拆迁应该怎么谈,拆迁应该怎么谈价

今天给各位分享拆迁应该怎么谈的知识，其中也会对拆迁应该怎么谈价进行讲解，请看下面内容！

本文目录一览：

• 1、拆迁时如何谈判
• 2、拆迁组内部人员谈判技巧
• 3、我租的房子要拆迁了，怎么跟房东要补偿？
• 4、被拆迁谈判技巧_需要的注意事项

拆迁时如何谈判

法律分析：在谈判前，要对拆迁政策有一个详细的了解，这样才不会一谈三不知。首先，要了解拆迁的法律政策。了解了国家法律法规、政策制度才能评判拆迁行为是否合法，以及自己是否能够得到相应的补偿。此外，还要了解拆迁补偿标准，这样才能对征收方给出的报价在自己的心中有一个预判，关于这些信息可以在网上查询，尤其是当地政府的官网上查询，在官网上找到的文件更加具有说服力。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

拆迁组内部人员谈判技巧

被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁?对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节，找其漏洞。下面我整理了拆迁组内部人员 谈判技巧 ，供你阅读参考。

钉子户的 措施

1 拖：生病住院，离家出走，找不到人，都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间，给他反反复复。时间就是胜利。

2撤：面对官府和暴力机关、医院120-殡仪馆，单个被拆迁户是弱小的无力的，注意：要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件，拒绝在任何文件上签字(当然，写上他们反对《宪法》，批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。)，拒绝任何所谓”安排“。收集好一切证据，不能签任何字。尤其在我们江苏，公正的那一天为期不远了。

3 抓：你的拆迁对手们一定有大量的弱点，抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则：比如说：给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用，你可以要求同等待遇呀!

4 访：一去上级机关或者直接北京去上访。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的上访材料上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以作为有利证据;希望大家想办法能够说服他们。三找律师咨询，在接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决 方法 都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。

5 谈：告诉他们，你们支持拆迁，但反对违法拆迁，一定要把违法问题理顺才可以进行。记住，永远不谈补偿问题，决不可以。只谈他们的违法乱纪问题，告诉他们，名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪(不违法乱纪，怎么搞拆迁)后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件，不满意永远和违法拆迁做斗争，绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程，适时合理利用。

拆迁组内部人员谈判技巧

谈判技巧之第1阶段 公告阶段

当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑;背后鼓动。

谈判技巧之 第2阶段 商谈、协议阶段

房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令(2002年7月1日起施行)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，(3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗，拆迁资金是否到位

此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急~，你急他们就开心~;要沉住气~，让他们急~!!!!!不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价;你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳……心理素质一定要好噢~，千万不能怕他们的恐吓~~。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了!能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信，大闹多给;小闹小给;不闹不给的方针。团结就是力量!这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢?拆迁办,建设局,对方当事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价;满足就签。

谈判技巧之 第3阶段 听证调解、行政裁决阶段

1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的!

2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住!这是你的权利!拿不出就有问题，不能拆!五项文件为：(一)建设项目批准文件;一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附红线图);一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件;一般由地方土地行政主管部门颁发。((四)拆迁计划和拆迁方案;是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见(国办发[2004]46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》)。

不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的

我租的房子要拆迁了，怎么跟房东要补偿？

有三种方式：一是主动找房东要，万一房东人够傻，真给了呢？二是找拆迁部门闹，万一负责拆迁的脑有坑，真给了呢？三是起诉法院判决，万一法官是业余客串的，真给了呢？都说人需要有点梦想，万一实现了呢？

上述都属于玩笑话，必竟题主不是“万一”本人！现在从拆迁的角度，和题主分析一下租户在拆迁时是否能获得赔偿的问题。

任何拆迁项目，也就是房屋征收，基本原则都是和房屋法定权属人协商，也就是和房产的所有人谈拆迁，拆迁款最终也只会支付给房屋所有人。 而租户，不在房屋征收单位的协商范围。

在征收单位已经和房屋所有人签订房屋征收协议，且支付补偿款后，租户的问题由房屋所有人自行解决，如果租户因为和房东之间协商未定而拒绝搬迁的，房屋征收单位是可以采取强制手段先行清空房屋而进行拆除。至于租户和房东间的纠纷，不属于房屋征收单位的解决范畴。

一般来说，租户可以简单的分为两种，一种是生活居住租户，一种是商业经营租户。对于生活居住租户，遭遇所租赁房屋拆迁时，其本身没有什么实际损失，也就谈不上什么补偿问题。最多，向房东争取当月房租的减免。

但生活中常常会有另类，在我从事过的一个征收项目中，就有一户借住亲戚家五年，从未付过房租的租客，要求和亲戚共享房屋征收补偿款的奇葩！理由是，这幢房子自己已经住了五年多，理应有他的权益。当然，最终那属于是痴人说梦，徒增笑谈而已！

