动迁组谈判20招,动迁组谈判成功技巧

本篇文章给大家聊聊动迁组谈判20招，以及动迁组谈判成功技巧对应的知识，希望对各位有所帮助。

本文目录一览：

• 1、拆迁如何谈判？
• 2、遇到政府拆迁怎么跟拆迁办的人谈才能最大限度的保证拆迁户的利益呢？
• 3、拆迁，如何可以跟拆迁办去谈判，需要注意细节
• 4、拆迁 如何利益最大化
• 5、如何与拆迁人谈判？

拆迁如何谈判？

房屋（企业）拆迁是对土地及其地上附着物的物权征收过程。其征收依据是拆迁许可证或土地征收决定书。这一过程实是公权力与私权利，行政法之行政管理权与民法之物权相冲突，并倚借拆迁安置补偿使二者协调之过程。自91拆迁条例以来，国务院及各级地方政府相继出台行政法规或地方性法规，企及通过法律的预测性与稳定性，协调征收权与物权的冲突。但鉴于拆迁征收补偿安置的复杂性，诸多补偿项目、补偿标准、补偿程序甚至补偿主体都存系着立法空白，出现法无力的现象。因此，在房屋（企业）拆迁过程中，基于拆迁各方合意的法律谈判比之司法诉讼，往往更具执行力。因此，我们有必要对房屋（企业）拆迁如何进行法律谈判做一研究。 一、房屋（企业）拆迁法律谈判的基本要素 1、法律谈判主体。主体资格的确认，是进行法律谈判的前提与基础。依法理而论，凡因拆迁而致使权益受到影响的各方主体，均应成为法律谈判的主体。就房屋（企业）拆迁而言，拆迁人、被拆迁人及其家庭成员、承租人、土地所有权人、土地使用权人及其他与土地、房屋的物权或债权之关系人，因拆迁而有可能使他们权益受到影响，均应当成为法律谈判的适格主体。但在实践操作之中，拆迁人往往依《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第22条之规定，拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。第27条之规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。，在拆迁法律谈判中剥夺承租人（承租企业）的主体资格，认为租赁关系是被拆迁人与承租人两方主体的关系，与实施拆迁行为无关。拆迁过程中，被拆迁人或与承租人解除租赁关系，或由被拆迁人对承租人进行安置这两种模式都限定了承租人直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利。我们认为，虽然拆迁条例限定承租人的拆迁安置协议订立权及直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利，但这两种权利都为法定权利，法定权利的缺失并不完全否定自然权利的存在。如，参与房屋（企业）拆迁法律谈判，拆迁各方关系人因其实际权益受到影响，而当然享有寻求协商的自然权利。即便承租人（承租企业）不能独立订立拆迁安置协议，但其仍有为达成这一协议而必要有协商谈判权利。因此，房屋（企业）拆迁法律谈判的主体应当包括拆迁人、被拆迁人及其家庭成员、承租人（承租企业）等与实施拆迁有利害关系的各方主体。 2、法律谈判内容。房屋（企业）拆迁法律谈判贯穿于拆迁各个环节。在拆迁人与被拆迁人、拆迁关系人就拆迁不能达成合意时，即可启动法律谈判程序，就各方利益诉求列筹布码，协商谈判。法律谈判的内容包括：拆迁实施的可行性，拆迁实施的范围，拆迁的合法性，拆迁时间跨度，拆迁实施方式，拆迁安置补偿标准，拆迁安置补偿方式，拆迁主体的认定，应安置人口的认定，无证房屋应否给予补偿，评估机构的选定与更换，安置房源如何，搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费如何补偿，是否发放速迁费等拆迁奖励，停产停业损失的计算，装潢装修费用的补偿标准如何等各项因素。应当说，拆迁安置过程是一个法律谈判的过程，其中立法空白与约定不明之处，均需拆迁各方当事人予以谈判确定。 3、谈判记录与协议。拆迁拆迁谈判记录是对拆迁过程的记录，可以以文本形式固定，亦可通过录音等电子形式固定，作为对拆迁过程和拆迁细节的证据证明。应当注意的是，如是拆迁文本记录应当有谈判主体的签字确认；如系电子录音记录应当有谈判主体的身份说明。谈判协议是对谈判成果的固定。各方主体就谈判内容达成合意之后，通过签署谈判协议，具有民事协议的性质，具备民事协议的法律效力。谈判协议及其条款设定应当符合法律法规的强制性规定，否则会因违反强制性规定，而导致协议或相应条款无效。 4、律师等专业人员在谈判中的作用。律师作为专业人员，能够对整个拆迁谈判程序及内容的有效性做审慎性把握。律师等专业人员在谈判中的作用体现在对拆迁谈判过程的控制，谈判内容的合法性，各方主体利益的权衡，法律性文本的拟定与审查，拆迁法律谈判的见证等各项内容。而且，律师因其对法律法规政策性文件的熟练掌握和较高的谈判能力，比之拆迁当事人能够更好地维护当事人利益，应当对律师等专业人员在谈判中的作用予以充分重视。 二、房屋（企业）拆迁法律谈判存在的问题 1、承租人（承租企业）谈判主体资格事实性缺失。承租人（承租企业）因其非房屋所有人或土地使用权人，不具有订立拆迁安置协议的主体资格，其利益诉求往往因主体资格的缺失而不能得到有效保护。拆迁人往往规避现有法律法规，直接与被拆迁人进行协商谈判，将应当给予承租人（承租企业）的补偿打包补偿给被拆迁人。至于拆迁安置款如何分割，被拆迁人是否依法依约对承租人（承租企业）进行了安置，拆迁人往往采取了回避的立场。