夏涛拆迁律师征地的简单介绍

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本文目录一览：

• 1、大中型酒店拆迁如何赔偿？
• 2、房屋拆迁纠纷案例
• 3、北京最好的拆迁律师？
• 4、幼儿园拆迁应该怎样赔偿
• 5、拆迁补偿太低怎么办？

大中型酒店拆迁如何赔偿？

看看这个法院的 案例就全明白了

酒店拆迁维权陷入绝境，万典律师介入，扭转局面，帮助被征收人获合理赔偿！

原告：兆XX

委托代理人：王卫洲 ??夏涛 北京万典律师事务所律师

被告：荣成市人民政府

委托代理人：于XX　王XX

被告：威海市人民政府

委托代理人：林XX ???黄XX

山东荣成的兆某经人民拍卖，取得了一宗破产国有工厂的建筑，获得产权后兆某将其进行装修改造用于开了一家酒店，酒店的生意一直很好，兆某很高兴，但是在2014年这家酒店面房屋征收,因为补偿问题陷入了困境.....

房屋被征收，被征收人不服，提起行政复议

兆XX房屋位于荣成市XXX号，2015年荣成市人民政府发布《荣成市人民政府关于房屋征收决定的通知》，由于绿化项目的建设的需要，需要征收兆XX位于该项目范围内国有土地上的房屋。由于该地段地理位置不错，商业经营获得的利润还不错，由于补偿极不合理,因酒店的土地原本属于工业用地，且系划拨土地，征收部门不给补偿，而对于地上建筑物，只给建安成本价的补偿，兆某几乎血本无归，为了生存兆某只好走上维权之路。

维权之路不顺，复议被维持。

兆XX经人推荐找到北京Xx律师事务所律师进行法律维权，提起行政复议申请，无奈，复议决定认为被申请人（荣成市人民政府）作出的房屋征收决定符合法定条件，作出房屋征收决定的具体行政行为程序合法。最终维持被申请人荣成市人民政府作出的房屋征收决定的具体行政行为，第一次交锋失利了，此后征收部门越发施加压力，兆某显得非常被动。

提起行政诉讼后，仍然受挫，更换律师，万典律师介入

复议被维持以后，提起行政诉讼，但是仍然屡屡受挫，兆某某内心失望至极，本来想着可以依靠行政复议能维护自身的合法权益，却最终只能草草收场。兆某某觉得不能坐以待毙，打算更换律师来扭转局面。听到北京万典律师事务所律师曾在山东办过不少震惊全国的答案，帮助弱势群体获得了合法权益，于是找到北京万典律师事务所，听完兆XX的陈述以后，律师指派王卫洲律师、夏涛律师担任代理人。律师介入此案后，立即展开研讨，全面更改兆XX原来的办案路线，并深入调查取证，发现此次政府在征收的过程中政府有很多的违法之处。

违法点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条，市县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见．．．．为了充分保障被征收人的知情权、参与权和发表意见的权利，为给与被征收人充分考虑，商议、准备事件，一深入全面了解被征收人的意见，故征求意见的期限不得少于30日，而在此次征收中，政府征求公众意见并不充分，侵害被征收人的合法权益。

违法点二：《国有土地上房屋征收于补偿条例》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，而在此次征收方案中，仅提供了货币补偿方案，没有产权调换，侵犯了被征收人的选择权。

违法点三：经过调查发现，规划红线与实施征收的范围不一致。被告的项目不符合房屋征收地块的专项规划，且被告没有提供该项目符合转向规划的证据，依法应当由被告承担举证不利的后果。

双方和解，被征收人获高额补偿

本案开庭时，律师将被告违法的问题和证据一一举出，形势迅速有利于原告，之后被告为挽回败局，又重新提交新的证据到法院，万典律师指出，根据行政诉讼法和证据规定，政府举证已经超过举证期限，不予执政。第二次开庭以后，征收部门多次找兆XX打来电话，告知王律师，征收补偿已经处理完毕，与政府达成和解，协议签了补偿到位，兆XX撤回起诉，本案圆满结束。

