拆迁一般怎么评估,拆迁怎么评估房龄的

拆迁作者：魏轶丽 2022-10-28 23:54:02

今天给各位分享拆迁一般怎么评估的知识，其中也会对拆迁怎么评估房龄的进行讲解，请看下面内容！

本文目录一览：

1、房屋拆迁的评估流程有哪些
2、房屋拆迁补偿如何评估呢，房屋拆迁补偿价格，应该怎么评估拆迁造价呢？
3、房屋拆迁怎么评估
4、拆迁房屋评估怎么评估房子
5、拆迁律师支招：房屋拆迁怎么进行评估
6、拆迁房屋评估怎么评估

房屋拆迁的评估流程有哪些

房屋拆迁评估流程包括:1、拆迁当事人共同选择评估机构。拆迁估价机构定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。2、拆迁人出资委托评估机构。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。3、评估机构勘察测量。拆迁当事人提供拆迁估价资料,协助估价机构进行实地查勘。4、初步估价报告公示。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明，听取有关意见。5、复核申请。拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

房屋拆迁补偿如何评估呢，房屋拆迁补偿价格，应该怎么评估拆迁造价呢？

房屋拆迁补偿如何评估？ 1、价格时点如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。 2、价格构成在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。 3、成新率的确定成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年。关于装修成新的确定，各处不同。一般装修时间由被拆迁户提供书面证明材料，不能提供的由被拆迁人与拆迁人共同协商确定；对初步估价结果及装修明细表（包括装修项目、工程量、规格等，不列明各项的装修单价）给被拆迁户核对，如有漏项在规定的时间内提出，可做复核，过期无效；以上装修价格包含人工费、材料费、机械费、各项合理的利息、利润、管理费等必要的费用，一般还是以装修市场上的装修价格为参考。 4、装修质量的影响在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。需要注意的是，农房附属的禽畜棚舍、室外厕所、门斗等，均不作被拆迁房屋面积补偿，由拆迁人给予相应的折价补偿。

房屋拆迁怎么评估

房屋拆迁评估有以下步骤：

1、必须具有相关资质的专业评估机构才能进行评估。

2、户主需要准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等房屋拆迁相关的资料。

3、由评估人员现场勘查。

4、咨询综合分析，确定合理补偿基数，为补偿提供可靠数据。

5、编写评估报告，作出评估意见，并确定具体房屋价格。

6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实地进行复核，复核后报审批人员进行审批。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

拆迁一般怎么评估,拆迁怎么评估房龄的

拆迁房屋评估怎么评估房子

一、拆迁房屋评估怎么评估房子

1、拆迁房屋评估评估房子的方法具体如下：

（1）采取市场比较法；

（2）采取计算成本法；

（3）采取计算收益法；

（4）采取假设开发法；

（5）采取基准地价修正法。

2、法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第八条

被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条

房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

二、房屋拆迁需要哪些手续

房屋拆迁需要的手续具体如下：

1、房屋拆迁首先相关拆迁文件要齐全；

2、房屋拆迁需要有《拆迁许可证》，拆迁公告；

3、房屋拆迁的拆迁人委托评估发送评估报告及通知。

拆迁律师支招：房屋拆迁怎么进行评估

一、房屋拆迁的五种评估方法

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值

3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

二、房屋拆迁过程中房屋拆迁评估的一般程序流程

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

拆迁房屋评估怎么评估

1、收集交易实例

运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。

2、选取比较实例

尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：

(1)估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途如下：商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。

(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

(3)与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。

(4)与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说，价格类型大致有如下几种：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。

(5)与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。

(6)该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。

3、建立可比价格

选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括：

1统一划为单价，如元/平方米;

2统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位;

3统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米;

4统一面积内含，原则上应是建筑面积。

4、进行交易情况修正

交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响，所以必须将个别的特殊交易情况排除，使其正常化。换句话说，基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象，而应进行修正，使其成为正常价格。

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