而作为被拆迁人一方，或因承受压力，放弃承租人（承租企业）的补偿权利，或因利益趋动在获得补偿款之后对补偿款不予分割，侵害承租人（承租企业）补偿安置的权利。 2、谈判主体地位不对称，法律谈判缺少平等性。与普通法律谈判不同，房屋（企业）拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方政府机关或专业拆迁公司因其在启动拆迁程序具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁人、承租人（承租企业）施以停水停电、违法强拆迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁人、承租人（承租企业）背负巨大的心理压力，法律谈判缺少了应有之平等性。 3、被拆迁人谈判心理摇摆不定，法律谈判难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会产生两个极端，并在两极端中不断游移摇摆：取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和立做钉子户获得较高拆迁补偿。法律谈判既是谈判各方实力的较量，更是各方心理的制衡。因被拆迁人、承租人（承租企业）的弱势地位，其不可能保持一个相对较坚定的立场。这也为被拆迁人聘请的律师等专业人员在谈判中抬高了难度。 4、拆迁专业缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁人一方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往漫天要价。房屋（企业）拆迁至少涉及144个法律性文件，这尚且不包括政府行政机关及拆迁人所掌握的内部口径性文件。被拆迁人、承租人（承租企业）缺少对拆迁江南官方体育app下载安卓版本 的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。上海市各区区位不同，拆迁政策也会各有不同，甚至同一区的各个动迁基地适用口径也会有不同。专业化知识的缺乏，被拆迁人、承租人（承租企业）心理价位定位不准确，谈判各方因谈判基准差别过大致使谈判失败。 三、房屋（企业）拆迁法律谈判技巧 1、制定法律谈判策略。法律谈判远比一次庭审更为艰难，律师接受当事人的委托参与法律谈判，在这个过程中充当了法官、代理人的双重角色，既需要以其精湛的江南官方体育app下载安卓版本 、灵活严谨的头脑思维为当事人争取最大的利益，同时还需要如法官一样控制整个谈判的进程，斟酌可供谈判各方接受的谈判方案。因此，在房屋（企业）拆迁法律谈判之前，必须要有审时度势地策略制定过程。法律谈判策略包括：何时启动法律谈判、谈判阶段如何界定、对方谈判人员有哪些、何时抛出己方立场、是否需要会计师、估价师等专业人员辅助介入、谈判筹码各为多少、谈判底线如何确定、何时将会进入谈判僵局、进入谈判僵局后如何重新打开协商局面、打破谈判底线后如何挽回谈判情势等各种情况。 2、进行法律调查。法律调查是拆迁谈判的基础性工作。一方面是对基本案情的事实梳理，把握谈判各方的筹码。被拆迁人、承租人（承租企业）、律师在谈判过程中应当注重调查本次拆迁实施的性质、是否为违法拆迁、是否颁发拆迁许可证、拆迁许可证是否过期、评估机构聘请程序是否合法、评估内容是否有明显不合理现象、拆迁实施单位是否具有相应资质、评估机构是否具有相应资质、房屋所有权证是否完备齐全、租赁合同是否有效、被拆迁人或承租人（承租企业）主体基本情况等。根据法律调查结果，适当调整谈判策略。 3、找准目标，合理定位。这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反；要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键。对房屋（企业）拆迁法律谈判进行合理定位，是建立在掌握拆迁基地补偿安置口径和娴熟的法律谈判经验基础之上的。定位方法可以有两种：一种是基础计算法。即以房屋建筑面积和应安置人口为基础依照拆迁口径计算基础性数据，就速迁费、拆迁奖励费、停产停业损失等可协商的因素做最高估值与最低估值，得到心理价位。这种定位方法对计算人要求较高，对拆迁知识把握不足，容易得出不当结论；另一种方法是比较法，即经过与本房屋状况相适应、基地口径相同的其他被拆迁人、承租人（承租企业）沟通，在他们拿到的补偿安置基础上做适当调整，得到心理价位。这种方法简单易算，如能得到具有可比较性的参照补偿数额，应当与应安置补偿数额相左不大。在实际操作中，因已经订立拆迁安置协议的被拆迁人往往与拆迁人签订了保密协议，很难对其提供的参照价格进行真实性的考证。另外，因各基地拆迁口径不同，房屋区位也会有差别，适格的参照价位很难与本基地相匹配。 4、适当使用集体谈判策略。集体谈判是指被拆迁人、承租人（承租企业）共同与拆迁人进行谈判。因集体谈判中，被拆迁人、承租人（承租企业）人数较多，会对拆迁人施加一定的心理压力，容易在谈判中把握谈判中的主动权。但对集体谈判应当持慎重的态度。因集体谈判中主体诸多，对谈判策略和主谈代表提出了更高的要求。主谈代表应当合理控制群体的情绪，照顾各方利益诉求，合理把握谈判时机，切不可意气用事导致谈判失败。集体谈判策略应当包括：统一己方立场，拉列价位清单，选举主谈代表，谈判过程控制策略，个体裂变应对策略等内容。