附：山东省威海市中级人民法院行政裁定书

维权陷入绝境，万典律师介入，扭转局面，帮助被征收人获合理赔偿！

房屋拆迁纠纷案例

2016年9月22日上午，山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件，值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听，这个案子究竟是怎么回事？为什么会有这么多领导前来旁听。

据本案原告方承办律师王卫洲介绍，本案是一起具有典型意义的房屋案件，2015年8月18日，兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》（兰陵政征公告字2015第1号）决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收，征收范围“东至文化路，南至顺和路，西至中兴路西侧和平居委民房，北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落，原告认为被上诉人的行为明显违法，依法应当予以撤销，于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。

2015年12月上诉人向临沂市中级人民法院提起行政诉讼，临沂市中级人民法院于2016年6月28日宣判，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为一审判决明显违法，认定事实、适用法律错误，应当予以纠正，?于是上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院决定公开审理本案，上诉人郑左民等人及代理律师王卫洲、夏涛，被上诉人一位副县长和代理律师出庭应诉，山东省人民政府组织山东省各厅局负责人33人、各地副市长17人以及其它约300名行政官员出席观摩本案。

庭审中，双方针对征收补偿安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收补偿安置资金是否到位、原审判决是否正确等六个焦点问题展开激烈辩论，王卫洲、夏涛律师充分发表了代理意见，万典律师为本案作出的质证意见达5000字，代理意见达7000多字，逐条逐项的对案件事实、证据、法律、合法性、合理性等进行了辨析。

山东省高级人民法院行政庭庭长，山东省法制办副主任朱晓峰分别关于本案和庭审活动接受媒体的采访

图为王卫洲律师接受记者采访

万典律师代理意见全文如下：

关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见

审判长、审判员：

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托，依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人，经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查，我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情，现结合法律法规发表如下代理意见，请予以重视和参考：

第一焦点、一审判决认定事实，适用法律错误。

第一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

（一）表述客观，逻辑严密，用词准确，避免使用明显的褒贬词汇；

（二）准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实；

（三）对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

一审中，被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备，但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据，代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证，发表并提交了约5000字的质证意见，但一审判决对此没有作出任何解释，当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明，明显违反法官行为规范，一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。

2、一审认定事实证据不足，事实不清。

首先：一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据，被上诉人只是提供了文件本身，没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示，代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告，且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告，依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

关于被上诉人提交的音像资料，这些资料是在一审开庭当天提交的，上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限，不予质证，该证据也没有进行播放和质证，一审竟然采纳，我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“?第三十五条　证据应当在法庭上出示，并经庭审质证。未经庭审质证的证据，不能作为定案的依据。“的规定。

其次：一审在“本院认为”部分，对“事实认定”做了扩大。

一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”，以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记，调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物，并且被告已经将该调查结果予以公示“，因为被上诉人是没有证据的，但本院认为部分却对未查明事实作出认定，明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据（鲁政字【1997】97号）批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定，以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见（国法函[2005]36号文）内容如下：

各省、自治区、直辖市人民政府： ??根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释： ??????一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 ??????二、本解释自公布之日起实施。

可见户口转变并不导致集体土地转为国有，还应当履行征收的法定程序，本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿，又没有要求农民向政府移交土地，土地仍然属于集体土地。

《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止，该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背，属于违反上位法。

第二焦点：征收补偿方案及征求意见是否合法合理

第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法，不合理。

一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法，但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查，对实体内容没有进行审查，代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿，征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容，关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布：征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”，一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点：

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估，限制被征收人的应得补偿。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范，如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款??被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道，我国法律的一贯原则是“房随地、地随房，房屋土地不可分离”，如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥，仅仅是一些建筑材料，不会具有市场正常价值，而被上诉人的征收补偿方案（第（一）项第3、第（三）项第1等条款）规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的，这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值，而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定；被上诉人做这样的方案，那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估，这显然干涉评估机构的评估工作，

