旧改项目的房子可以买吗,旧改项目的房子可以买吗知乎

城中村改造作者：修星波 2022-11-02 04:30:03

本篇文章给大家聊聊旧改项目的房子可以买吗，以及旧改项目的房子可以买吗知乎对应的知识，希望对各位有所帮助。

本文目录一览：

1、旧改后的老破小值得买吗？该如何挑选呢？
2、2021年已开启，“旧改时代”来临，2类房子要谨慎购买
3、旧改拆迁的房子是否可以买卖交易

旧改后的老破小值得买吗？该如何挑选呢？

旧改后的老破小值得购买吗？题主这个问题今年还真的是值得好好思考一下，2015年这轮房地产牛市的主要原因之一是棚改导致，催生了大量的住房需求，而货币化补偿给这种需求配置了火力十足的弹药。那么这和现在要说的旧改有什么关系吗？其实我们城市的房子主要是三种，一种新建的商品房，这种房子的优点就是房子新，设计规划比较符合人性，环境非常好，而且一般都是在新规划的区域，未来发展潜力巨大，缺点也很明显，就是一般不在城市中心，交通不是那么方便，人气也需要较长时间积蓄。

第二种就是老破小，这种房子一般建造时间都有十几二十多年了，我们房改时间也才22年而已嘛（1998年开始房改的），这样的房子的缺点很明显，就是老旧、房型也不好，往往还都是小户型，要电梯没电梯，要停车场没停车场，小区当时的设计也非常不合理；但是这样的房子往往有一个优点，那就是地理位置普遍不错，往往都是在以前的城市中心，或者是在一个城市的区域中心。交通比较方便，而且配套比较成熟，往往还具有不错的教育环境。

第三种就是棚户区，这种房子是最差的，和贫民窟几乎差不多，差不多就是危房了，居住环境比较恶劣，所以这类房子在十几年之前就开始慢慢的改造，后面就形成了比价成熟的旧改经验，然后推广到全国，每年都有数百万套棚改的房子，10年棚改将近4000万套，惠及上亿人，这是一个史诗级的人类居住大工程。

2013年之后不仅是棚改数量加快，而且更重要的是从2014年开始，货币化安置的比例大大提升，货币化安置比例从9%一路提高到将近70%，这是2015年这轮牛市的重要原因之一。棚改现在差不多告一段落了，那么还剩下一类房子，这类房子就是我们说的老破小，这些房子还能住，环境比棚户区要好得多，但是因为建筑时间比较造，显得陈旧是一方面，另一方面就是当初是设计规划有诸多不合理，电路老化、没有电梯（这类房子住的大多是上了岁数的人）、没有停车的地方，居住起来有诸多不便，但是这些房子如果拆了，那么成本太高，而且也是浪费，那么最好的方法就是改造，通过改造来提升这些房子的居住适宜度，从而提高房子的价值。

很多人之前不愿意去买这样的房子，原因也是在于这些缺点，这就导致新房的价格不断上涨，2015年以来，那些新区的房子价格上涨一倍不止，但是这样的小区的房子，房价上涨幅度实在是有限，因为大家都不愿意来买，居住环境不如人意，所以，现在如果对这些房子进行改造，提升了居住的舒适性，那么加上之前的地理位置优越的优点，这样的房子是会升值的，这些房子的价格会有所上涨，但是这反过来对新区的房子是有一定的抑制作用的，因为需求就这么多，如果购买力这个时候倾向于这类房子，那么新区的需求自然是要降低一些的。

2021年已开启，“旧改时代”来临，2类房子要谨慎购买

俗话说："拆字一喷，喜提大奔；拆字不动，还骑电动。"短短一句话，就道出了拆迁的附加属性，即"一夜暴富"。事实上，一直以来，拆迁都被看作是暴富的象征，只要说谁家里有几套老房子，而且墙上有"拆"字，那么这家人就会被自动打上"有钱"的标签。之前就有报道称，广州一个城中村拆迁，一夜之间就多了几千名千万富翁，甚至上亿的富豪。由此可见，拆迁确实是实现"一夜暴富"的一个有效途径。

然而，从2021年起，无数人的拆迁梦可能就要宣告"破碎"了，因为国家不拆了。早在2020年的时候，国务院明确表示，将取消货币化安置政策，鼓励实施棚改拆迁实物安置。

此外，"十三五"规划中也明确指出，2020年是棚改的最后一年，从明年起，就不会有大规模的拆迁了。看到这，很多朋友心中都有一个疑惑：如果未来不再拆迁，那么现存的一些老旧小区、城中村怎么办，难道就放任不管了？其实，关于这个问题，国家早已经出台了相关新规。

"旧改"替代"棚改"

这个新出台的政策就是旧房改造，也就是我们俗称的"旧改"。所谓旧改，其实就是对那些老小区进行改造升级，比如重新粉刷外墙、重新铺设道路、重新规划停车位、增加绿化、增加公共配套设施等等。

据统计，2020年已经启动改造升级的小区有3.9万余个，大多数改造对象都是2000年以前建成的小区。此外，目前我国还存在的老小区有16万，这意味着旧改也是一项非常庞大的工程，改造市场资金多达数万亿元。

"旧改"的好处有目共睹，但这两类房子尽量别买了

1、建成时间小于20年，但又超过15年的房子按照相关规定，旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。什么意思呢？简单来说就是只有建成时间超过20年的老小区，才会被改造升级。而一些建成时间不满20年的小区，则不符合旧改规定。在这种情况下，一些建成时间小于20年，但又超过15年的房子，就不太建议大家购买了。原因很简单，建成20年的老小区和建成时间18年的老小区，居住环境其实都是"半斤八两"。但由于18年的小区达不到旧改年限，因此很有可能不会被升级改造。

2、城中村加盖后的房子早几年，很多城中村的居民一听说要拆迁了，纷纷连夜加盖房屋，以期获得更多的拆迁赔偿款。不少人甚至把房子加盖成了四面都不见光的"碉堡状"，根本就没办法再住人了。所以，这类房子，大家买房的时候也要避开。综上所述，"旧改"替代"棚改"，影响的范围还是比较大的。在这个过程中，肯定是有人欢喜有人失望。

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旧改拆迁的房子是否可以买卖交易

上述问题应该是指的拆迁安置房屋，对于此类房屋是否可以上市交易，需要根据具体情况分析。

首先，根据房屋所占土地的性质可以区分为：国有土地，集体土地。国有土地上的房屋，取得合法的房屋产权证，可以上市交易。而集体土地上的房屋，则受到很大的限制，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据此条法律规定，集体土地使用权原则上不允许出让、转让或者出租。

其次，还要看拆迁安置房的性质。

1、拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

2、具有完全产权的拆迁安置房是可以进行买卖的。拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书（房产证）是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。

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