遇到政府拆迁怎么跟拆迁办的人谈才能最大限度的保证拆迁户的利益呢？

这个问题，在百度知道上问的比较多，本人也多次回答过。总体的思路还是从法律法规的角度入手，从征收拆迁的合法性与补偿标准能否满足被拆迁人原有的生产生活水准不降低的层面来谈。

第一、关于拆迁谈判（实际是协商），法律、法规层面是允许的。

法律依据：国务院令第590号，第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二、谈判无定势。个人建议，可以从以下几个方面作好准备工作。

1、充分了解涉及动迁的相关法律、法规、以及当地的政策。

涉及拆迁的土地性质是集体土地的，那么主要的法律、法规的依据是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、并参照国务院令第590号执行。涉及的拆迁土地性质是国有土地的，则主要依据是国务院令第590号。

作到明确法律、法规层面是如何规定，以便判断自己公平、合理、合法的目标是否可行。

2、搜集对方是否存在违法拆迁行为的证据、增大自身谈判的砝码。

对于是否合法行为的判断，应当从实体和程序两个方面。比如涉及到征收拆迁集体土地性质的，那么依据《土地管理法》第四十五条

第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

即，需要经过省级以上人民政府的批准。否则属于违法拆迁。那么对于程序方面，是否履行公示公告程序的，具体可以直接参看《征用土地公告办法》。

对于涉及到的是国有土地上房屋征收拆迁的，那么直接依据国务院令第590号，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例，规定的比较详细，可以直接查询参看即可。

3、协商谈判的过程，并无定势，也无固定的话术，可以委婉，也可以直接。这均是当事人拥有的合法权利。

4、切忌，协商谈判久拖不决，错过司法救济的时效。

《行政诉讼法》第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

《行政复议法》第九条　公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。

5、上述问题中提到“房屋的面积和拆迁款”，房屋和土地面积是计算补偿的基础，毫无疑问，这是补偿的核心要素，但是直接针对这些，并没有多大的谈判空间。比如关于房屋面积，一般是可以通过证据固定的，关于标准，法律法规也是有明确规定的。只有通过上述的思路，才能有效的保障自身合法利益最大化。