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、对土地使用权的补偿予以限制，被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

被上诉人补偿方案第五条第（一）项第2规定：“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿，房屋建筑面积不足1.0的，宅基地面积减去应补偿建筑面积部分，按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是，被征收人的房屋凡是盖楼房的，其两层以上的房屋，只能获得成本价无法获得市场价，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格，我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成，那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多？

而被上诉人提供的产权调换房，均属于17层高层楼房，其容积率远远大于1，但却所有建筑物都包含土地使用权价值，都是按市场价。

代理人认为，这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法，明显违法，属于恶意限制被征收人应当获得的补偿，这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照最低标准，不符合被征收人实际损失情况。

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元／人／月，这是《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准，而实际上被征收人中员工工资均在3000元／月以上，政府作此规定限制被征收人的正常收入，明显侵害权益，应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》：“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积，满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算，再增加的建筑面积按市场价计算；套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价，根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》，住宅楼的重置价为800-1200元/㎡，本案中，被上诉人的安置房为高层，但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格，而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡，这个评估机构显然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定，违法。

被上诉人补偿方案规定：搬迁费由政府定价为8元/㎡，只有特殊设备才可以评估；装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋，最高只能增加20%的补偿，且不给停产停业损失，也不合理，停产停业是客观存在的，应当补偿；而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估，给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素，以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿，但该意见稿，并没有告知被征收人有发表意见的权利，发表意见的方式、渠道、、期限，这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的，被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利，但该通告的发布时间为2015年5月11日，因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径，故假设该通告存在的话，按照通告规定2015年5月16日截止，齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等，甚至于在补偿安置方案中都没有写，更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系，但被征收人都无法发表任何意见。

听证没有公开举行，没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，被上诉人提供的证据来看，是由征收办公室组织，而且也没有修改补偿方案，不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知，所以政府是否组织听证、何时组织听证，被征收人不知道，属于秘密进行，没有知情权那么也就没有了参与权，违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项：（一）举行听证会的时间、地点；（二）拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料；三）申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

专家论证会没有专家，纯属走形式

一审认为，被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专

家论证，但专家论证参加人员都是什么人，县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧，全部为县政府下属部门的工作人员，可以说没有一个人相关领域的专家，也没有一个也没有研究咨询机构人员，这些人有出具论证意见的资质和能力吗？这样的专家论证有什么意义？

另外仔细审查了一下，此论证报告中的依据：如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合，且其所称有关征求意见的事项不存在。

《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构，对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的，结果能正确吗？

3、一审认定没有根据。

这个征收补偿方案存在这么多严重的问题，而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序，可见一审纯粹是走形式，庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容，这样的判决能够正确吗？我认为完全错误，不仅错在了表面上，而且错在骨髓里，一审法官欠缺法治精神。

第三焦点、征收程序是否合法

第一、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知，本案被告在2015年4月21日才发布通知，要求停止办理建设、工商等相关手续，而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕，发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义，而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生，摸底的结果显然不是最终结果，所以调查登记相当于没有履行，因为他没有调查最终的结果。

2、在作出《房屋征收决定》前，没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实，应承担举证责任。

第二、在作出《房屋征收决定》前，没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知》第二条规定：“作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理，并出具相关法律文书。”

本次征收区域因历史原因社会原因，存在大量未经登记的建筑，而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定，一律按照违章建筑给予对待，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。

第三、不具有合法的社会稳定风险评估。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民政府

作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论。???作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

《山东省行政程序规定》第二十九条　决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估；未经风险评估的，不得作出决策。

1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议讨论决定，本案被征收人360多户，（当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定：“??一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的，须经县（区）人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的，也需经同级人民政府常务会议研究决定。”）可见应当经县政府常务会议讨论决定，而本案中社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议通过，被上诉人提交的会议纪要显示，常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策

2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系信访局作出，信访局并非作出征收决定的市县人民政府，不具有主体资格，故属于无效文件。

