如皋拆迁律师房屋征收,2021年如皋拆迁补助

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本文目录一览：

• 1、如皋拆迁补偿是根据什么来评估的
• 2、北京律师杨负责天台案件吗
• 3、杨律师在征地拆迁方面有哪些经典的案例吗？
• 4、江苏南通如皋农村拆迁补偿标准

如皋拆迁补偿是根据什么来评估的

征地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。

第一、重置成本法

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法

在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

第三、市场比较法

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法

假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。

假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。

第五、基准地价修正法

基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。

北京律师杨负责天台案件吗

律师简介

?

杨律师

北京-北京

主任律师

19

好评人数

5134

帮助人数

1小时内

平均响应时间

律师简介

杨，1968年出生，山东大学法学学士，中国人民大学法学硕士。中国政法大学法律硕士学院兼职教授，中国行为法学会特聘教授，中国东方文化研究会诉讼文化分会常务副会长，中国行为法学会培训合作中心专家智库委员会委员、客座教授，人民日报社《民生周刊》特约评论员，央视特邀嘉宾主持、评论员。现为北京律师事务所党支部书记、主任。

杨从1995年律师执业至今逾27年，长期专注于行政法领域。2012年，杨律师创立北京律师事务所，以行政法专业所为愿景，用“正义、诚信、融合、责任”的精神服务客户。

目前，在征地拆迁领域，杨及其团队的足迹已遍布全国30多个省级行政地区，代理征地拆迁案件2万余件，服务客户百万余人。

杨代理的案件曾获评“2014年度中国十大影响性诉讼案例”“2016江苏十大典型案例”“2018年推动法治进程十大案件”，具有较大的司法与社会影响力。

杨多次参与了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律的立法和修法研讨会，其主持撰写立法建议稿、修订草案经全国人大代表提交形成了议案被审议。2016年，“法学三老”之一、著名法学家郭道晖对杨律师参与立法给予了极高的评价，为其亲笔题字“中国律师参与立法第一人”。

凭借多年实战经验，杨撰写了《房屋征收补偿操作策略与案例精析》等六部法律专著或律师论著。杨也曾在中央电视台、《中国新闻社》等数十家媒体上作为特邀嘉宾、作者发表法律评论、案件点评等，通过专业评论传播法治理念。当前，杨的执业理念、执业业绩获得了业界和公众的一致好评。

【个人荣誉】

2009年，荣获“影响中国·第九届中国时代十大风云人物”荣誉称号。

2010年，杨被最高人民检察院主管、检察日报社主办的《方圆律政》杂志誉为“中国拆迁律师第一人”，其团队被《方圆律政》杂志评为“中国第一拆迁团队”。

2011年8月，由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。

2016年，“法学三老”之一、著名法学家郭道晖对杨律师参与立法给予了极高的评价，为其亲笔题字“中国律师参与立法第一人”。

2017年，杨荣获法制晚报法律大讲堂“2016年度魅力律师”称号。

【经典案例】

一、“青岛平度3.21征地纵火案”——2014年度中国十大影响性诉讼案例

北京律师事务所杨、刘勇进、金长胜律师代理的“青岛平度3.21征地纵火案”，是我国首例因违法暴力逼迁被判处死刑的案件，有力地震慑了违法逼迁行为，为广大被拆迁人依法维权奠定了信心。

二、“如皋市某公司行政强制拆迁案”——江苏法院2016年度十大典型案例

由北京律师事务所杨、刘博韬律师代理的“如皋市某公司行政强制拆迁案”，克服了强拆主体不明确、当事人因维权锒铛入狱等困境，历经五年、两审，终获胜诉。此案件在当地具有极大影响力，有力震慑了违法强拆行为。

三、“许某诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿案”——2018年推动法治进程十大案件

由北京律师事务所杨律师代理的“许某诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿案” ，明确宣示产权人因行政机关侵权所得到的赔偿不能低于依合法征收程序应得到的补偿，体现了有权必有责、违法须担责、侵权要赔偿、赔偿应全面的法治理念。这一行政法治领域的重大突破性胜利因此被载入史册，成为指导今后土地、房屋征收领域同类型案件裁判的重要案例。

【法治贡献】

杨始终关注行政法领域的立法与修订活动，通过举办、参加研讨会、主持撰写立法建议等形式参与重大法律修订中。

杨律师先后分别就《行政程序法》《土地管理法》《违法建筑认定与处置法》的制定和修改举办立法建议召开研讨会，会议专门邀请相关领域专家徐昕、张千帆、郑振源、蔡继明、刘守英、盛洪、刘莘、杨建顺、余凌云、杨伟东等就立法建议进行深入探讨，并于第十二届全国人民代表大会第四次会议上分别由全国人民代表大会法律委员会、环境与资源保护委员会、财政经济委员会，3个代表团120名人大代表，提交了三部法律的立法议案，均成功得到审议结果（见附件）。

2010年4月，应邀中国人民大学洪范法律与经济研究所，出席“维权律师的安全保障与应急机制研讨会” ；2010年9月，与数十位法学教授、检察官、法官、律师共同出席方圆律政杂志社主办的“城市房屋拆迁管理条例的修改与完善研讨会”；2010年11月，与北大五学者姜明安、沈岿、王锡锌、钱明星和陈端洪等五位教授共同出席、“不动产征收与搬迁法研讨会”。