法律依据：国务院令第590号

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

关于评估机构的产生，评估方法，可以直接参看《国有土地上房屋征收评估办法》。

拆迁，如何可以跟拆迁办去谈判，需要注意细节

一、首先，签字要谨慎，确保政策和法律都无差错！

雷区：被莫须有的政策搞晕，迷迷糊糊就签字

某些地方公司给出的拆迁政策往往会在某些个环节与法律相违背（先拆后补、程序不合规等等）。相信大家在身边都听过一些这样的例子，签了字之后发现补偿却没有按照事先约定一样，这种情况被征收人就处于被动的情况，无法得到预期安置补偿，因此在签字之前一定要谨慎。

建议：应该在熟知国家法律的前提下，找到违法点，保持定力据理力争，还能够确保本属于自己的拆迁赔偿不被压缩。当然，如果政策有效，且拆迁条件都符合，也不可无理取闹。

二、消除信息偏差，拆迁项目摸底。

孙子兵法中有句话叫做“知己知彼，百战不殆”。这就要求我们不单单要真正了解自己的情况还要了解对方的反应。在交涉的过程中，及时清楚对方的反应不仅有助于判断自己如何采取下一步行动，还可以帮助我们预测对方接下来的行动。这时作为被征收人需要自己搞清楚这么几个关键问题。

拆迁施工工期是多少?(不能按时完成拆迁对方有损失)

目前实际的拆迁进度?(这个很容易)

其他被拆迁户是怎么谈的?(多邻里走动)

目前拆迁方给出来最高的价格是什么?(了解上限)

要求信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。

雷区：信息不准确，往往会因小失大

建议：如果有多处住宅的，尽量在原地居住，实时掌握第一手的信息，便于自己决策。了解关键问题。不因小失大。

三、减小让步幅度

拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，关键在于以下三点：

(1)一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少补偿项目和数额。

(2)一定谨防对方的心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过就没有机会了。

(3)一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”，或者声称自己“不喜欢讨价还价”而一次性让出所有拆迁补偿利益。

京坤律师提醒被征收人，谈判是一种学问，是一种心理战。运用好自己所掌握的证据、资料和规定，最好心里准备，想好每一次谈判的方式和技巧，便可让被拆迁人得到更多的补偿。必要时，可咨询和聘请专业的律师，帮助您与征收人谈判。专业的拆迁律师因常年与拆迁人谈判、打官司，因此经验丰富，可保护被拆迁人的合法权益，争取更多的拆迁补偿。

拆迁 如何利益最大化

第一：也是我认为是最最重要的动迁大忌：托人找关系。

如果各位家里不幸遇到了动迁，千万千万不要托熟人，找关系。这样做绝对是有百害而无一益！这一点非常非常要紧，切忌，切忌！托人就被斩，因为动迁组会给你托的人好处，这是公开的潜规则，这样你的利益会被多扒一层皮。而且你还因为面子关系，不好意思和熟人讨价还价。站在动迁组的立场上来看，你去托人来谈判，说明你自己就是没办法了，你托的人就好比是你的底牌，你怎么可以把底牌随便亮出来呢？！我们中国人遇到难办点的事往往就喜欢去托人帮忙，这一点恰恰就是动迁组最最喜欢遇到的了。

第二：你知道动迁过程中，什么样的人家最容易被最先赶走吗？

对！就是家里有人做公务员的，或者自己本身是某个部门的领导。因为这样，动迁组就可以找到你的上级领导，找组织给你谈心，作思想工作，到这份上，你连谈判的余地都没有，只能是动迁组给多少就签约了。曾有一普通警察父母家里遇到动迁，派出所所长要求该警察回家配合动迁，等签好约再来上班。呵呵，动迁组是有ZF撑腰的，他们是非常神通广大的，他可以通过各级政府组织来给你施压，你想躲都躲不过，就算你是某某局长也一样难逃压力，而且你的官越大，动迁组赶走你就越容易，当然了，公务员本来就有十万以上的房贴，要价太高点也的确是没有道理。

第三：家里人数要多，最好是人员组成复杂，几代人同住。

众所周知，动迁组都是流氓无赖，你家里若是孤儿寡母，老人独居。就会遭到骚扰，比如锁眼里被人灌了胶水，楼梯被人抽掉，莫名其妙的着火，放在楼道里的东西不翼而飞，等等……家里人多会好一些，但是人一多就一定要团结，须知动迁组最擅长挑拨离间，让你们自己家里产生矛盾，他就可趁虚而入。而且切忌在动迁组面前讲周围邻居的坏话，他们很擅长利用邻里之间的矛盾，让你们互相不通消息，都以为自己拿的比别人多。曾有楼上楼下2户人家，同一天上午下午搬走的，各方面情况都差不多，拿到的钱居然会相差10万块。