第四焦点：征收是否符合规划和计划

第一、不符合四规划一计划，专项规划无证明文件。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条依照本条例第九条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形，并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。

这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复，但一审判决竟然对证据作出扩大解释。

特别是“专项规划”的规划的问题，人家被上诉人没有提供任何证据予以证明，依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据，但是一审判决竟然认为其符合专项规划。

第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位

第一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。

被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明，国家金库其实就是国库吗，根据《国家金库管理条例》，国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨，这怎么能叫资金到位呢？这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立，一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位，简直不可思议，一审的理由是什么吗？是绝大多数人已经签订协议，这其实是以结果来倒原因，相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法，这违反行政诉讼证据证据证明原则，但即使如此也不符合专户储存，专款专用的规定，如果法院这么审案子，以后行政府征收都可以不设立征收补偿专项账户。

第二、安置房源不存在

该房源目前尚未取得国有土地使用权，以及相关建设施工的手续，之后土地是否能够开工建设具有不确定性；

规划部门并非房屋土地管理部门，无权单独出具房源证明；

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六条??第一款被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目（第一批）的通知》，应当在原址还迁。

以上代理意见，请予以充分考虑，谢谢。

代理人：王卫洲 ，北京万典律师 事务所

2016年9月22日

北京最好的拆迁律师？

夏涛，北京嘉维银泰律师事务所，专业拆迁律师从业十五年，北京京云律师事务所的刘建华，

幼儿园拆迁应该怎样赔偿

应当根据征收条例，根据建筑物情况等因素，综合确定补偿价格，这个简单文字难以说明，各个幼儿园情况是不一样的啊，这里有一个幼儿园拆迁补偿的判决书，您看看参考一下，

山东省临沂市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2016）鲁13行初75号

原告王廷荣，女，1972年12月20日出生，汉族，居民，住兰陵县。

委托代理人王卫洲、夏涛，北京万典律师事务所律师。

被告兰陵县人民政府（原苍山县人民政府）。住所地：县城兰陵路东段。

法定代表人孙伟，县长。

委托代理人马国立，山东鲁泉律师事务所律师。

委托代理人吴士权，兰陵县住房和城乡建设局工作人员。

原告王廷荣不服被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字［2015］18号《房屋征收补偿决定书》，于2016年5月27日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。同年6月16日本院作出（2016）鲁13行初75号行政裁定书,以“涉案行政征收决定已提起诉讼，本案须以行政征收决定案件的审理结果为依据”为由，中止本案诉讼。2017年5月12日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王廷荣及其委托代理人王卫洲、夏涛，被告兰陵县人民政府委托代理人马国立、吴士权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2015年12月1日，被告兰陵县人民政府对被征收人乔国祥、王廷荣作出兰陵政征补字［2015］18号《房屋征收补偿决定书》，对原告被征收房屋采取货币补偿或房屋产权调换补偿两种补偿方案进行补偿。

原告诉称，被告作出的涉案征收补偿决定主要证据不足、程序严重违法，应予撤销。一、被告在未经原告知情的前提下委托评估公司针对原告的房屋作出评估报告，且补偿决定和评估报告一起送达原告，剥夺了原告的申请复核和鉴定的权利。二、原告已就被告作出的房屋征收决定向临沂市中级人民法院提起行政诉讼，案件尚在审理过程中，房屋征收决定的法律效力尚处于待定状态，不能作出补偿决定。基于被上诉人在作出补偿决定的过程中存在的诸多违法之处，原告诉至法院请求撤销被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字［2015］18号屋征收补偿决定书。

