涉知及企业利益的事实及补偿要求; 监督拆迁的实施过程,审查程序的合法性。
5、参与道行政复议及相关诉讼:参与企业与出租方的租赁纠纷案件; 根据需要向有关部门提起行政复议;参与企业与拆迁方之间的裁决及听证程序; 根据需要向法院提起行政诉讼及相关的民事诉讼甚至刑事诉讼等。
二、为什么要找专业的拆迁房屋律师?
1、被拆迁人相对于拆迁人地位的失衡
征地拆迁本质上就是一场博弈,博弈的一方是手无寸铁的老百姓,对方却是拥有实权的政府机关和处于优势地位的开发商。老百姓是处于一种天然的弱势地位,面对强势的政府和开发商往往无法达到博弈双方的平衡。而在博弈过程中,双方地位的平等是博弈成功的关键。所以聘请专业的律师,利用专业的江南官方体育app下载安卓版本 和律师的丰富经验能弥补自身地位失衡的缺失,不失为一个明智的选择。
2、被拆迁人与拆迁人信息的不对称
在征地拆迁过程中,被拆迁人往往是在拆迁前几天才知道相关信息,甚至有些地方只是口头通知,没有任何的书面材料。很多强拆案例中,政府直接通知当地村民所建房屋属于违章建筑,在没有任何书面材料的情况下实施强拆。国家相关法律均对征地拆迁做出了详细的程序性规定,但由于双方地位失衡从而导致双方信息的不对称,面对征地拆迁很多老百姓一无所知,甚至不知道去哪里获取相关信息,以致于在事后的维权过程中处于被动地位。
3、被征地拆迁人专业水平不足
面对征地拆迁,老百姓往往会有一种无助感,不知道该怎么去维护自己的合法权益。因为征地拆迁不是一个简单的案子,其往往涉及多个部门,涉及多套程序。例如,征地的批准机关是谁?征地的流程是怎么样的?评估公司的选择是怎么样的?土地上的补偿该怎么计算?等等。所以对于被征收人和被拆迁人而言,聘请专业的律师能让您在维权过程中省时省心还能争取自身权益的最大化。
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一直以来,拆迁过程中都会出现许多突发问题。拆迁是一项耗时费力的工作。归根结底,拆迁难的问题,是商业模式设计的问题。通过当家作主网创新模式的设计,能够有效化解开发商拆迁进程无法把握的难题,提高开发商的资金周转率和现金盈利率,把开发商的溢盈价值转移给业主,使业主和开发商形成一个盈利并体,则“拆迁”,就不再是问题。
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