第四：不要主动去动迁办公室，不要和他们吵架。

去动迁办公室无异于羊入户口，被打被骂的可能性非常高，特别要是你是壮小伙子的话，十有八九要挨揍。因为他们打了你，派出所不会管的，还会说成是你们自己流氓斗殴，说不定还要拘留你。

第五：不要开价，要房子。

要房子比要钱核算，我就不多说了。还有一点就是要房子可以挑挑捡捡，朝向，地段，面积，楼层都是你讨价还价的理由。要钱还有一个危险就是被说成要价过高，给他们找到强迁你的理由。而且现在房价飞涨，你这个月开的价，他过2个月答应给你，这时房价又涨了，你要加价，他们就说你是漫天要价，出尔反尔。

第六：耐心要好，无论发生什么情况都要沉住气。切记，切记！

第七：熟读动迁政策，了解强迁流程。

比如听证会。虽然法律不会帮你（没有律师会接动迁官司），法院遇到你起诉也是尽量不受理。但是你必须懂法，知道什么可以做，什么不可以做，须知动迁组无时无刻不在想抓住你的小辫子，把你送去给法院，房地局判你强迁。如果发展到要你去开听证会的地步了，离开强迁你也就不久了，虽然听证会上你说的话再有道理也没用，但是你还是必须得去开。否则要给他们扣下不配合动迁的帽子，还会让他们认为你胆小怕事。

第八：如果你被强迁了，不要慌。

强迁必定会给你一套很远的房子（把你的家具搬过去），你不要自己搬过去。这个时候要找我们政府的最基层单位——街道，不要吵不要闹，一家人统统搬去街道住。还要记住一点：如果是行政强迁，你有权向法院要求行政赔偿。不要指望马上解决，慢慢来——不要气，只要记。被强迁的那天，多找点亲戚朋友来“观礼”，别忘了用DV把整个过程拍下来，以后好做证据。他们强迁你是要花成本的，法院，Gong_An，仲裁，人大等等机关，可都是要摆平的。如果你悄悄地去北京，他们还要出钱把你领回来。注意最近国务院出的规范Shangfang条例，他们可以违法乱纪，我们老百姓可不行，而且还要严格遵守，想要楸你的小辫子还不容易吗？

第九：和动迁组谈判的时候，弄个可以录音的MP3放在胸前口袋里，把他们骂你，歪曲政策，诬蔑领导的话都录下来。就算法院不会把这个当作证据，但是他们知道你会这么干，以后和你谈就不敢乱说话了。

第十：如果是拿钱，要注意钞票到手的日期限制。

按政策是这样规定的：“双方可在动迁补偿协议中明确写入（比如上午交钱，下午走人。或者拿到钱后的几天里面走人），但是最晚不得超过被动迁居民搬离原住地1个月内。”实际操作时，他们会告诉你要把协议报上去批。至少拖你一个月，这帮CS多吃你点利息也是好的。而且还不让你把双方签字的协议带走一份。这样你搬走了，可是既没马上拿到钱，又什么凭证也没有，所有的主动权都在他们手里，对你就很不利。所以你要坚持拿到钱再走人，或者要求带走一份签完的协议书。

这里有很多朋友要我说说多拿安置费的方法，我虽然有一肚子的方法，我看到的，我听到的，我知道的方法真是千奇百怪，花样繁多，但是不能说，为什么？因为许多方法是上不了台面的。只能在私下里做，不能公开说。做这行的都知道。况且，每户居民情况不一样，对各家有效的方法也不一样，全部了解也没意义。