原告向本院提交以下证据：

证据1.兰陵政征补字［2015］18号《房屋征收补偿决定书》，证明补偿决定行政行为存在且违法。

证据2.苍房字第××号房屋所有权证，证明原告拥有合法房屋。

证据3.评估报告，证明原告房屋评估情况，评估报告系与房屋征收补偿决定书同时送达原告。

证据4.相关案例。

证据5.商品房预售合同，证明同地段的商品房价格。

证据6、政府常务会议关于中兴居委片区棚户区改造工程的报告，证明评估机构应由全体住户推选产生，推选不出由摇号产生。

被告兰陵县人民政府辩称，一、中兴片区改造项目经省多个部门批准，项目类型为城市棚户区，土地为国有土地，答辩人作出的房屋征收决定合法。二、答辩人制定征收补偿方案履行了征求公众意见、论证、听证、公示等法定程序，补偿方案内容经过论证、听证和广泛征收公众意见后修改，程序合法。三、答辩人公正选取评估公司。根据评估公司公示的征收房屋、同区位商品房价格，征收补偿价格不仅公平合理且已给予被征收人很大的优惠。四、答辩人依据补偿安置方案作出的补偿决定程序合法，所做补偿已保障了被答辩人的合法权益。五、征收决定自公告之日起生效，不存在所谓的效力待定状态。综上，答辩人作出行政行为证据确凿，适用法律法规正确，程序合法。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告兰陵县人民政府在举证期限内向本院提交以下证据：

第一组证据：

证据1.临沂市房产和住房保障局、临沂市发展和改革委员会、临沂市财政局、临沂市国土资源局、临沂市规划局联合行文的临房发［2015］5号《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目（第一批）的通知》。

证据2.中兴居委片区房屋征收补偿资金证明。

证据3.兰陵县发展和改革委员会兰陵发改函［2014］11号《关于兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程确定国民经济和社会发展规划情况的函》；兰陵县国土资源局《关于兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程是否符合兰陵县土地利用总体规划有关情况的函》；兰陵县规划局《关于兰陵县中兴居委片区棚户区的规划情况说明》；兰陵县人民政府兰陵政字［2014］49号《关于将中兴居委片区棚户区改造等两个项目纳入兰陵县2014年国民经济和社会发展计划的报告》；兰陵县人民代表大会常务委员会兰陵人大发［2014］35号《关于批准兰陵县人民政府〈关于将原监管场所片区改造等五个项目和中兴居委片区棚户区改造等两个项目纳入兰陵县2014年国民经济和社会发展计划的报告〉的决定》。

以上证据证明中兴居委片区征收决定程序合法。

第二组证据：

证据1.兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程专家论证报告。

证据2.中兴居委片区棚户区改造工程房屋征收补偿方案听证会报告。

证据3.关于中兴居委片区房屋征收补偿安置方案征求意见稿修改情况公示。

以上证据证明征收补偿安置方案制定程序合法，内容合理合法。

第三组证据：

证据1.2015年8月31日兰陵县中兴居委片区棚户区改造指挥部关于中兴居委片区棚户区改造工程房屋征收抓阄选定评估机构的通知。

证据2.2015年9月10日山东省兰陵县公证处（2015）兰陵证经字第77号公证书。

证据3.临沂大宇房地产评估有限责任公司营业执照、房地产评估机构资质证书（有效期限为2011年12月16日至2014年12月15日）。

证据4.2015年9月11日临沂大宇房地产评估有限责任公司关于兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程征收房屋和同区位新建普通商品房市场均价的公示。

证据5.2015年8月18日兰陵县卞庄街道中兴居委片区房屋征收补偿安置方案。

以上证据证明评估公司已经过公正选取并公示了征收房屋、同区位商品房的价格，被告的征收补偿价格给予被征收人很多优惠。

第四组证据：

证据1.2015年8月18日兰陵政征公告字2015第1号兰陵县人民政府房屋征收决定公告。

证据2.2015年10月28日兰陵县房屋征收补偿办公室关于签订房屋征收补偿安置协议的通知。

证据3.2015年12月1日山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司关于乔国祥、王廷荣被征收房屋征收估价报告。