2015年1月，由北京律师事务所、北京大学宪法与行政法研究中心、中国人民大学律师业务研究所共同主办的“企业支持起诉——拆迁法治中的新力量”高峰研讨会在京举办。

2016年，杨律师发起成立了中国行政法治“学术+实务”新平台——在鸣行政法治论坛，与北京大学宪法与行政法研究中心、方圆律政杂志社联合主办首届在鸣行政法治论坛暨“2016行政法治：预测与战略高峰研讨会”。同年，杨律师等人连续召开三次研讨会，讨论《行政程序法》《土地管理法》《违法建筑认定与处置法（律师建议稿）》的立法与修订问题。

由杨组织举办的历届在鸣行政法治论坛还有“产权保护与违法建筑拆除问题研讨会”暨第五届在鸣行政法治论坛；“完善集体土地征收制度”研讨会暨第六届在鸣行政法治论坛；“不动产征收领域的产权保护”主题研讨会暨第七届在鸣行政法治论；“《土地管理法》修订理论和实务的新动向”暨主题研讨会第八届在鸣行政法治论坛。

2020年，北京律师事务杨等13位律师，在《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征集意见阶段，向自然资源部提交了有关《土地管理法实施条例》修订的立法建议。其中部分修改意见内容出现在2021年9月颁布的《土地管理法实施条例》中。

【社会责任】

在专精法律业务的同时，杨长期热心公益。多年来，他坚持为当事人举办百期“拆迁维权公益讲座”，并获上海交通大学凯原法学院和律新社主办的 “2018第二届公益法律服务高峰论坛暨法律服务产业十大感动公益故事普法宣传项目”颁发的“公益爱心奖”。同时，杨律师还定期组织和参与校园和社区普法课堂，为各类社会群体提供公益法律服务。

2016年，经中组部原部长、中国集体雷锋评委会主任张全景同志批准，中国集体雷锋评审委员会等六家单位作出的中雷字（2016）年003号《全国学雷锋先进单位的决定》，授予北京律师事务所全国首家“雷锋律师事务所”光荣称号。

【出版物】

杨律师主编或参与撰写的出版物有：

1.《房屋拆迁以案说法实用指南》，杨、黄艳著，北京大学出版社2010年6月出版。

2.《拆迁案例胜诉指引》，杨、黄艳著，中国法制出版社2010年8月出版。

3.《我以我血荐轩辕——中国大律师办案纪实》，杨、陈光武主编，人民日报出版社2011年12月出版。

4.《房屋征收补偿操作策略与案例精析》，杨、黄艳著，法律出版社2015年1月出版。

5.《我是这样代理拆迁案的》，杨著，中国政法大学出版社2015年8月出版。

6.《大国律师公平梦》，杨主编，人民日报出版社2015年10月出版。

擅长领域

房产纠纷

合同纠纷

行政纠纷

征地拆迁

婚姻家庭

执业信息

律师姓名：

杨

执业律所：

北京律师事务所

职??务：

主任律师

执业证号：

11101*********801

服务地区：

北京-北京

咨询电话：

185-1033-5593

地??址：

北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层

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杨律师在征地拆迁方面有哪些经典的案例吗？

律师承办的案件中，不乏社会影响性大、关注度高的案件。如：被评为“2014 年度中国十大影响性诉讼案例”的“山东平度征地纵火案”、入选最高人民法院公布的第一批涉产权保护典型案例、入选2018年推动法治进程十大案件的“许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿案”、代理的“如皋市某公司房屋被拆除行政强制案”被江苏省高院列入“江苏法院2016年度十大典型案例”、代理的北京市崇文区高先生四合院拆迁案,获撤销裁决三份,强拆决定一份,补偿标准提高近8倍。

其他案例：中国科学院地理科学与资源研究所豹房南里住宅小区拆迁案、中央电视台新台址拆迁案、江苏省无锡市4A 级旅游风景区鼋头渚拆迁案、浙江省杭州市827户征地集体维权案、黑龙江省牡丹江市512 户征地集体维权案、江苏省南京市雨花台金叶花园287 户拆迁集体维权案、上海市200 户温州商人拆迁集体维权案、山东省潍坊青州市经济开发区2 个自然村200 余户“新农村建设”房屋搬迁补偿安置纠纷案、山东省青岛市黄岛区港头五社区100 余户村民房屋征收补偿安置集体维权案件、云南大理洱海客栈“环保关停”案等。

江苏南通如皋农村拆迁补偿标准

土地维权法律援助中心拆迁补偿系列——农村房屋拆迁补偿安置操作实务

被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。

补偿安置的时间界点：

1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定；

2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。

房屋的补偿安置方式

1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

3，拆迁房屋其他补偿项目：

律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

拆迁非居住房屋的补偿

1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。

2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。

3，其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：

（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。

农村房屋评估的律师操作指引

1，当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。

2，房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。

3，估价时点为土地征收公告之日。

4，居住房屋只评估单价，非居住房屋评估总价。

5，评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引

1，附着物评估：按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。

2，在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

3，临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

应进行必要的协助评估

凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

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