拆迁开发商提出的建议,拆迁开发商提出的建议怎么写

开发商作者：铎苇然 2022-11-25 21:55:02

很多朋友对拆迁开发商提出的建议，以及拆迁开发商提出的建议怎么写不是很了解，江南平台app 编辑整理了关于拆迁开发商提出的建议，以及拆迁开发商提出的建议怎么写的江南官方体育app下载安卓版本 ,希望给您有所帮助。

本文目录一览：

1、旧城改造的策略建议
2、谁能帮我写个拆迁意见书，很急！非常非常感谢！！！
3、我们家要拆迁了，这么跟开发商或是拆迁办谈才可以实现我的利益最大化？
4、关于房屋拆迁，与开发商谈判的技巧和注意事项。

旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究

类型一：城市中心区——功能多元，高端引领

通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。

城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。

城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。

高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。

步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。

上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。

类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值

每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。

类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作

混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。

房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。

类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重

城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。

类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色

在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。

小型工业区的产业置换

区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。

改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。

区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。

改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。

大型工业区的产业升级

区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。

改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。

拆迁开发商提出的建议,拆迁开发商提出的建议怎么写

谁能帮我写个拆迁意见书，很急！非常非常感谢！！！

对国务院《新拆迁条例》草稿的意见书 (之一)

第一部分：重要事项的修改建议与意见

2010年1月29日，国务院法制办公室将《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）修改公布为《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）,发出公开征求意见的通知，征求社会各界意见。我们现将湖南长沙老百姓的建议和意见,整理提交国务院法制办公室，请倾听来自广大被拆迁群众的呼声。十年前的2001年11月1日实施至今的国务院《拆迁条例》，因未及时修改，已违反《物权法》、《城市房地产管理法》等法律的相关规定。近年来，因城市房屋拆迁而引发大量的违法拆迁、野蛮拆迁、暴力拆迁事件及各类矛盾、冲突等群体性事件，而且愈演愈烈。成都的“唐福珍自焚”事件；青岛的“张霞自焚”事件；赤峰的“王娜自焚”事件；北京的“席新柱自焚事件”；本溪的“张剑刺死强拆者”事件；南京的“翁彪自焚”事件；湖南的“嘉禾强拆”事件；山东的“李民生上吊身亡”事件；上海的“潘蓉抗击暴力拆迁”事件、重庆的陈茂国蜗居树上维权都在呼唤新的《拆迁条例》尽快出台实施。因此，《征求意见稿》的修改，已经成为民众前所未有的高度关注和积极参与的立法活动。

我们含着热泪记录下来自被拆迁群众发自心底的诉说和希望，现整理作为建议与意见，呈报国务院

一、建议将国务院《拆迁条例》的名称改为《城市房屋征收与转让的拆迁补偿安置条例》

国务院法制办公室公布的《征求意见稿》是一个残缺的、不完整的、有漏洞、有陷阱、回避主要矛盾的意见稿。《征求意见稿》没有将“城市集体土地上房屋拆迁”及“城市非公共利益需要用地的房屋拆迁”同等地纳入其中。难道还要让上述土地上的房屋拆迁继续着无法可依的野蛮与暴力的拆迁？！继续着人与挖机的搏斗？！继续着生命与火的惨烈悲剧？！

为此，建议将《征求意见稿》名称修改为《城市房屋征收与转让的拆迁补偿安置条例》（以下简称新《拆迁条例》），理由如下。

1，将《拆迁条例》的名称中“城市房屋”修改为《征求意见稿》名称中的“国有土地上房屋”不妥。因为“城市房屋”包括了“城市国有土地上的房屋”和“城市集体土地上的房屋”。而且，随着我国“城市化”发展的需要，城市扩大范围主要是拆迁“城市集体土地上的房屋”。今后因城市房屋拆迁而引发的大量纠纷和矛盾也主要集中在城市集体土地上的房屋拆迁。

因此，建议保留原名称中“城市房屋”表述更全面，更准确。

2，将《拆迁条例》名称中“拆迁”修改为《征求意见稿》名称中的“征收”不妥；法律并不忌讳“拆迁”二字，《物权法》第42条规定中就明确使用了“依法给予‘拆迁’补偿”。如果“征收”不依法，比“拆迁”更强制、更恐怖、更血腥！“征收”只是“拆迁”的一种方式，“拆迁”是要通过“征收”来达到的目的。为什么要用“征收”的方式来掩盖其“拆迁”的目的呢？