证据4.2015年12月1日兰陵县人民政府兰陵政征补字［2015］18号《房屋征收补偿决定书》。

以上证据证明答辩人依据补偿安置方案作出补偿决定的程序、内容均合法，所做补偿已保障了被答辩人的合法权益。

第五组证据：影像资料，证明答辩人依照法律规定进行了公示、公告、送达等程序。

被告于庭审时向法院提交临沂市工商行政管理局企业注册局出具的说明（系复印件），证明临沂大宇房地产评估有限责任公司已被山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司吸收合并。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、6的真实性予以认可，但辩解结合被告提供的第五组证据影像资料可以证明2015年10月13日对涉案片区评估结果公示中已明确告知被征收人向评估公司申请复核鉴定的权利，对证据5不予认可。

原告对被告提交证据的真实性、合法性均不予认可。

本院对上述证据认证如下：对原告提交证据1、2、3的证明效力予以认可。原告的证据4、5、6，与本案无关联性，本院不予采信。对于被告提交的证据，第一组、第二组证据均系房屋征收决定过程中的相关文件，已经发生法律效力的（2016）鲁行终1281号等行政判决已经对房屋征收决定行为合法予以确认，此二组证据与本案无联性。对第三、四、五组证据的真实性予以认可。对于庭审中被告提交的证据，因已超出被告举证期限，对该证据本院不予采信。

经审理查明：2015年8月18日，被告兰陵县人民政府发布了“兰陵政征公告字2015第1号兰陵县人民政府房屋征收决定公告”，决定对兰陵县中兴居委片区棚户区改造工程范围内的房屋实施征收。原告所有的座落于兰陵县卞庄镇二村的苍房字第××号房屋即位于上述征收范围内。

2015年8月31日，中兴居委片区棚户区改造指挥部下发“关于中兴居委片区棚户区改造工程房屋征收抓阄选定评估机构的通知”，决定于9月1日上午9点组织采取抓阄的方式确定评估机构。9月10日，山东省兰陵县公证处出具（2015）兰陵证经字第77号公证书，对9月1日拆迁户代表杨安会抓阄选取临沂大宇房地产评估有限公司一事进行公证。12月1日，山东省大宇建设项目管理房地产评估有限公司对被征收人房屋作出《房地产征收估价报告》。同日兰陵县人民政府对本案被征收人作出兰陵政征补字［2015］18号《房屋征收补偿决定书》。原告对该决定不服，向本院提起诉讼。本案在审理过程中，山东省高级人民法院对郑左民等人起诉要求撤销兰陵县人民政府作出的兰陵政征公告字2015第1号兰陵县人民政府房屋征收决定公告的二审审理程序尚未终结，故本院于2016年6月16日作出中止诉讼裁定。同年11月22日，山东省高级人民法院作出（2016）鲁行终1281号等行政判决，维持了本院（2015）临行初字第711号等行政判决“驳回原告要求撤销兰陵县人民政府对兰陵县中兴居委片区棚户区改造项目作出的房屋征收决定等诉讼请求”。

