拆迁业主开发商博弈,开发商与拆迁户

本篇文章给大家谈谈拆迁业主开发商博弈，以及开发商与拆迁户对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、住宅商用遇拆迁，补偿标准怎么定
• 2、拆迁户，政府，开发商这3方的关系是怎样的呢？
• 3、遇到房地产纠纷，该怎样去处理，维护自己的权力？
• 4、动迁房屋回迁时与开发商有纠纷，打官司胜诉几率有多大？
• 5、房产纠纷法律咨询
• 6、存量城拆安置房长年空置问题影响

住宅商用遇拆迁，补偿标准怎么定

住宅房屋与商用房的补偿的前提是对这房屋用途的认定，一般是按照房产登记证上登记的用途来进行划分的。但我国房屋产权产籍证书历来管理不规范，尤其是拆迁片区的一些列入旧城改造范围的一些房屋，多登记为住宅用途。据我掌握的一些资料分析，全国十几个省份的待拆旧房营业执照上登记的用途罕见登记为营业用途的房屋。拆迁行政主管部门和民法学者将其称之为历史遗留问题，也是中国的一大特色吧。为了解决这一特色问题，正视现实，我国的拆迁在实践上往往突破，认为凡是实际用途为营业并提供相应的证明即能认定为因工业用途的房屋。比如在山东省，认定拆迁房为营业用房，要求提供营业执照，同期纳税证明，房产证上的坐落位置与上述位置相一致即能进行认定营业房屋。通过对各地地方立法、政策的比较，我国绝大部分省份和省会城市，计划单列市的有类似的规定。正是由于认定的非标准化和规范化的原因，导致拆迁矛盾激增，同时也滋生了行政腐败。

回到你问的正题，民房商用店铺的补偿肯定存在区别，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大，都是货币补偿和产权调换这两种方式，但在拆迁评估的评估方法上存在差异。住宅房屋一般采用市场比较法进行估价，商用店铺由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例，多采用现行收益法进行估价。不同的估价方法和估价策略最终将会影响到价值量存在很大的差异，反映到补偿价格上营业用房单位面积的补偿价格远远高于住宅用途房屋。我国城市房地产拆迁中实行区位价格对房地产进行估价，而区位一般参照国土资源部门的土地级别标准，往往跨着一条路补偿价格就会差别很大，虽然房地产估价师会进行评估价格进行修正，但受修正系数技术把握的影响和迎合委托方（一般指开发商）需要，往往下一等级的房地产估价要比上一等级差上5%到10%左右，这也是本本主义的另一表现形式，但又令人无奈，尤其在现在的中国的被拆迁户，真正懂法律，懂拆迁，懂经济，懂评估的复合型人才太少了，而最优秀的各类人才集中在政府和开发商层面，拆迁信息的不对称导致被拆迁人的绝对弱势地位，往往导致诉求无门。借你这次提问，我对你和广大的被拆迁人在这次和以后的咨询中逐步进行深层次的剖析。你们可能因为我的语言过于专业一时理解不了，可以多读几遍，实在理解不了，可以给我发信10633061854@qq.com进行咨询。

第二，民用房屋和商用房屋都存在临时安置补偿，临时安置补偿期间如果产权置换，安置房为六层以下的建筑，实务中一般采用18个月的标准。临时安置补偿通俗的说就是民房的租金补偿，商用房的补偿就是经营损失的补偿。民用房屋的补偿一般参照同类地段的租金价格一次性给付18个月，逾期加付临时安置补偿金。商用房屋一般是经营损失的补偿，一般是不同区域地段的经营收入的差距收入。原因在于房屋拆迁，作为商家不可能不经营，而只是换个地方继续经营。货币补偿因一次性给付货币，已经充分考虑了临时安置因素，按照国务院拆迁条例不再享受临时安置补助。