我们今天说说对绝大多数居民都有用的方法。一种是自己谈判，不借助任何外人帮忙。一种是找人帮忙。

我们先简单说说第一种人，打算自己谈的人一般是先搭搭架子，不跟动迁组谈，或者开个高价吓退经办。然后听听“路透社”消息--马路边透露出来的消息，白天跟朋友同事听听经验，晚饭后在弄堂里听听动态，交流信息。评判邻居的得失，也把自家情况说出来给邻居评判。综合以上经验信息，自家定个底线。因为不懂怕吃亏了，加上为了讨价还价的因素，所以，底价之上再加个百分之二三十开始跟动迁组谈判。几个回合或者十几个回合后（时间是几天或者是几年），签字走人。而往往是这类人会吃亏，我要说明一点，现在都是阳光动迁，应该说，这样走的居民也拿到了政策应该给他家的部分，我这里说的吃亏是指他没有拿到政策边缘的、可给可不给的部分，他没拿到的话，再考虑到动迁机会一般只有一次，所以说他吃亏了。但是一般的居民并不知道政策边缘在哪里，你叫他怎么跟专业人员--动迁组的经办去争论？所以，有的居民会找外人帮忙，这就是上面说的第二种人了。

第二种人找外人帮忙的也分两种，一种居民是找熟人通路子，成功率非常高。另一种居民是手里握有重大有利理由但不被动迁组认可，导致谈判差距太大，又找不到熟人通路子，所以只能花钱找动迁律师。我们现在来说说这两者的区别。熟人通路子跟请律师出面正式交锋不同，托熟人私下里说情通路子比较合乎国情，大家都有了面子还有里子，所以只要居民胃口别太大，一般比较容易成功。但问题来了，一是居民有没有这样的熟人？二是这样的熟人肯不肯出面说情？三是即使有这样的熟人而且也愿意出面，但在动迁组眼里这个熟人的面子有多大？他本人又愿意用多大？这些疑问直接关系到居民的利益。举例来说，托的熟人在动迁组眼里的面子有但不大，所以，动迁组手里最多假如可以加10万的，但只加了6万，而且声明已经加足了，居民托的熟人因为自己不懂加没加足，再说也不是他自己的事，况且现在已经有了6万的面子，当然回来叫居民签约，这时候，居民满意了当然签了，但就算还差一点的话也签了，为什么？因为居民自己也不知道加足了没有，再说，不签的话就得罪了朋友。最关键的是这6万本来就是政策外的，不托熟人就根本没有。所以签了就已经比别人拿的多，然后再送点还还人情也是应该的。但他还是差了4万没到手。再回头说说请律师的情况。这个做法的优点是，找这样的帮手不象找熟人那样要好运气，花钱就能雇来，而且不论他帮你谈到什么结果，都可以不签，没有人情面子问题。但缺点是效果不好，成功率低。为什么？一是因为请律师出面谈判不大合乎国情，动迁组比较反感，二是因为现在是“阳光动迁”，即意味着政策内的都已经给了居民了，至于政策边缘和政策外的部分，对不起，你律师没有发言权，因为那是动迁组灵活掌握的。所以，现在动迁律师一般只受理有重大争议的拆迁诉讼，而不会代居民中介谈判，就是这个道理。

如何与拆迁人谈判？

动迁对于每一个被拆迁人来说都是一件大事，拆迁公司的强势和他们背后的实力都是我们普通人没有办法比拟的，我们能够做到的只有与他们谈判。谈判的时候应该注意以下几点:

1、谈判的主要人 谈判时要推荐一个或者几个谈吐文雅、条理清楚、脾气和蔼的长者、老者和学者，自己可以在一旁观察和记录他们与拆迁人的谈话。如果必须是自己亲自出面的话，一定要衣着整洁。

2、谈判的态度 谈判时态度十分重要，谈判的语气也很关键。谈判时要语气平和、不卑不亢。拆迁人最不怕的就是被拆迁人发火，你如果与拆迁人动手厮打，那就正好中了他们的计策。他们可以用各种手段和政府工具来修理拆迁人，其实，谈判就是谈判，大家平等、公开的谈条件，不要生气，这对拆迁根本没有帮助。

3、谈判前的准备 知道要拆迁后，一定要开始着手准备了。准备的东西包括:相关政策法规的查询和检索、拆迁法规的研读、有利和无利条件的判读。 拆迁是政府的行为，拆迁法规就特别重要。要查询和检索最新的拆迁办法和相关条例，有的时候，拆迁人会用过期的法规来哄骗被拆迁人。 法规查到后，一定要仔细研究，尤其期中的法律文字必须搞懂。 从中找出对自己有利和无利的条款，记录在本子上，在谈判的时候能够使用。

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