本院认为：已经发生法律效力的（2016）鲁行终1281号等行政判决已经确认维持（2015）临行初字第711号等行政判决“驳回原告要求撤销兰陵县人民政府对兰陵县中兴居委片区棚户区改造项目作出的房屋征收决定等诉讼请求”，故对于双方当事人关于房屋征收决定过程中的是否符合国民经济和社会发展规划等、征收补偿费用是否足额到位、征收补偿方案是否听证、征收补偿安置方案是否合法等行为的相关争议，已被生效的裁判文书所羁束，本院对此不予审理。本案的争议焦点问题是被告兰陵县人民政府作出的涉案房屋征收补偿决定书是否合法，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，本案重点审查的是评估机构的确定程序、被征收房屋价值的认定时点、房屋评估部门是否按照法定程序开展了评估工作、是否充分保障了被征收人享有的复核、鉴定权利等。纵观被告提交的证据，被告不能证明评估机构由被征收人在规定时间内进行了协商，不能证明评估机构对被征收房屋进行了实地查勘，不能证明评估机构提供了分户的初步评估结果、房屋征收部门将结果向被征收人进行了公示等。被告虽然向原告交付了分户评估报告，但该报告系与房屋征收补偿决定同一时间向原告送达，剥夺了原告享有的对评估结果有异议时的复核评估以及向评估专家委员会申请鉴定的权利，导致原告对评估报告中存有异议的“原告房屋权属及状态”的描述、评估报告中两位估价师违反“不得以印章代替签字”的规定未在评估报告中签字等情形无法通过上述渠道进行权利的救济。被告提交的证据证明抽签选定的评估机构是“临沂大宇房地产评估有限责任公司”，该评估机构的资质证书有效期限为2011年12月16日至2014年12月15日，即在抽签选定评估机构时“临沂大宇房地产评估有限责任公司”的评估资质证书已经超出有效期限。涉案评估报告是由“山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司”出具，临沂大宇房地产评估有限责任公司和山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司均系依法在临沂市工商行政管理局注册登记的独立法人企业，两公司营业期限的起止时间不同，“老注册号”与“注册号”均不相同，设立方式均为“一般新设”，企业状态均为“在营（开业）企业”，故被告关于“山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司”是“临沂大宇房地产评估有限责任公司”吸收合并而来的辩解，不足以对抗临沂市工商局信息中心出具的上述两公司的工商登记档案材料，对被告的辩解本院不予采信，

综上，被告兰陵县人民政府作出的涉案房屋征收补偿决定，认定事实主要证据不足，程序违法，应予撤销。原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：

撤销被告兰陵县人民政府作出的兰陵政征补字［2015］18号《房屋征收补偿决定书》。

案件受理费50元，由被告兰陵县人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长王茂峰

审　判　员陈　芳

审　判　员石晓辉

代理审判员崔岩梅

人民陪审员彭志银

二〇一七年六月十五日

书　记　员李浩维

拆迁补偿太低怎么办？

在拆迁案件中，很多被征收人抱怨政府给予的补偿太少，不能接受，例如张三家院落面积200㎡，房屋面积120㎡，其中正房100㎡，门房20㎡，2012年县政府决定对该区域实施旧城改造，张三的房屋位于征收范围。政府发布征收补偿方案，方案规定，征收范围内正房按照1：1比例置换安置房或由评估公司评估确定补偿数额给予货币补偿，门房、偏房之类房屋属于附着物按照800元/㎡补偿，房屋被征收时院内空地同时被收回。周边商品房售价为5000元/㎡，期间征收办同张三协商，征收办希望给予其货币补偿50万元或置换100㎡安置房并给予门房等附属物5万元。张三不同意，征收办委托评估公司对张三房屋作出评估，评估总价值为40万元，其中正房价值36万元，附属物价值4万元。县政府对张三作出《房屋征收补偿决定》，决定给予张三货币补偿40万元或给予置换安置房100㎡并给与其附属物4万元补偿，限期15日搬迁，否则申请人民法院强制执行。

《房屋征收补偿决定》作出后，征收办再次找张三协商，要求签订协议，仍然可以按照原定的“给予其货币补偿50万元或置换100㎡安置房并给予门房等附属物5万元”补偿，否则强制执行后只能按照《房屋征收补偿决定》补偿，并且由张三承担执行费。

张三对此非常不满，总觉着补偿不合理，但说不出哪里不合理，也不知道该怎么解决，那么这个案例中补偿有没有问题呢？

万典律师认为：1、被征收房屋土地使用权不能忽略，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋被征收的，土地使用权同时收回，故国有土地使用权应当一并补偿，而非房屋被征收时无偿收回，张三的房屋应当根据被征收房屋200㎡土地使用权和被征收房屋的价值等一并评估计算征收补偿，而不能将空白面积无偿收回。

2、补偿方案规定被征收房屋正房与安置房1:1置换没有根据，被征收房屋属于单门独户的院落，而安置房属于高层楼房，其容积率、建筑结构、舒适度完全不同，例如被征收房屋院落内体育锻炼、养花、停车等功能，安置房就没有，而这些因素都会影响房屋的价值。