另一种商业经营租户，尽管与房东签订过“遭遇不可抗力拆迁时，需要无条件配合”的类似协议条款，但由于拆迁确实造成了实际经营损失，且商业经营房租也很高，是可能通过协商的方式，向房东争取一部分搬迁补偿。

经营性租户，涉及到的补偿大致有：装修费用、停产停业损失和搬迁费用等。这几类补偿，在拆迁也就是房屋征收时，征收单位都会计算给房东，这就为租户向房东索取合理补偿创造了先决条件。

1）装修费用。 许多店面房，都是由租户进行装修，在遭遇拆迁时，由于租赁合同未到期而中止合同，造成装修未能利用到合同期满。比如，装修投入10万，租期2年，每个月的装修成本有4000元左右，如果仅租赁了一年就遭遇拆迁，那么至少还有5万元的装修成本是需要和房东协商的。

2）停产停业损失。 因为拆迁造成正常经营中断，停产停业的损失也可以向房东申请。

3）搬迁费用。 店面或者厂房，都有商品或者设备需要搬迁，因为合同尚未到期，搬迁费用也可以作为协商的条件。

以上的三项费用，只是理论上可以向房东索要，给不给和给多少，主动权永远在房东手上。 所以，狮子大开口和漫天要价，只会造成协商失败，最终可能得不到丝毫赔偿。

租户和房东，在拆迁的问题上，租户永远处于弱势地位，哪怕租户的损失再大，房东也可能不给予丝毫补偿。遭遇这种情况，租户要么自认倒霉，要么付诸法律手段。

所以，如果租户自身的损失足够大，且能提供相关依据，付诸法律手段，是可能索要到合理的补偿，维护好自身的权益！

好说，打王八蛋的，谈嘛，不用谈，不用想，根本用不着商量，我租的房里拆迁了那算我赶上了。我租的房就是我的，拆迁就应该有我一份儿。

真是可笑至极好不要脸了！想嘛了，天上掉馅饼了。

见过不要脸的，没见过这么不要脸的。见过异想天开的，没见过你这么痴心妄想的。穷疯了吧，碰瓷也没有这么碰的。

你要知道房屋是你租来的，可不是你抢来的，更不是他人白赠送给你的，别说你只租他五年，就是你租用了人家一辈子的房屋，人家拆迁与你半毛钱的关系都没有，你懂吗？

真会想，请问你是给人赞助了呢，还是给人投资入股了？人家的房子拆迁不拆迁与你有什么关系？你眼红什么？

恕我直言，说好听的了你这叫白日做梦，说不好听的话你就真的是太不要脸了。

好的，这样类似白痴的题目我看到的太多太多了，也不想在此多谈，在这里只能奉劝你一句，快别自取其辱了。想碰瓷儿此路不通，还是找找别的赚钱门道去吧！

这完全可以要补偿！你原来住得好好的，然后拆了没得住了，再说听说租住到了一定年份就自然成了房子的主人了！所以你必须要维护你自己的合法权益，抓住难得的暴富机会，不达目的决不罢休！如果你的正当权益得不到保障，还可以把原房东和动迁组告上法庭！希望你成功！

房东只有权利享受拆迁补偿款的百分之五十，剩下百分之五十应该由租住依法享有，你可以直接找房东协商，协商不成可以委托人民调解委员会进行调解，如对方仍不接受调解，你可直接向人民法院起诉房东。

没什么补偿，合同到期，结算完后拿回押金。不到期，结算完后拿回押金和剩余租金。

原因，租房押金不多，但在房东手里，违约金想拿到很难，不够折腾的。

报警？更不可能按照治安管理条例，房东出租房屋必须到辖区派出所备案，没有备案就是违规。而且这种纠纷派出所没有好脸色。

房东老了 你考虑怎么帮他养老了吗 房东生病了 你考虑了怎么分摊医药费了嘛 房东要死了 你考虑披麻戴孝守孝三年了吗 你都准备好了吗

你明确的说了，是租的人家的。你看到人家拆迁补偿了，你想分一杯羹。你是房东的儿子?还是房东的孙子？明确告诉你，麻利的搬家滚蛋。否则告你敲诈勒索罪，或私自占有他人财产最。