而且，城市房屋拆迁中包括了公共利益需要用地的房屋“征收拆迁”和非公共利益需要用地的房屋“转让拆迁”，这是两种不同性质的房屋拆迁。“征收拆迁”依据的是行政法律法规；“转让拆迁”依据的是民事法律法规。目前在全国城市房屋拆迁中，真实的公共利益需要用地的拆迁约占30％；非公共利益需要用地的拆迁约占70％。说明非公共利益需要用地的房屋“转让拆迁”的比例明显大于公共利益需要用地的房屋“征收拆迁”。

因此，建议将“征收”修改为“征收与转让的拆迁”，表述更全面、准确。

3，建议将《征求意见稿》名称中的“补偿”修改为“补偿安置”为妥。因为，“补偿”没有完全表述“征收拆迁人与“转让拆迁人”应承担的全部法定义务。根据《物权法》第42条规定及《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益用地，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的合法权益；征收拆迁个人住宅的，还应当保障被拆迁人的居住条件。具体办法由国务院规定。”上述法律规定中“依法给予拆迁补偿”与“保障被拆迁人的居住条件”就分别为法定的“补偿”与“安置”两个事项，是征收拆迁人与转让拆迁人必须承担的法定义务。也是被拆迁人应享有的法定权利。

因此，建议将“补偿”修改为“补偿安置”，表述更加全面、准确。

综上所述，建议将国务院法制办公室公布的《征求意见稿》的名称修改为《城市房屋征收与转让的拆迁补偿安置条例》较妥。

二、建议将《征求意见稿》增加二章：“集体土地上的房屋征收拆迁程序和补偿与安置”；“集体土地上的房屋转让拆迁程序和补偿与安置”

《征求意见稿》限定房屋征收的范围仅为“国有土地上”，而目前大量涉及城市集体土地上房屋拆迁问题没有被《征求意见稿》涵盖。这是《征求意见稿》一个很大的缺陷和问题。集体土地上的房屋拆迁不能成为被法律遗忘的角落。在城乡一体化的进程中，集体土地上房屋拆迁问题不容回避。

事实上，近年来大量的惨烈拆迁及引发许多群体性事件的拆迁纠纷都发生在因城市扩建位于城乡接合部的集体土地上。如震惊全国的成都“唐福珍自焚”事件等，其被暴力拆毁的房屋,就是建在集体土地上的。

然而，《征求意见稿》却没有将城市集体土地上的房屋拆迁纳入其条例之中。因“唐福珍自焚”事件而促成《拆迁条例》的修改,却不能解决“唐福珍自焚”事件的集体土地上房屋拆迁的问题，这是《征求意见稿》对“生命”的极大莫视！

为此，请求中央国务院领导引起高度重视，此次的新《拆迁条例》必须将城市集体土地上的房屋拆迁纳入其中,重点解决现实中大量的暴力、野蛮拆迁是发生在集体土地上房屋拆迁中的严重问题。

现在与将来，中国城市化的主要矛盾仍然是城乡矛盾。具体表现，主要就是政府征地和公民保护土地和房屋财产权的矛盾。现在很多地方政府以政府土地储备为名，廉价从农民手中强行征地，转手就高价转让给开发商。如果集体土地上的房屋拆迁得不到法律法规的保护，集体土地上的房屋拆迁矛盾将会愈演愈烈！请问全国的法律精英们，还有什么理由要将城市集体土地上的房屋拆迁排除在《征求意见稿》之外呢？难道还要让更多的被拆迁群众走上“唐福珍自焚”的不归之路？

我国的《城乡规划法》已经打破过去城乡二元的规划设计，然而《征求意见稿》在征收和拆迁上还保持对“国有土地”和“集体土地”人为分割的立法观念，已经不符合法律的规定。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》的规定，建议在《征求意见稿》的第一条中增加《土地管理法》，作为集体土地上的房屋拆迁适用的法律依据之一。

《土地管理法》对集体土地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因集体土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁，到目前为止，我国还没有统一的拆迁补偿政策。造成我国长期以来，对大量的集体土地上房屋拆迁处于无法可依的混乱局面。集体土地上的房屋仅仅被视为集体土地征用的附着物。因此，应对城市集体土地上公民房屋财产的独立性质与城市国有土地上房屋财产的独立性质一视同仁，均受《物权法》保护。从而实现城市国有土地与集体土地上房屋拆迁适用法律的一致性和公平、公正性。