第三，搬家费的补偿。无论房屋性质均给予搬家费。实践中搬家费包含房屋内物质的物流成本支出，电话移机，互联网迁移，空调迁移等费用，燃气开户一般在产权置换中予以调换，只有在单存的货币补偿会给予考虑。

第四，提前拆迁奖励。不见于国务院条例，但实践中拆迁人一般会出于自身利益，节约项目利息和工期的多种因素的考虑会给予被拆迁人一点小甜点，毕竟银子不多，还能造成没有搬走的人的心理恐慌，也是利用社会群体心理的一种博弈手段。嘻嘻，写的不少了，还有什么不明白的你联系我就是了

拆迁户，政府，开发商这3方的关系是怎样的呢？

政府要发展某地区的经济或者按规划建设的话 势必要进行旧区改造 对原有住户进行拆迁 将该地块土地腾出来 用于建设新的建筑和道路 拆迁分为市政动迁和商业动迁 市政一般是指造桥 修路 交通设施 体育场馆等 商业动迁的话 基本就是新的商品房或者商业建筑了 政府是地区建设的规划者和领导者 开发商是具备房产开发资质的企业 其资金充裕 按其公司发展的方向 购买土地 对地块进行开发建设 销售 赚取利润 在土地购买时 一定会发生拆迁行为 如果是市政动迁 拆迁户必须按国家政策配合拆迁 标准都是死的 没有什么弹性 如果是商业动迁 拆迁户可以和开发商谈判 可以要求比较高的赔偿 钉子户就是这么产生的 拆迁户是住在要被开发土地上的居民或者企业 三方的关系应该这么理解 政府土地出让 开发商通过拍卖等形式取得土地开发权 并且根据政府的规划设计方案 并且根据国家政策对该土地上的住户进行拆迁安置 补偿拆迁费用 然后开发商进行开发建设

遇到房地产纠纷，该怎样去处理，维护自己的权力？

遭遇房屋纠纷，可以通过合法的途径维护自己的利益的。房屋纠纷的处理主要可以和开发商调解协商解决，也可以提起纠纷诉讼。

房屋纠纷的类型

很多人在交付房子的时候遇到这样那样的问题，交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。下面是上海房产律师咨询就常见的十种纠纷并及相应解答意见。

一、一般质量问题，开发商应保修

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。

三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑 1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

　不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。

也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：

1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;

2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;

3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;

4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。

四、配套设施迟延或者不能交付

配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。

销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

五、装饰和设备不合约定

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康 时，出卖人应当承担赔偿责任。

六、房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。

出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

　七、房屋负担其他权利或产权瑕疵

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。

房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

八、规划、设计变更应告知购房者

规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。

房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

九、前期物业纠纷

物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

十、交纳税费纠纷

出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：

1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;

2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;

3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。

在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：

1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。

2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。

房屋纠纷的诉讼

一、起诉要件及内容

起诉必须符合下列条件 :

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织 ;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。

当事人必须依法正确地行使诉讼权利，按法院的要求提供必须提供的诉讼材料。

二、举证指南证明等

诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张

或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。

(一)房屋纠纷的共同证据

当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的， 还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明 ;房屋所有权证或使用权证等。

(二)房屋买卖纠纷的证据

1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。

2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者 (共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。

(三)房屋腾退的证明

房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。

(四)房屋租赁纠纷的证据

房屋产权证或公有住房使用证，房屋租赁合同。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。

(五)房屋回迁安置纠纷的证据

原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据 ;被动迁房屋的"住户迁出通知"、"准住通知"、及"回迁安置协议书";属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;拆迁人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。

(六)房屋居住权纠纷的证据

争议房屋共同居住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明 ;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。

(七)房屋确权纠纷的证据

提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明 ;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。

三、地域管辖

因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

四、诉讼时效

一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

上海房产律师咨询解答房屋纠纷的处理办法

第一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。

第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。

第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。

第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。

打房产官司还应注意以下事项：首先，根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民法院提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。