你租的房和你有毛关系？你租期到了就滚蛋得了，租期如果没到就搬迁了，剩下的租金和押金房东都退给你就完了，最多补偿你点合同约定的违约金，其他的和你都没关系，别做梦了

问这话的人还要点脸吗，你只是个租客，租房住一辈子也是租客，房东才是房主，人家买的房你租住就有份，当初你掏钱买了吗，嘛关系有你份，父母房子还打架去呢，臭不要脸的

按合同来呀，出租方提前终止合同的，需要提前一个月通知承租方，并赔偿一个月租金，你拿着一个月的赔偿款去找新的地方就OK了！就是这么简单！

被拆迁谈判技巧_需要的注意事项

谈判者的动机是影响谈判结果的重要因素，谈判中的让步策略和谈判者的跨 文化 背景是谈判中的关键变量。以下是我编整理了关于被拆迁 谈判技巧 ，希望你喜欢。

被拆迁谈判技巧

被拆迁谈判技巧：诉讼期间无权裁决

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。

被拆迁谈判技巧：精心设计行政诉讼中止行政裁决

在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月)，被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼， 一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼，通过诉讼把拆迁人拖入泥潭，使其迟迟拿不到行政裁决，没有行政裁决，拆迁人根本无法实施合法的强拆，这叫釜底抽薪!

被拆迁谈判技巧：公告拆迁期间谈话技巧

当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。

被拆迁谈判技巧：诉讼期间作出裁决的后果

如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到最高法院，该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。

被拆迁谈判技巧：案件办理与诉讼费用

当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，以上诉讼一人提起是一案，几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件，一户是一案，不能并案审理。

被拆迁谈判技巧：法院受理后及时启动第二个行政诉讼

法院受理后，即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前，及时设计第二个诉讼，咱们的目的就是要：拖时间!

被拆迁谈判技巧：要求中止第一个行政诉讼，继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间

1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间)，针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉讼。

2、法院受理了第二个案件后，原告应持第二个案件的受理 通知书 ，主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼 申请书 ，请求法庭根据最高法院《关于 执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定，中止第一案的诉讼，法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被撤销!记住：第一个案件中止 的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及，就只能自己提高补偿标准。

被拆迁谈判注意事项

遭强拆的事后补救

如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效，事后补救的 方法 是：

1、可以提起行政诉讼要求撤销拆迁许可证，如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销，实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，通过信访途径进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到最高法。

先予执行拆除了房屋，只是判前保障日后执行的一种 措施 ，并不意味着被拆迁人已败诉，在该案未结案之前，要求撤销拆迁许可证案的提起，大大增强了 被拆迁人推翻(即撤销)拆迁裁决书的力度，因为法院如果要认定拆迁裁决合法，必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法，如果出现拆迁许可证被撤销的结果，拆迁裁决必然会被撤销。

拆迁谈判千万不要说以下的话

一、我也不知道啊，听不懂你说的。

这是很多的被拆迁人说的一句话，说的时候自然是百般委屈，当然，对于很多被拆迁人而言，没有遇到拆迁的话，拆迁在他们心中就是两个普通的字眼而已。即使是对于非专业的拆迁律师而言，拆迁领域也是陌生的。随着现在业务的精细化，律师们更加专注于自己的领域，比如说房屋拆迁请一位民事律师来进行拆迁维权也是很不现实的。

这时候怎么办?首先多方的收集信息，弥补自身知识和 经验 的不足。并保留好所有的材料及相关证据。要及时咨询专业律师，获得专业帮助，这才是被拆迁维权的正确开始步骤。

二、爱怎么样怎么样，我就是不搬

在拆迁谈判的时候，一定要注意不要激动。要记住我们是在进行谈判，不要跟对方吵架，此时不要过分的情绪激动。拆迁律师能体会到被各位对于不公平的补偿方案的气愤，但是气愤也是解决不了问题的。只会徒增烦恼而已。

在我们的合理要求不能达到满足的时候，一定要记得，现在不是气愤的时候，一定要及时寻找拆迁律师的帮助。通过法律途径维护自己的权益。

三、不给我xx万，否则别想让我搬家。

切记不要说，为什么呢?第一，过早的说了不仅暴露了自己的底线，而且后续再提升补偿也是很难达到的。

同时，随口的报价可能会有漫天要价之嫌，轻易的报价很容易让对方觉得这个补偿是高要了的。其实不论是什么样的补偿对方都会觉得这个补偿是高的。

那到底该怎么做呢?那就是谈判的时候一定要多听少说，听到对方的报价和自己的实际损失进行比较与衡量，如果不能弥补你的损失，那么谈判也不要极端。补偿不合理，就不要签字，可以委托专业的拆迁律师进行维权。

四、打架流血牺牲类的言论。

这种言论就是很多的被拆迁人在面对拆迁的时候，为了拿到自己心中合理的补偿，有着一切皆可抛的想法。大家也都知道因拆迁发生的种种流血事件，可结果呢?也许是被等待解决的冤屈，但千疮百孔的家庭谁来拯救呢。所以，拆迁律师特别奉劝一句，维权要的是理智，千万不要意气用事，留的青山在，不怕没柴烧。冷静下来思考思考，问题和困难还是有解决的方式。

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