城市国有土地上的房屋拆迁是有限的，绝大部分已在近年来大规模的旧城改造及棚户区改造中被拆除。剩下的也将在国务院新的拆迁条例还没有出台之前，可能被疯狂地拆掉。也就是说，国务院新的拆迁条例的出台，已是城市国有土地上大规模的房屋拆迁的尾声。而现在中国城市化发展的趋势，必然是对城市周边大量的集体土地上房屋进行拆迁。可想而知，城市集体土地上房屋拆迁将继续面临无法可依的野蛮拆迁与暴力拆迁等各种惨烈事件及群体纠纷的困境。

实际上，只要依法完成集体土地征收为国有土地的程序，集体土地也就转为国有土地，其房屋拆迁程序与补偿安置在适用法律上应当是一致的。对于参与修改的法律专家来说并不是一件难事。千万不要采用老爷式的立法态度，以种种借口来为难老百姓了。

因此，建议《征求意见稿》增加二章：“集体土地上的房屋征收拆迁程序和补偿与安置”；“集体土地上的房屋转让拆迁程序和补偿与安置”。

三、建议将《征求意见稿》中的“公共利益的需要”修改为“公共利益用地”

《征求意见稿》中所称“公共利益的需要”，应该是依据《物权法》第四十二条的内容设定的。然而，民众都认为《物权法》没有长出牙齿，缺乏可操作性，其中的关健问题就在于对“公共利益”没有作出明确的界定，公民的私有房屋和宅基地使用权都成了政府可以征收的对象。《物权法》也就成了百姓戏言的“无权法”。如果《征求意见稿》不明确的界定“公共利益”在该条例中的具体范围，新的《拆迁条例》最终就会留下漏洞，留下陷阱，留下隐患，留下更多的矛盾和纠纷。因此，准确、具体的界定“公共利益”的范围，是《拆迁条例》修改成败的关健。

因“公共利益的需要”而征收房屋，其目的是要拆除房屋，获取土地使用权。“公共利益的需要”就是“用地”。好在《城市房地产管理法》第六条规定为此授权国务院：“具体办法由国务院规定”。

因此，建议将“公共利益的需要”修改为“公共利益用地”更为具体和准确。这是界定具体的公共利益用地建设项目的大前提。

四、建议将《征求意见稿》增加二章：“非公共利益用地的房屋转让拆迁程序”；“非公共利益用地的房屋转让拆迁的补偿与安置”。

《征求意见稿》共计42条，其中40条用于在城市房屋拆迁中仅占30％的公共利益需要用地的房屋拆迁；在城市房屋拆迁中占70％的非公共利益需要用地的房屋拆迁，仅在其附则中规定为一条。而且在该条规定，非因公共利益需要用地的房屋拆迁，也要“报房屋征收部门批准”。该规定违背了法理。根据《物权法》规定，只有因公共利益用地用地，才与“征收”有关；非因公共利益用地用地，不属“征收”的范畴，为何还要报房屋征收部门批准？《征求意见稿》不应存在如此低级的法理错误。

《征求意见稿》只局限于“公共利益用地”房屋征收拆迁的立法，以“被征收人”取代“被拆迁人”这一概念。从而，回避了“非公共利益用地”房屋拆迁的主要矛盾。然而，大量的违法拆迁、野蛮拆迁、暴力拆迁事件及各类矛盾、冲突等群体性事件，主要是在“非公共利益用地”的商业经营性建设中开发商借助地方政府的权力介入的房屋拆迁所引发。

由于非公共利益用地转让拆迁是民事法律关系，转让拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体，双方是平等自愿的房屋转让买卖关系，应依据《合同法》的规定，由转让拆迁人与被拆迁人在平等、自愿、协商的原则基础上，签订《房屋转让拆迁补偿安置合同》。

有法律专家说，公共利益的需要征收房屋是行政法律关系；而非公共利益用地拆迁房屋是民事法律关系，两种不同的法律关系是否适用于同一个法规还有待研究。老百姓却问，为什么刑事诉讼与民事诉讼两种不同的法律关系，在刑事诉讼中可以附带民事诉讼呢？难道活人要被尿憋死！