其次，如当事人对法院一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级法院提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请检察机关依法提起抗诉。

其三，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》第九十二条的规定，申请人民法院对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。

房地产纠纷除通过诉讼或由相应的行政机关处理外，对因房地产的所有权、使用权、买卖、租赁和拆迁等方面引发的纠纷，还可以由双方在签订合同或发生纠纷时订立仲裁条款或协议解决。根据仲裁条款或协议约定，提交给仲裁机构裁决。但是，根据《仲裁法》的规定，下列纠纷不能仲裁：1.人民法院已经受理或者审理办结的房地产纠纷;2.涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷;3.涉及落实政策问题的房地产纠纷;4.依法应当由行政机关处理的房地产行政争议;5.经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷;6.机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷;7.驻军内部的房屋纠纷。

动迁房屋回迁时与开发商有纠纷，打官司胜诉几率有多大？

1、超期过渡费问题，应当是政府签订的，开发商只是执行者。

2、开发商通知我们擅自更改了楼层和房子平米数，这是不对的，如果规划有变更一般经过协商。楼层费应当协商，超出平米数应该按照签协议时2900元支付。

3、手里有回迁协议，如果打官司，可以打赢的。法院会调解的。

房产纠纷法律咨询

一、一般质量问题，开发商应保修

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同

《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。

三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金

根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。

也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：

1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;

2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;

3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;

4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。

四、配套设施迟延或者不能交付

配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。

销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

五、装饰和设备不合约定

买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。

六、房屋相关资料不完备

房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：

1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;

2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;

3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能七、房屋负担其他权利或产权瑕疵

出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。

房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

八、规划、设计变更应告知购房者

规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。

房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

九、前期物业纠纷

物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

十、交纳税费纠纷

出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：

1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;

2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;

、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。

3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。

在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：

1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。

2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。

房屋纠纷的诉讼

一、起诉要件及内容

起诉必须符合下列条件:

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。

当事人必须依法正确地行使诉讼权利，按法院的要求提供必须提供的诉讼材料。

二、举证指南证明等

诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张

或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。

(一)房屋纠纷的共同证据

当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。

(二)房屋买卖纠纷的证据

1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。

2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。

(三)房屋腾退的证明

房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。

(四)房屋租赁纠纷的证据

房屋产权证或公有住房使用证，房屋租赁合同。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。

(五)房屋回迁安置纠纷的证据

原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的"住户迁出通知"、"准住通知"、及"回迁安置协议书";属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;拆迁人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。

(六)房屋居住权纠纷的证据

争议房屋共同居住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。

(七)房屋确权纠纷的证据

提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。

三、地域管辖

因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

四、诉讼时效

一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

房屋纠纷的处理办法

凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼

存量城拆安置房长年空置问题影响

灯火通明的夜晚，北京芍药居北里几栋楼上千套住房却是黑灯熄火，成为人们眼中神秘的“空置楼盘”。在北京楼市供应相对紧张、房价居高不下的情况下，北京东北四环内的成熟社区出现大量房屋空置，无疑显得十分“奢侈”。

人们对芍药居地区这几栋楼房屋空置的缘由仍然不甚清楚，难下定论。相关部门摸清空置房的来由、合理分配和使用这些空置房屋应是当务之急。

如果该区域的房屋属于回迁安置房，那么相关部门无疑应当尽快与安置户达成补偿协议。在这方面，相关部门需要尽快出台统一、明确和具体的补偿方案，明确被拆迁业主的预期，避免被拆迁业主因不合理的预期，不断要求提高补偿标准，最终影响安置进度。在目前缺乏明确安置标准的情况下，被拆迁业主会加剧与政府和开发商的博弈，延缓安置进度，最终提高拆迁成本，并造成了房屋长时间的闲置。

关于拆迁业主开发商博弈和开发商与拆迁户的介绍到此就结束了？如果你还想了解更多这方面的信息，可咨询本站律师一对一在线咨询。