3、方案规定门房、偏房只能按照附属物补偿不合理，

被征收房屋的门房、偏房之类房屋，无论是否实际用于居住只要其高度、结构符合住宅的标准，应当按照住宅对待，例如我们购买普通商品房其中的厨房、厕所、电梯等全部要按住宅单价购买，一样的道理，被征收房屋的门房、偏房、厕所、厨房之类应当获得同等的对待。

经过咨询后，张三知道了其中的问题，于是向征收办提出，但是征收办仍然不同意做任何改变，因为方案是县政府制定的，所有人都执行这样的标准，不可能因为张三一个人而改变，并明确告知，政府正在做强拆申请的材料，劝张三早日签订协议，否则一旦强制执行，就只能按照《房屋征收补偿决定》来处理了，张三表示，如果敢强拆就聘请律师起诉政府，征收办告知“起诉时你的权利，我们欢迎你提起诉讼”。

张三感到非常无奈，再次找到万典律师事务所，希望政府申请法院强制拆迁时，由律师代为维护权益，万典律师事务所律师告知，千万不能等到强拆的时候，因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，政府申请法院强制执行的时候，被征收人已经失去了对补偿决定提起行政诉讼的权利，法院不会审查评估机构的评估是否合理、也不会审查政府征收补偿方案存在的瑕疵，故即使有律师帮助，也难以救济，大多会眼睁睁看着房屋被强拆，而一旦被强拆，被征收人失去谈判的砝码，补偿问题解决起来难度会大增。

随后，律师向张三告知了万典律师事务所归纳的作出《房屋征收决定》的十二个环节、以及作出《房屋征收补偿决定》的程序和条件并一一核对县政府行政行为是否符合要求，律师和张三发现征收部门在征收工作存在多处严重违法。

1、房屋征收与补偿方案违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》

，如之前提到的忽略土地使用权补偿，规定的置换忽略容积率、舒适度、土地等级等影响房屋价值的因素，门房偏房按附属物认定没有依据等等问题。

2、房屋征收评估机构的选择时，没有履行被征收自由协商选择的程序，而是直接由政府组织摇号的方式选定。

3、作出评估报告后，没有告知张三进行复核、鉴定的权利，直接作出《征收补偿决定》

4、作出《房屋征收决定》时、《补偿安置方案》虽然履行了30天征求公众意见的程序，但是对于征求的公众意见和对方案的修改情况没有公示，且方案没有任何修改。

张三接受律师的建议，决定提起诉讼，律师告知张三在提起诉讼之前应当首先进行调查取证，但是因为情况紧急，律师建议先行提起诉讼，于是张三和律师起诉要求撤销《征收补偿决定》，并对《房屋征收决定》另行提起诉讼要求予以撤销。并在人民法院立案至开庭的空档期内进行了调查取证工作，期间又发现了该县房屋征收中存在的其他严重问题，律师经过整理在开庭前3日将全套证据提交到人民法院。

开庭前，万典律师办案小组申请事务所集体研究庭战方案，随后律师团队集体对案件进行了研究和梳理，办案小组将案件所涉及的所有法律问题进行汇总、并商定了应对方案，扎实的准备和专业的水平，开庭效果非常的好，开庭结束后，法官询问张三是否同意协调，律师断然决绝，走出法院后张三不解的问律师，“为何不同意协调，能够协调解决不是很好吗，反正我不管他违法不违法，只要补偿问题解决了就行”，律师告知他，不要着急，征收版还要找他协商。

果不其然，过了不久征收办再次找到张三要求协商，张三征求律师的意见，律师劝其沉住气，1、不要急于达成协议，2、不要主动提出补偿数额，3、不要狮子大开口，不能主张无理要求。张三听取了律师的意见，经过1个月的协商，法院审判期限都快要到期了，双方协商的也差不多了，最终征收办对于张三的合理要求予以同意，对于一些不合理的要求经过解释，以及征求律师意见，张三也做出了退让，双方签订房屋征收补偿协议，案件圆满结束。

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